市建局向政府提交試行「聯廈聯管」經驗報告 提供建議冀解決執行方面挑戰
由市建局與香港房屋經理學會組成的團隊在2022年於九龍城「龍城」區試行「聯廈聯管」，協調單幢式舊樓聘用同一物業管理公司，讓業主能以較相宜的費用，獲取專業而適切的管理服務的同時，亦不會因費用便宜了犧牲樓宇維修保養所需的水平；物管公司的服務除可提升單幢式舊樓的管理效率，更可協助安排維修保養工作，以保持樓宇狀況良好，減輕重建的壓力。
其中，參與「聯廈聯管」的兩幢大廈，已在去年議決通過共同委聘一間物業管理公司，並分別在去年11月和今年1月起為住戶提供服務。這兩幢大廈的業主均滿意物管公司的表現，亦感受到大廈管理狀況有顯著改善。
我曾在網誌提及，市建局會總結在「龍城」區試行「聯廈聯管」的經驗，並分享予政府部門和物業管理業界參考。團隊在今年2月底完成報告撰寫後，隨即在本月初將報告提交予政府。這份報告共分為四大部分，由本港單幢式舊樓缺乏樓宇管理的現況，到市建局試行「聯廈聯管」的目的、籌備和執行的各個階段，以至期間面對的挑戰，作全面的分析和整理，並提供解決方案和建議。
報告內容提到，在全港約2萬3千幢住用及商住兩用的樓宇中，逾半未有聘用物業管理公司協助執行日常大廈管理工作，當中更有超過三成屬「三無大廈」，部分樓宇由於長期缺乏管理，以致公用地方衞生環境欠佳，甚至出現消防設施老舊及樓宇失修等問題。
政府在2024年《施政報告》提出，選定小區推行「聯廈聯管」試驗計劃，將市建局在「龍城」區試行全港首個「聯廈聯管」的計劃，提升至政策層面；期後，民政及青年事務局局長麥美娟亦宣布，最快今年6月在油尖旺、深水埗、九龍城和荃灣這四區，推行為期一年的「聯廈聯管」試驗計劃。我對此十分支持，認為這將有助處理樓宇缺乏管理的問題，我亦期望，市建局推行「聯廈聯管」試驗計劃的經驗報告以及當中提出的建議，能有助政府在上述四區推行「聯廈聯管」，推而廣之，促進更多業主認同物業管理，以至樓宇維修保養的重要。
由零開始逐步帶領業主實現「聯廈聯管」
在「龍城」區，有不少單幢式舊樓，單位伙數一般較少，在聘用例如保安員和清潔這類設有最低服務收費的物管服務時，每戶需要攤分的管理費用，相對較伙數多的大廈業主為高，令這類單幢式舊樓的業主對聘請物管公司提供服務較為抗拒，以致樓宇缺乏妥善管理和保養，加速老化。
為了突破這困局，市建局夥拍香港房屋經理學會，在九龍城「小區復修」先導計劃範圍內試行「聯廈聯管」計劃，團隊除了落區擺街站、派發宣傳單張，向業主和住戶介紹計劃內容外，亦舉辦簡介會了解他們對物業管理的需要。
在「小區復修」範圍內，有4幢單幢式舊樓的業主同意參加「聯廈聯管」計劃。其中，龍威大廈和幗蘋樓這兩幢均是「三無大廈」的樓宇，團隊需要先協助業主成立法團，再聯同參與計劃的另外兩幢已有法團的樓宇，由零開始，逐步引領他們進行委聘物管公司的各項工作，包括擬定管理服務內容、撰寫標書、邀請物管公司入標、制定揀選合適公司的準則、約見入標的物管公司進行回標面見，並就面見投標者及回標分析向業主提供專業建議，期望他們能按其樓宇需要，揀選合適的物管公司和相關服務。
在團隊的協助下，4幢參與「聯廈聯管」的樓宇，在去年8月底召開業主大會，其中，龍威大廈和幗蘋樓的業主達成共識，議決通過共同委聘一間物管公司。至於餘下兩幢樓宇，因為未能取得大廈過半數業權同意，或在招標過程結束後，決定繼續委聘現正為其樓宇提供服務的物管公司，最終決定退出「聯廈聯管」計劃。
