市建局向政府提交试行「联厦联管」经验报告 提供建议冀解决执行方面挑战
由市建局与香港房屋经理学会组成的团队在2022年於九龙城「龙城」区试行「联厦联管」，协调单幢式旧楼聘用同一物业管理公司，让业主能以较相宜的费用，获取专业而适切的管理服务的同时，亦不会因费用便宜了牺牲楼宇维修保养所需的水平；物管公司的服务除可提升单幢式旧楼的管理效率，更可协助安排维修保养工作，以保持楼宇状况良好，减轻重建的压力。
其中，参与「联厦联管」的两幢大厦，已在去年议决通过共同委聘一间物业管理公司，并分别在去年11月和今年1月起为住户提供服务。这两幢大厦的业主均满意物管公司的表现，亦感受到大厦管理状况有显著改善。
我曾在网志提及，市建局会总结在「龙城」区试行「联厦联管」的经验，并分享予政府部门和物业管理业界参考。团队在今年2月底完成报告撰写后，随即在本月初将报告提交予政府。这份报告共分为四大部分，由本港单幢式旧楼缺乏楼宇管理的现况，到市建局试行「联厦联管」的目的、筹备和执行的各个阶段，以至期间面对的挑战，作全面的分析和整理，并提供解决方案和建议。
报告内容提到，在全港约2万3千幢住用及商住两用的楼宇中，逾半未有聘用物业管理公司协助执行日常大厦管理工作，当中更有超过三成属「三无大厦」，部分楼宇由於长期缺乏管理，以致公用地方衞生环境欠佳，甚至出现消防设施老旧及楼宇失修等问题。
政府在2024年《施政报告》提出，选定小区推行「联厦联管」试验计划，将市建局在「龙城」区试行全港首个「联厦联管」的计划，提升至政策层面；期后，民政及青年事务局局长麦美娟亦宣布，最快今年6月在油尖旺、深水埗、九龙城和荃湾这四区，推行为期一年的「联厦联管」试验计划。我对此十分支持，认为这将有助处理楼宇缺乏管理的问题，我亦期望，市建局推行「联厦联管」试验计划的经验报告以及当中提出的建议，能有助政府在上述四区推行「联厦联管」，推而广之，促进更多业主认同物业管理，以至楼宇维修保养的重要。
由零开始逐步带领业主实现「联厦联管」
在「龙城」区，有不少单幢式旧楼，单位伙数一般较少，在聘用例如保安员和清洁这类设有最低服务收费的物管服务时，每户需要摊分的管理费用，相对较伙数多的大厦业主为高，令这类单幢式旧楼的业主对聘请物管公司提供服务较为抗拒，以致楼宇缺乏妥善管理和保养，加速老化。
为了突破这困局，市建局伙拍香港房屋经理学会，在九龙城「小区复修」先导计划范围内试行「联厦联管」计划，团队除了落区摆街站、派发宣传单张，向业主和住户介绍计划内容外，亦举办简介会了解他们对物业管理的需要。
在「小区复修」范围内，有4幢单幢式旧楼的业主同意参加「联厦联管」计划。其中，龙威大厦和帼苹楼这两幢均是「三无大厦」的楼宇，团队需要先协助业主成立法团，再联同参与计划的另外两幢已有法团的楼宇，由零开始，逐步引领他们进行委聘物管公司的各项工作，包括拟定管理服务内容、撰写标书、邀请物管公司入标、制定拣选合适公司的准则、约见入标的物管公司进行回标面见，并就面见投标者及回标分析向业主提供专业建议，期望他们能按其楼宇需要，拣选合适的物管公司和相关服务。
在团队的协助下，4幢参与「联厦联管」的楼宇，在去年8月底召开业主大会，其中，龙威大厦和帼苹楼的业主达成共识，议决通过共同委聘一间物管公司。至於余下两幢楼宇，因为未能取得大厦过半数业权同意，或在招标过程结束后，决定继续委聘现正为其楼宇提供服务的物管公司，最终决定退出「联厦联管」计划。
「联厦联管」获业主及物业管理业界支持和认同
今次在「龙城」区试行「联厦联管」，参与的楼宇数目虽然不多，但仍吸引了15间在市场上拥有丰富物管经验，而且具实力的公司入标竞投「联厦联管」服务合约，这反映业界对计划的认同和支持；而入标的管理费用水平亦甚具竞争力，最终中标的物管公司，每户每月的「基本服务」费用大约只需百余元。有业主认为，由於「联厦联管」是与其他大厦聘用同一间物管公司，能有效降低管理费用，令每户每月要缴交的管理费，相较於传统管理服务合约便宜，他们既可享有物管服务，亦减轻所需的经济负担；加上「联厦」能做到如设施保养、保安，以至清洁等服务的资源共享，令物业管理达至规模经济效益及更具灵活性。
团队收集了参加「联厦联管」的业主和中标物业管公司代表的意见，并整理於报告内；当中亦包括在推动「联厦联管」过程中，团队在筹备和执行计划的过程中遇到的挑战。
筹备阶段面对不同困难
在筹备「联厦联管」的过程中，团队遇到以下三大困难，包括：
