欧阳杞浚：三大条件实践可持续「首置」发展的政策措施（刊登於《明报》）
行政长官在《2020年施政报告》提及，在政府协调推动下，市建局与香港平民屋宇有限公司（「平民屋宇公司」）达成合作推展大坑西邨重建计划的初步共识，项目重建后预计可提供3300个单位，总数为现时约1600个单位的两倍。这项重建计划可充分利用该地段的发展潜力，不止改善现有居民的生活环境，重建后亦可提供更多「首置」住宅单位，满足中产家庭的置业需要。作为市建局董事会的一员，我认为这个重建计划可达至双赢的目标。
焕然懿居项目成功实践「首置」概念
本港市民普遍憧憬有个自己的安乐窝，但私人楼宇价格仍处於一般市民难以负担的水平，尤其对於收入超出居屋申请资格的家庭而言，他们的「置业梦」难实现。为此，政府提出港人首次置业先导计划，邀请市建局将马头围道重建项目拨作首个「首置」先导项目——焕然懿居，测试「首置」概念。
2019年初焕然懿居推出450个首置单位时，公众反应非常踊跃，当时收到逾2万份申请，全部单位短短6个工作天内获申请者拣选。有见「首置」单位受市民欢迎，市建局决定在去年底以「首置」形式出售该项目余下43个单位，并加入三房户型，配合家庭申请者需要，录得超额113倍的申请，反应同样热烈。
焕然懿居去年中入伙，首置计划单位以市价六二折出售，加上由香港按证保险公司提供最高「九成按揭」贷款安排，切合年轻业主负担能力，给予年轻人「上车」机会，满足置业需求。从传媒报道可见，这些安排得到年轻业主的认同。在2020年施政报告发表后，亦有立法会议员和专业学会（注1）建议政府持续增加「首置」单位供应，认为这新房屋概念发挥到照顾「夹心阶层」住屋需要的效用；亦有民间机构做问卷调查，结果显示提供更多首置项目是最令市民受惠的3项措施之一（注2）。我认为市建局应继续实践这项新房屋政策，在重建项目中积极提供「首置」单位，满足市民对可负担房屋的需求。
维持稳健财务 优化执行模式 发挥土地最大效益
我从过去参与公共机构和上市企业的管理工作，体会到任何公共政策，都依靠一个有良好管治的机构去实施，才能有效执行，达到预期效果。市建局要持续推行「首置」这项政策措施，需具备三大条件：第一，维持稳健财务状况，确保有充足资源执行政策；第二，要优化执行模式，提升效率，务求尽快推出「首置」单位；第三，挑选的发展项目可最大化地利用现有土地资源来发挥最大的效能效益。
在维持稳健的财务状况这条件方面，市建局作为推行市区更新的法定机构，以履行市区更新的使命作为主要职能。在愈益严峻的旧区老化压力下，市建局正加快市区重建的步伐，当中需要庞大流动资金以支付开展重建项目收购旧楼业权所需的开支。然而，市建局自行发展「首置」项目时，需要独力承担项目的收购支出及建筑成本之余，亦因没有发展商的参与，项目在发展阶段的8至10年间，并不会为市建局带来收入，对市建局现金流造成相当大压力，或会影响开展其他市区更新重建项目的速度和规模。因此，我认为市建局在物色用作发展「首置」的项目时，应挑选尽量不涉及收购私人物业的选址，例如涵盖公共设施用地（如巴士站、道路和政府设施等），以及由非牟利机构管理的出租屋邨等，以减轻发展「首置」而带来的财政压力。
第二，在优化执行模式、提高效率方面，市建局一直沿用「先收购、后发展」的方式，项目必须完成所有规划及谘询程序，并得到政府核准后才可以向业主逐一提出收购；直至收购工作完成、集合所有业权后，市建局才会展开租户迁置的工作。由项目启动到处理完业权及租户的事宜，往往需5至6年，影响市建局现金流以及提供房屋的时间表；至於规模较大、涉及更多住户的项目，所需时间更长。