「聯廈聯管」獲業主及物業管理業界支持和認同
今次在「龍城」區試行「聯廈聯管」，參與的樓宇數目雖然不多，但仍吸引了15間在市場上擁有豐富物管經驗，而且具實力的公司入標競投「聯廈聯管」服務合約，這反映業界對計劃的認同和支持；而入標的管理費用水平亦甚具競爭力，最終中標的物管公司，每戶每月的「基本服務」費用大約只需百餘元。有業主認為，由於「聯廈聯管」是與其他大廈聘用同一間物管公司，能有效降低管理費用，令每戶每月要繳交的管理費，相較於傳統管理服務合約便宜，他們既可享有物管服務，亦減輕所需的經濟負擔；加上「聯廈」能做到如設施保養、保安，以至清潔等服務的資源共享，令物業管理達至規模經濟效益及更具靈活性。
團隊收集了參加「聯廈聯管」的業主和中標物業管公司代表的意見，並整理於報告內；當中亦包括在推動「聯廈聯管」過程中，團隊在籌備和執行計劃的過程中遇到的挑戰。
籌備階段面對不同困難
在籌備「聯廈聯管」的過程中，團隊遇到以下三大困難，包括：
（一）舊樓業主難接觸
現時不少舊區的「三無大廈」或未有聘用物管公司的樓宇，大部分業主為長者或退休人士，不太熱衷參與大廈日常管理事務，而這類樓宇亦有不少單位已出租，甚或業主已移居海外，難以接觸，令團隊無法直接與業主取得聯絡，推動他們成立法團，繼而參與「聯廈聯管」。
（二）缺乏商舖業主支持
根據現行法例，管理費需要根據大廈公契攤分。舊區有不少單幢式大廈屬商住用途，地下或低層設有商舖，商舖業主普遍認為未能受惠於大廈的物管服務而拒絕參與，又或在聘用物管公司時提出反對。若然商舖業主持有較多，甚或超過一半業權份數，他們的決定便足以阻礙樓上住宅業主委聘物管公司。
而即使樓上住宅單位業主同意，不需要商舖業主共同承擔聘請物管公司的開支，按照現時的法規，這仍需要全體業主一致同意修改大廈公契就攤分費用部分的條文，才能成事，難度甚高。今次其中一幢參與「聯廈聯管」的樓宇，正是地下商舖業主持有過半數業權，否決住宅業主聘請物管公司的決定而最終退出計劃。
（三）不同樓宇對管理服務需求各異
「聯廈聯管」顧名思義是聯合多幢樓宇共同聘請同一物管公司，讓業主能在規模經濟效益之下，以較相宜費用獲取合適的管理服務。我留意到最近有不少討論，關注不同樓宇對物管服務的需求各異，現行的物管模式和合約條款難以滿足不同樓宇的需要。
事實上，團隊在試行「聯廈聯管」時，已留意到有關情況。舉例來說，有大廈已聘請清潔員每日為單位倒垃圾，另一幢大廈則由住戶自行處理。在這情況下，業主無法以同一份標書和合約條文委聘同一間物管公司，令擬備物管公司的標書，存在一定難度。
「聯廈聯管」需解決法規和技術局限
而在執行「聯廈聯管」計劃不同範疇的工作時，團隊亦需要在現時法規要求以及硬件配置和技術局限方面，尋求解決方法。當中具體的情況包括：
（一）傳統物管服務投標機制令「聯廈」業主難以達成共識
傳統物管服務的投標機制，要求物管公司為每幢樓宇的管理服務獨立報價，再計算每個單位需繳交的費用。然而，「聯廈聯管」有多於一幢樓宇，且每幢的單位數目不盡相同，若然沿用傳統的投標機制，就有機會出現即使由同一間物管公司為每幢參與計劃的樓宇報價，亦會因為單位伙數不同而每幢的單價有差異。在這情況下，如果參與「聯廈聯管」的業主以最低價格作為揀選物管公司的準則，那不同樓宇的業主亦只會選擇自己大廈標價最低的物管公司，即使經多輪討論，都未必能達成共識揀選同一間物管公司，「聯廈聯管」便無法推行。