（一）旧楼业主难接触
现时不少旧区的「三无大厦」或未有聘用物管公司的楼宇，大部分业主为长者或退休人士，不太热衷参与大厦日常管理事务，而这类楼宇亦有不少单位已出租，甚或业主已移居海外，难以接触，令团队无法直接与业主取得联络，推动他们成立法团，继而参与「联厦联管」。
（二）缺乏商铺业主支持
根据现行法例，管理费需要根据大厦公契摊分。旧区有不少单幢式大厦属商住用途，地下或低层设有商铺，商铺业主普遍认为未能受惠於大厦的物管服务而拒绝参与，又或在聘用物管公司时提出反对。若然商铺业主持有较多，甚或超过一半业权份数，他们的决定便足以阻碍楼上住宅业主委聘物管公司。
而即使楼上住宅单位业主同意，不需要商铺业主共同承担聘请物管公司的开支，按照现时的法规，这仍需要全体业主一致同意修改大厦公契就摊分费用部分的条文，才能成事，难度甚高。今次其中一幢参与「联厦联管」的楼宇，正是地下商铺业主持有过半数业权，否决住宅业主聘请物管公司的决定而最终退出计划。
（三）不同楼宇对管理服务需求各异
「联厦联管」顾名思义是联合多幢楼宇共同聘请同一物管公司，让业主能在规模经济效益之下，以较相宜费用获取合适的管理服务。我留意到最近有不少讨论，关注不同楼宇对物管服务的需求各异，现行的物管模式和合约条款难以满足不同楼宇的需要。
事实上，团队在试行「联厦联管」时，已留意到有关情况。举例来说，有大厦已聘请清洁员每日为单位倒垃圾，另一幢大厦则由住户自行处理。在这情况下，业主无法以同一份标书和合约条文委聘同一间物管公司，令拟备物管公司的标书，存在一定难度。
「联厦联管」需解决法规和技术局限
而在执行「联厦联管」计划不同范畴的工作时，团队亦需要在现时法规要求以及硬件配置和技术局限方面，寻求解决方法。当中具体的情况包括：
（一）传统物管服务投标机制令「联厦」业主难以达成共识
传统物管服务的投标机制，要求物管公司为每幢楼宇的管理服务独立报价，再计算每个单位需缴交的费用。然而，「联厦联管」有多於一幢楼宇，且每幢的单位数目不尽相同，若然沿用传统的投标机制，就有机会出现即使由同一间物管公司为每幢参与计划的楼宇报价，亦会因为单位伙数不同而每幢的单价有差异。在这情况下，如果参与「联厦联管」的业主以最低价格作为拣选物管公司的准则，那不同楼宇的业主亦只会选择自己大厦标价最低的物管公司，即使经多轮讨论，都未必能达成共识拣选同一间物管公司，「联厦联管」便无法推行。
（二）「联厦」法团签署同一份管理合约涉法律问题
在「龙城」区推行的「联厦联管」采取联合招标的形式，以相同的招标条款为参与计划的大厦委聘物管公司。然而，每幢大厦的法团属独立法人，经联合招标并签署同一份合约，将引伸复杂的合约及法律问题，举例如果其中一幢大厦於合约期间不满物管公司表现而决定中止合约，将影响另一幢大厦继续执行物管服务合约。
（三）部分单幢式旧楼没有铺设光纤网络
我早前在网志提及，要更有效实施「联厦联管」，必须善用科技，为大厦安装和配备通讯网络、闭路电视、大闸门锁远程开关和对讲机系统等硬件设备，并连结至云端平台，方便管理公司作远程管理，以减省派驻管理员长驻大厦执行如巡楼的日常工作；而物管公司利用科技统一发放大厦如停水、停电等资讯，取代派员於大厦人手张贴告示等工作，亦可降低成本，令楼宇管理更具经济效益。
然而，旧区存在硬件配置的限制，团队留意到现时不少单幢式旧楼，即使所处的街道已铺设光纤网络，但由於单幢式旧楼单位伙数少，要从街道「拉线」上楼涉及较高成本，以致这些单位未有光纤网络覆盖。此外，旧区不少单幢式楼宇的业主或住户都是退休长者，不熟悉科技和使用手机应用程式，是让物业管理「科技化」、「普遍化」的一大局限。
编制「联厦联管」标书范本
为应对以上挑战和局限，团队在过去一段日子，向物业管理业界、专业团队及法律顾问谘询意见，研究相应的解决方案。考虑到不同楼宇的业主对管理服务的需求各异，团队在试行「联厦联管」时，已经编制一套「联厦联管」的标书范本，将物业管理服务分为「基本服务」和「选择性服务」两大类，供业主和物业管理公司使用。
「基本服务」涵盖了《建筑物管理条例》对法团所要求的基本职责，包括拟备财务预算和报表、购买第三者保险及定期召开业主大会等工作；至於「选择性服务」，法团可因应大厦需要，要求管理公司提供额外的收费服务，例如聘请清洁员倒垃圾、清洁走廊及楼梯等公用地方，或安排物管公司员工出勤到楼宇处理紧急维修工作。
