首個私人屋苑參考市建局預防性維修保養範本 制定周期維修保養計劃

廉政公署與競爭事務委員會早前展開聯合行動，成功搗破一個樓宇維修工程貪污和圍標集團，其中，有涉案的工程規模龐大、項目繁多，令維修合約金額達2.6億港元。這情況給予誘因讓不法分子藉大維修以非法手段圖利。事實上，若大廈或屋苑及早制定樓宇保養措施和周期維修計劃，將維修工程「拆細」並在不同階段進行招標，相信可減低因大額維修費用而被圍標的風險。

早在2017年，我已預視到樓宇老化問題將日趨嚴重，適時為大廈進行定期維修保養尤其重要。為此，市建局從三方面著手，制定「預防性維修」策略，包括編製一套適用於一般私人樓宇的《住宅及綜合用途樓宇保養手冊編製指引及範本》 （「指引及範本」），供住宅物業業主和物業管理公司參考；在市建局自行發展項目應用「預防性維修」的概念，以及在今年4月推出全新「預防性維修資助計劃」，資助大廈法團委聘認可人士編製「樓宇保養手冊」，以及制定以10年為周期的維修保養計劃和工程開支估算。這一系列的工作旨在令「樓宇復修」不再停留於「見爛補爛」的模式，而是採用預防性的策略，適時、適當地做好樓宇保養，減慢樓宇老化。

在編製「指引及範本」期間，在去年4月，市建局團隊與港島南區一個大型私人屋苑合作，試行「預防性維修」的工作，包括制定日後維修保養涵蓋的範圍、草擬委聘認可人士的招標文件等。經過超過一年時間的商討和完成相關文件，該屋苑最快在本月底進行招標，委聘認可人士以市建局的「指引及範本」為基礎，編製一套切合其屋苑需要的「樓宇保養手冊」，涵蓋未來維修保養計劃的工程範圍及所需開支預算。我樂見市建局推廣「預防性維修」概念，漸受業主重視，這是推動市區更新工作的重要一步。

市建局團隊投放大量資源編制這份「指引及範本」，當中透過舉辦工作坊，邀請百多個政府部門、專業學會和團體參與，就「指引及範本」的內容交流意見。市建局在整理收集到的意見後，會完善相關內容，將「指引及範本」標準化和規範化，並計劃今年第四季上載至市建局的「樓宇復修平台」網站，供業主和物業管理公司參考和使用。

樓宇業主普遍缺乏「預防性維修」意識

市建局團隊多年來積極推廣樓宇復修，透過各類樓宇復修計劃，為業主提供財政資助和技術支援。為更深入掌握業主對樓宇維修保養的認識和具體情況，我們更在2020年完成全港首個「樓宇復修新策略」研究報告。結果顯示，舊樓業主和業主立案法團在籌組樓宇復修工程時普遍面對「三缺」的困難，包括缺乏樓宇復修工程相關的知識、缺乏財政儲備和缺乏組織能力，結果對樓宇定期進行維修保養，無從入手，令失修問題愈見嚴重。

針對上述的研究結果，市建局制定一系列工作加強業主在這三方面的認識和能力，當中包括推動「預防性維修」措施，按照現行法例有關樓宇需要適時維修的要求，並參照一些保養得宜的大型屋苑在樓宇維修工作的成功經驗，編制一套適用於一般私人樓宇的「指引及範本」。

「指引及範本」整合了一般大廈公用地方不同部分的維修保養項目及所需的工程範疇，讓業主和管理公司能清晰掌握各項需要定期檢查和維修的工程項目、公用設施的維修保養周期及檢驗方法，並評估涉及的財務開支，以便及早籌備所需資源。

相較坊間大部份樓宇或屋苑，只以「見爛補爛」的方式進行維修工程，這套「指引及範本」以「預防性維修」的理念出發而編制，從多方面、有系統地提升樓宇維修保養的效益，當中涵蓋以下三大優點﹕

（一）詳列公用部分維修保養工程檢驗和維修方法
現行《大廈公契指引》只概括要求發展商為12類樓宇結構構件和公用設施，包括外牆飾面、柱樑結構、窗戶、天面、排水系統、電力系統、消防系統和升降機等提供保養資料，但沒有清楚顯示維修保養周期及相關的檢驗方法。即使業主有意為大廈定期維修保養，礙於未能充分掌握涉及的保養範圍和方法，令沒有樓宇維修經驗的業主無從入手。