（二）「聯廈」法團簽署同一份管理合約涉法律問題
在「龍城」區推行的「聯廈聯管」採取聯合招標的形式，以相同的招標條款為參與計劃的大廈委聘物管公司。然而，每幢大廈的法團屬獨立法人，經聯合招標並簽署同一份合約，將引伸複雜的合約及法律問題，舉例如果其中一幢大廈於合約期間不滿物管公司表現而決定中止合約，將影響另一幢大廈繼續執行物管服務合約。
（三）部分單幢式舊樓沒有鋪設光纖網絡
我早前在網誌提及，要更有效實施「聯廈聯管」，必須善用科技，為大廈安裝和配備通訊網絡、閉路電視、大閘門鎖遠程開關和對講機系統等硬件設備，並連結至雲端平台，方便管理公司作遠程管理，以減省派駐管理員長駐大廈執行如巡樓的日常工作；而物管公司利用科技統一發放大廈如停水、停電等資訊，取代派員於大廈人手張貼告示等工作，亦可降低成本，令樓宇管理更具經濟效益。
然而，舊區存在硬件配置的限制，團隊留意到現時不少單幢式舊樓，即使所處的街道已鋪設光纖網絡，但由於單幢式舊樓單位伙數少，要從街道「拉線」上樓涉及較高成本，以致這些單位未有光纖網絡覆蓋。此外，舊區不少單幢式樓宇的業主或住戶都是退休長者，不熟悉科技和使用手機應用程式，是讓物業管理「科技化」、「普遍化」的一大局限。
編制「聯廈聯管」標書範本
為應對以上挑戰和局限，團隊在過去一段日子，向物業管理業界、專業團隊及法律顧問諮詢意見，研究相應的解決方案。考慮到不同樓宇的業主對管理服務的需求各異，團隊在試行「聯廈聯管」時，已經編制一套「聯廈聯管」的標書範本，將物業管理服務分為「基本服務」和「選擇性服務」兩大類，供業主和物業管理公司使用。
「基本服務」涵蓋了《建築物管理條例》對法團所要求的基本職責，包括擬備財務預算和報表、購買第三者保險及定期召開業主大會等工作；至於「選擇性服務」，法團可因應大廈需要，要求管理公司提供額外的收費服務，例如聘請清潔員倒垃圾、清潔走廊及樓梯等公用地方，或安排物管公司員工出勤到樓宇處理緊急維修工作。
團隊將「基本服務」和「選擇性服務」分開兩類處理的做法，讓參與「聯廈聯管」的業主能按實際需要，以用者自付的原則獲取相應服務，令業主每月要繳交的「基本服務」費用，相較於傳統將兩類服務綑綁一起的合約便宜，而且在執行上亦更具彈性。
物管公司採用單位「劃一報價」方式投標
考慮到傳統物管服務的投標機制，難以讓「聯廈」業主達成共識，團隊在試行「聯廈聯管」時，要求入標者需就4幢參與計劃樓宇提供每個單位的「劃一報價」，即每戶每月的「基本服務」費用均需要相同，方便所有業主有同一標準以評選不同物管公司的報價。
至於聯合招標衍生的法律問題，團隊採取「聯合招標、獨立合約」形式，讓參與「聯廈聯管」的樓宇，能以自己的法團名義各自出標及與物管公司簽署服務合約，一旦個別樓宇管理水平出現問題或與物管公司發生糾紛時，便可避免影響其他參與「聯廈聯管」計劃的樓宇的服務，又或需要一同承擔的合約責任。
市建局在「龍城」區試行「聯廈聯管」屬於新嘗試，計劃的成功，歸根究底，業主團結和齊心才是關鍵。我感謝在推行計劃的整個過程，業主均願意與市建局團隊，一起克服在籌備、執行、法律、合約及技術等各方面的挑戰和困難，成功實踐「聯廈聯管」，並為其他舊區的業主建立了良好的示範作用。