作为法定机构，市建局必须依照法定的规划及谘询程序而行；因此，市建局可以在处理业权买卖及租户迁置工作上，研究如何优化执行模式，例如让某些工序能同步进行（parallel run），以缩短这方面时间；又或物色由单一业权人持有的项目，采用合作的方式共同发展，减省收购和集合业权的工作，令项目更快落实发展；此外，亦可於楼宇建造工程加强应用科技，提升工程的效率等，务求在不同阶段的工序均达至「最优化」，尽早供应「首置」单位予有置业需要的家庭。
第三，选择用作发展「首置」项目的选址亦应以「最大化」为前提，即具备潜力作高密度发展、发挥土地的最大效益，提升新建住宅单位的数量，令项目能兼顾提供私营住宅及较可观「首置」单位数量的目标，满足社会不同阶层的住屋需求之余，亦为社区带来最大裨益，改善居住环境和生活质素。
大坑西邨重建 可持续首置发展的契机
去年底市建局公布与「平民屋宇公司」合作的大坑西邨重建计划，正满足了上述发展「首置」三大条件。政府於1961年批出大坑西邨现址上的土地予「平民屋宇公司」，用作兴建及营运廉租屋邨，以安置受大火影响的居民。因此，大坑西邨并没有由不同业主分散持有住宅单位业权的问题，相较一些大型的私人重建计划，市建局不需动用庞大的现金储备作业权收购；亦能缩短在收购物业业权的时间，加快项目执行，不论在维持稳健的财务状况以及优化执行模式以提升效率这两方面，可说是发展「首置」项目的有利条件。
在项目效益方面，大坑西邨地盘面积约2万平方米，现址在土地用途上仍有相当大的发展潜力。在重建计划下，大坑西邨重建后不单止提供约1300个重置单位予现有住户，更另外提供约2000个首置单位，重建后项目可提供的单位数量，较现时增加约一倍；而以「首置」单位来说，则是焕然懿居项目的4倍，可以满足更多首次置业市民的住屋需要。此外，这重建计划亦贯彻市建局近年在旧区以地区为本的规划工作，透过重新规划，将原来残旧的屋邨设施，提升至现代化水平，改善生活环境，为社区带来更大裨益，惠及区内居民。
探索灵活规划手段 创造可供发展土地资源
然而，像大坑西邨这类符合三大有利条件发展「首置」的选址，几乎凤毛麟角；长远而言，若要持续履行提供更多「首置」房屋的政策，我认为政府和市建局也须思考新的策略和灵活的执行手段，探索如何在现时土地资源紧绌的局限下，寻求创造额外可供发展土地资源的方案，才可以为增加「首置」单位的供应，营造有利而切实可行的条件，让这房屋措施能持续发展。
以我此前在《明报》观点版发表的文章所论及的建议为例，其中一个方向，是从规划层面着手，选择在一些有潜力作高密度发展的地带（例如毗邻铁路站），将多个被街道分隔的零散街区，合并成为一个可作大规模重建的地盘，增加项目的可建地盘面积，释放土地发展潜力。内地的深圳和上海，以及日本东京等大城市，在旧区推动大规模重建时，便积极将旧区的街道、低密度楼宇以及闲置的政府土地，拼合成更大的重建地盘，发展成为大型综合住宅和商厦，满足社会对房屋和经济发展的需要，亦可从而推动更多可持续发展的市区更新概念。
市建局即将完成「油旺地区研究」，其中一环，正是从本港现行规划和楼宇法规方面入手，探讨能作适当弹性调整的空间，包括提升项目的发展密度、可用地积比的处理、街道的整合，以至城市空间「立体化发展」等不同范畴，透过市区更新的模式，进一步释放旧区土地的发展潜力和增加容量。市建局将於稍后向政府提交有关的研究报告并作谘询，我认为该发展方向具有前瞻性，届时我亦希望各界也能够以正面以及开放的态度去讨论。
市建局肩负履行市区更新的任务，必须维持良好的企业管治及稳健的财务状况，并以能够驱动工作目标达至最大效益和裨益为目的；这亦是推动旧区更新、城市可持续发展，以至协助政府推行政策措施的正确方向。
注1：香港测量师学会对《2020施政报告》的回应：bit.ly/3rhiehm
注2：香港经济日报，〈【施政报告2020】香港置业：非住宅物业撤辣 整体楼市有支持〉，2020年11月25日：bit.ly/36HDJjT
作者是市建局非执行董事
欧阳杞浚