為此，市建局編制的「指引及範本」，有系統地列出私人住宅及綜合用途樓宇和屋苑日常和非日常維修保養工程項目的種類、檢驗周期和維修方法，供業主和管理公司參考，以便聘用相關的工程人員進行維修。

這份「範本」不單包括《大廈公契指引》臚列的12類樓宇結構構件和公用設施，更進一步將大廈的公用停車場、會所、保安系統，以及室內公用部分，例如地下大堂、走廊和後樓梯的牆身飾面等，合共20類公用設施項目包括在內，令保養計劃所涵蓋的範圍更全面和廣泛。

「指引及範本」將20類樓宇結構構件和公用設施納入保養範圍。市建局正擬備中文版的「指引及範本」，方便公眾參考。

至於檢驗周期和維修方法，以樓宇外牆為例，保養手冊清晰列明檢驗外牆的周期、程序和每項檢查的執行細節，包括每年以目測勘察及每10年以非破壞性檢測方法﹙如紅外綫熱像儀﹚偵測外牆破損，協助業主掌握大廈外牆狀況，並作適時維修。

（二）列明結構構件和公用設施可使用年期
不同大廈或屋苑所採用的結構構件和設施都不盡相同，例如涉及不同產地、品牌、製造商和技術規格，各自亦有不同的保養周期和可使用年期。以大廈水泵為例，除日常定期檢驗及維修保養工作外，一般在樓宇落成後5至7年便需要更換；而天台防水層在一般情況下，可於使用大約20年後才進行一次更換工程。

故此，業主及物業管理公司需要掌握不同設施的保養要求、周期，以及可使用年期，以便這些構件及設施在「壽命」結束前，能及早維修或更換。

針對這個情況，「指引及範本」其中一個部分，要求業主及管理公司委聘的顧問，因應相關設施保養承辦商提供的資料，填寫屋苑所使用的設施產地、保養周期、預計可使用年期和其他技術資料，以擬訂於未來10年的維修保養計劃。因此，法團便可因應保養計劃，為於不同階段而需進行的設施維修以至更換工程，適時召集業主展開討論，並落實相關工程。

（三）提供維修工程財務預算範本
在制訂維修保養計劃後，法團和管理公司委聘的顧問需就每個維修周期，或每項維修所需要的工程項目費用作估算。為此，市建局團隊在「指引及範本」內提供一份工程財務預算表格，並預設多項財務公式，顧問只需將每項工程的檢驗和維修費用輸入公式內，就可估算工程項目所需的總金額，讓管理公司按照樓宇的單位數目和業權份數，計算每個業戶應分擔的費用，以及為維修基金建議供款方案，再交予業主商討落實。

市建局冀盼這份「指引及範本」能協助業主按不同構件及設施的周期，為所屬大廈或屋苑進行檢查及維修，不但可保持樓宇良好狀況，亦因為將大維修工程的項目「拆細」並在不同時段進行，因此每項工程涉及的金額較細，相信可將圍標的風險降低。

諮詢政府和專業學會   將「指引及範本」規範化

市建局團隊為編制這份「指引及範本」，在不同階段進行諮詢工作，當中包括在今年5月和6月舉辦了兩次大型工作坊，邀請了百多位與樓宇維修工程相關的政府部門代表、專業學會和業界持分者參與。其中，屋宇署、土木工程拓展署、渠務署、水務署、機電工程署、消防處、香港測量師學會、香港物業管理公司協會有限公司、香港房屋經理學會和屋宇設備運行及維修行政人員學會等在出席工作坊後，更以書面形式就「指引及範本」的內容向我們提供不少寶貴建議。我想藉此機會，向參與工作坊的部門代表、專業學會和業界持分者表達衷心謝意。

這份「指引及範本」的編制工作已進入最後階段，市建局正整理和修訂所收集到的意見，務求將「指引及範本」標準化和規範化，讓業主和物業管理公司為其大廈或屋苑制定「樓宇保養手冊」時能更易掌握。