由「三無大廈」成為「三有」大廈
近日，幗蘋樓業主方先生與市建局團隊分享，表示物管公司「進場」大約4個月，業主們確切感受到樓宇管理狀況有顯著的改善，不論是物管代為收取管理費和電費、定期派員巡視，確保樓宇設施及狀況良好等一般工作，以至協助法團處理緊急維修事宜，例如樓宇地舖漏水問題，業主一直找不到漏水原因，憑藉物管公司豐富經驗及專業人員跟進，在短時間內便能查出漏水源頭，並向法團提供解決方案。方先生表示，與未有物管公司之前的情況比較，可說是「天壤之別」。
更令一眾業主喜出望外的，是物管公司成功協助法團以每年數千元的保費購買第三者責任保險，較法團自行向保險公司購買足足便宜了六成，大大減輕業主的財務負擔，而節省了的金錢更足以用來支付全年管理費總額的五成。
方先生笑言，自參加「聯廈聯管」後，由「三無大廈」變為「三有」大廈，既有法團、有第三者保險，亦有合適的物管服務，業主不用再擔驚受怕。而更重要的，是幗蘋樓即將展開大維修工程，他有信心物管公司在協助籌集工程費用和監管工程質素方面，能發揮作用。
方先生稱，大廈部分公用地方的天花和牆身石屎剝落和鋼筋外露，早年已收到政府的強制驗樓命令及消防安全指示，即將做大維修，相信物管公司能發揮協助業主的職能。
總結「聯廈聯管」經驗 提出多項建議
隨著市建局已完成試行「聯廈聯管」的經驗報告，並分享予政府部門和物業管理業界後，我們在「聯廈聯管」的工作亦告一段落。
總結和整理試行「聯廈聯管」的經驗，我認為實施「聯廈聯管」的成敗關鍵，除了在於業主的齊心參與之外，政府、專業學會、地區組織以及區議員等，也是持分者之一，他們的協作和推動，將會是順利推行「聯廈聯管」計劃，以至長遠有效處理舊區樓宇缺乏管理的重要因素。
團隊認為，除了向業主加強教育和宣傳「聯廈聯管」之外，政府更可借助地區組織、區議員或關愛隊長久以來在社區建立的網絡，主動接觸舊區有需要的業主和法團，鼓勵他們參加計劃，並從中協助他們在日常樓宇管理以至維修保養的組織能力。
當中，成立法團是推動「聯廈聯管」的重要一環，因為大廈有法團身份，才能與物管公司簽訂管理服務合約。現時，民政事務總署轄下的「大廈管理專業顧問服務計劃」，邀請具大廈物管或相關經驗的地區組織，協助「三無大廈」的業主成立法團。因此，政府可進一步考慮將「聯廈聯管」計劃納入「大廈管理專業顧問服務計劃」內，協助這類大廈提升管理效率，改善居住環境。
而在法規層面，因應不少商住兩用的舊式樓宇，商舖業主持有較大比例的業權份數，團隊建議，政府可研究放寬現行需要全體業主一致同意才能修改大廈公契內任何條文的規定，如允許在大多數業主同意的情況下，修改公契內有關分擔物管服務費用安排的條款，容許商舖業主可根據實際情況或其實際享用的相關物管服務項目，支付管理費用，藉以提高樓宇參加「聯廈聯管」 的意願及提高舊式商住大廈聘請物管公司的成功機會。
除了上述之外，我認為，大型物管公司可發揮聯動的作用，透過自身的資源和技術，打破地域限制，將不同地區的單幢樓宇連繫起來，提供「聯廈聯管」服務；再進一步，商界亦可肩負社會責任，例如網絡供應商可為舊樓提供資助，甚或免費為他們鋪設寬頻網絡，讓不同舊區的居民，都能享用優質的物業管理服務。我相信，社會各界集合力量，定必能長遠提升樓宇公用地方的安全水平和宜居度、減慢樓宇老化。