团队将「基本服务」和「选择性服务」分开两类处理的做法，让参与「联厦联管」的业主能按实际需要，以用者自付的原则获取相应服务，令业主每月要缴交的「基本服务」费用，相较於传统将两类服务捆绑一起的合约便宜，而且在执行上亦更具弹性。
物管公司采用单位「划一报价」方式投标
考虑到传统物管服务的投标机制，难以让「联厦」业主达成共识，团队在试行「联厦联管」时，要求入标者需就4幢参与计划楼宇提供每个单位的「划一报价」，即每户每月的「基本服务」费用均需要相同，方便所有业主有同一标准以评选不同物管公司的报价。
至於联合招标衍生的法律问题，团队采取「联合招标、独立合约」形式，让参与「联厦联管」的楼宇，能以自己的法团名义各自出标及与物管公司签署服务合约，一旦个别楼宇管理水平出现问题或与物管公司发生纠纷时，便可避免影响其他参与「联厦联管」计划的楼宇的服务，又或需要一同承担的合约责任。
市建局在「龙城」区试行「联厦联管」属於新尝试，计划的成功，归根究底，业主团结和齐心才是关键。我感谢在推行计划的整个过程，业主均愿意与市建局团队，一起克服在筹备、执行、法律、合约及技术等各方面的挑战和困难，成功实践「联厦联管」，并为其他旧区的业主建立了良好的示范作用。
由「三无大厦」成为「三有」大厦
近日，帼苹楼业主方先生与市建局团队分享，表示物管公司「进场」大约4个月，业主们确切感受到楼宇管理状况有显著的改善，不论是物管代为收取管理费和电费、定期派员巡视，确保楼宇设施及状况良好等一般工作，以至协助法团处理紧急维修事宜，例如楼宇地铺漏水问题，业主一直找不到漏水原因，凭藉物管公司丰富经验及专业人员跟进，在短时间内便能查出漏水源头，并向法团提供解决方案。方先生表示，与未有物管公司之前的情况比较，可说是「天壤之别」。
更令一众业主喜出望外的，是物管公司成功协助法团以每年数千元的保费购买第三者责任保险，较法团自行向保险公司购买足足便宜了六成，大大减轻业主的财务负担，而节省了的金钱更足以用来支付全年管理费总额的五成。
方先生笑言，自参加「联厦联管」后，由「三无大厦」变为「三有」大厦，既有法团、有第三者保险，亦有合适的物管服务，业主不用再担惊受怕。而更重要的，是帼苹楼即将展开大维修工程，他有信心物管公司在协助筹集工程费用和监管工程质素方面，能发挥作用。
方先生称，大厦部分公用地方的天花和墙身石屎剥落和钢筋外露，早年已收到政府的强制验楼命令及消防安全指示，即将做大维修，相信物管公司能发挥协助业主的职能。
总结「联厦联管」经验 提出多项建议
随著市建局已完成试行「联厦联管」的经验报告，并分享予政府部门和物业管理业界后，我们在「联厦联管」的工作亦告一段落。
总结和整理试行「联厦联管」的经验，我认为实施「联厦联管」的成败关键，除了在於业主的齐心参与之外，政府、专业学会、地区组织以及区议员等，也是持分者之一，他们的协作和推动，将会是顺利推行「联厦联管」计划，以至长远有效处理旧区楼宇缺乏管理的重要因素。
团队认为，除了向业主加强教育和宣传「联厦联管」之外，政府更可借助地区组织、区议员或关爱队长久以来在社区建立的网络，主动接触旧区有需要的业主和法团，鼓励他们参加计划，并从中协助他们在日常楼宇管理以至维修保养的组织能力。
当中，成立法团是推动「联厦联管」的重要一环，因为大厦有法团身份，才能与物管公司签订管理服务合约。现时，民政事务总署辖下的「大厦管理专业顾问服务计划」，邀请具大厦物管或相关经验的地区组织，协助「三无大厦」的业主成立法团。因此，政府可进一步考虑将「联厦联管」计划纳入「大厦管理专业顾问服务计划」内，协助这类大厦提升管理效率，改善居住环境。
而在法规层面，因应不少商住两用的旧式楼宇，商铺业主持有较大比例的业权份数，团队建议，政府可研究放宽现行需要全体业主一致同意才能修改大厦公契内任何条文的规定，如允许在大多数业主同意的情况下，修改公契内有关分担物管服务费用安排的条款，容许商铺业主可根据实际情况或其实际享用的相关物管服务项目，支付管理费用，藉以提高楼宇参加「联厦联管」 的意愿及提高旧式商住大厦聘请物管公司的成功机会。
除了上述之外，我认为，大型物管公司可发挥联动的作用，透过自身的资源和技术，打破地域限制，将不同地区的单幢楼宇连系起来，提供「联厦联管」服务；再进一步，商界亦可肩负社会责任，例如网络供应商可为旧楼提供资助，甚或免费为他们铺设宽频网络，让不同旧区的居民，都能享用优质的物业管理服务。我相信，社会各界集合力量，定必能长远提升楼宇公用地方的安全水平和宜居度、减慢楼宇老化。