大型私人屋苑以「指引及範本」為基礎   制定長遠維修計劃

早於一年前，市建局已與港島南區一個大型私人屋苑合作，嘗試推行「預防性維修」的工作。該屋苑業主委員會轄下的保養委員會主席與團隊分享，一直有留意市建局在推廣「預防性維修」的資訊，業主們均認同和支持「預防勝於治療」的樓宇復修概念，因此，屋苑在去年 4 月主動與市建局接觸，為其屋苑制定「樓宇保養手冊」和未來15年的維修保養計劃開支估算。

他說，屋苑樓齡20年，屬較年輕樓宇，雖然距離強制驗樓尚有一段時間，但因為住宅單位數目多，加上有不少公用設施，例如游泳池、健身室和網球場等，相比一般私人屋苑在維修保養方面較複雜，有需要及早制定一套全面的「樓宇保養手冊」，為未來做好準備。

市建局團隊在過去一年，與屋苑的業主委員會代表就編制其「樓宇保養手冊」召開多次會議，並以市建局「指引及範本」為基礎，為屋苑業主和物業管理公司提供專業意見和技術支援，包括協助業主草擬招標文件，委聘認可人士編製「樓宇保養手冊」，以及聘請專業人士以航拍方式為屋苑大廈外牆進行詳細的檢查和評估。在業主、業主委員會和物業管理公司齊心協力下，屋苑最快在本月底進行招標，委聘認可人士編製「樓宇保養手冊」，詳列未來維修保養計劃的內容，以及相關工程開支估算。

這個屋苑的業主不僅關注樓宇的維修保養，更積極擔當「先行者」，從「預防性」的角度出發，支持市建局推動「預防性維修」，為其他私人屋苑的業主建立良好的示範，我對此感到十分鼓舞。

為了鼓勵和推動更多不同規模的樓宇或屋苑，實踐預防性維修保養，市建局團隊計劃在今年第四季，將「指引及範本」上載到市建局的「樓宇復修平台」網站，供更多業主、法團和物業管理公司參考和使用。

資助業主制定「預防性」維修保養計劃     

除了將「指引及範本」上載到網站讓業主參考之外，市建局更積極推出措施，加強推動預防性樓宇維修保養的文化，期望能從根源處理樓宇老化問題。

在今年4月，我們推出全新的「預防性維修資助計劃」，為業主和法團提供技術支援和資助，協助法團委聘認可人士編製「樓宇保養手冊」進行日常保養及維修；制定以10年為周期的維修保養計劃和工程開支估算，以及為保養計劃設立特別基金和定期供款方案。

為了增加業主向特別基金持續供款的誘因，在這個計劃下，當業主為特別基金持續供款三年後，市建局會額外提供一筆過的鼓勵性資助，金額相當於三年內業主向基金供款總額的10%。

5宗「預防性維修」資助計劃申請惠及4,200多戶

大廈業主及物業管理業界對「預防性維修資助計劃」的評價非常正面，截至今年8月，市建局收到5宗申請，涉及超過4,200多個的住宅單位。這些大廈樓宇涵蓋單幢樓宇和大型屋苑、樓齡由30多年的中年樓，以至大約50年樓齡的老年樓，遍佈在中西區、南區、東區和屯門等地區。

有已遞交申請的屋苑物業管理公司成員與團隊分享，指其負責管理的屋苑最近完成大維修，由於過往從未為屋苑制定周期維修計劃和落實為維修基金定期供款，以至每戶需要攤分的維修費高，更需要大量時間就大維修內多個工程項目達成共識和「夾錢」，過程相當艱鉅。經歷這次之後，決定參加「預防性維修資助計劃」，為下一個維修周期預先做好規劃和「儲錢」。

未來，市建局將加強宣傳推廣「預防性維修」的工作，除了繼續落區與大廈法團和物業管理公司介紹資助計劃，亦會發信予200多幢參加了樓宇復修資助計劃並正進行工程的大廈法團，推廣「預防性維修」的好處，希望吸引更多樓宇法團及業主申請，令「預防性維修」的概念更普及化。

儘管市建局過去多年投放大量資源推動業主進行樓宇復修和「預防性維修」的概念，但這一切都只屬「推廣」和「鼓勵」性質的行政手段。所以，當一切可行的推廣途徑已用盡，但仍未能達至業主自主籌組定期維修保養的效果時，政府、業界和公眾便應該深入討論，是否需要以立法形式，規管業主需為樓宇制訂周期保養維修計劃，以及強制為維修基金制定預算和供款，促使業主更積極肩負起保持其物業良好狀況的責任。