衙前圍村項目展開物業收購

市區重建局今日（星期四）向受衙前圍村項目影響的業主寄送收購建議信。由於重建範圍涉及市區村屋及原居民業主，情況獨特，因此市建局除了慣用的兩套補償方案之外，另外以政府收回市區村屋的補償安排為基礎，特別訂定另一套計算補償額的方案。

慣用的補償方案

第一種現行的方法是以政府自置居所津貼政策為準，亦即慣稱的「七年樓」政策。在同類地區一個樓齡假設為七年、而質 素相若的重置單位的市價（即慣稱「七年樓」價）與被收購物業的市價之間的差額，便是自置居所津貼。除了物業市值外，自住的住宅物業業主將可獲全數的自置居 所津貼。至於出租和非業主自住的住宅物業，業主除了物業市值之外，亦會獲得補助津貼，最高金額為「自置居所津貼」的一半。衙前圍村項目的假設「七年樓」呎 價為每平方呎實用面積5,202元。

除此之外，業主若果在60日的考慮期內接納收購建議，他們將可以獲得一筆相關費用津貼，以資助搬遷及重置物業方面 的雜項開支。現時自住物業業主可得的相關費用津貼是106,400元，或每平方呎實用面積98元（即每平方米1,050元），以較高者為準；出租或空置的 住宅物業則可得83,600元的相關費用津貼。

至於商用和非住宅物業的業主，可獲得物業市值和津貼。自用業主可得的津貼是物業市值的百分之三十五，或相等於其應課差餉租值四倍的金額，以較高者為準。出租或空置物業的業主可得的津貼是物業市值的百分之十，或相等於其應課差餉租值的金額，亦以較高者為準。

現行的第二種方法適用於單一業權的物業，這類物業在衙前圍村甚為普遍。按照此計算方法，補償額是以物業現時的使用價值計算，另加上述適用於物業內商鋪及住宅單位的津貼，或以其重建價值另加特惠津貼百分之五，以較高者為準。

市區村屋補償方案

第三種特別訂定的計算方法，可稱為「政府補償安排另加百分之十」的方案。現時政府收回市區村屋的補償額，是根據受 影響的屋地的呎價為基礎，一般稱為「市區舊批約屋地特惠補償津貼」。此外，原村民業主可兼得「原住民特惠津貼」。若果他們將物業用作自住，同時會獲得特惠 搬遷津貼。市建局為了進一步提高收購建議的吸引力，若果業主在六十日考慮期內接受收購建議，他們可以在政府的計算準則之上另得百分之十的津貼。
 
至於如何評定假設七年住宅樓的價值，市建局發言人說，一如先前的項目，市建局委託了七家獨立測量師行分別進行評估，最低和最高的估值結果會被剔除，餘下所得的平均數便成為出價的基礎。

發言人補充說：「這套計算方法有寛闊的基礎、客觀和專業。在早前開展的項目中，已廣為業主所接受。此外，專為這個獨特的項目而設的『市區舊批約屋地特惠補償津貼』和『原住民特惠津貼』，同樣採用七家測量師行估價的計算機制。」

至於個別物業的市值和發展值，則仍然是以公開招標形式，委託兩間專業測量師行進行評估。

除了現金補償之外，市建局不久前開始試行的認購意向安排，同樣適用於這個項目。住宅物業的自住業主若果希望在項目準備發售時，以當時市價優先購買物業，可向市建局登記其意向。發言人說：「此舉對於因為個人理由而需要回遷的業主，例如為了保持社區網絡，提供了一定援助。」

對於自用商鋪的業主和商鋪租戶，除了現有的特惠津貼之外，他們亦可獲得額外的營商特惠津貼，最高金額為差餉租值的 3倍（約為36個月的租金）。金額以他們連續使用該商鋪的年期為基礎，每年可得應課差餉租值的10%，以30年為限。金額最低和最高分別為7萬元和50萬 元。此舉可減輕商戶因重建而可能引致的生意損失。

當物業收購工作完成後，市建局會為租戶提供現金補償或為合資格者安排入住公屋。項目的總成本，包括補償、保育和重建，約為12億4千萬元。

衙前圍村的面積約為49,900平方呎，約三分之二的村屋已在近20年被私人業主拆卸。由於缺乏維修保養及基本衛 生設施，現時餘下的建築物已經十分殘破，居住環境相當惡劣。估計約60戶家庭仍然生活在57間殘破的村屋之內。自從前土地發展公司公布該重建項目以來，受 影響的居民一再要求盡快落實重建，以改善他們的居住環境。

除了改善居民的居住環境外，市建局並採用創新的「寓保育於設計」的意念，盡量保留原本的建築和設計元素，以達致「保育為本，新舊交融」的目標，透過精心設計的圍村保育公園，重塑古村的歷史氛圍，同時亦可發展新的住宅物業。

市建局將會分別為業主和租客舉行簡布會，解釋收購、補償及安置事宜。市建局委託救世軍成立的市區重建社區服務隊， 會為受影響的居民提供適切的輔導，以助解決他們在個人或家庭方面的問題，他們亦可致電23916733向社工隊尋求協助。市民如有任何查詢，可致電本局熱 線25882333。

（完）