首个私人屋苑参考市建局预防性维修保养范本 制定周期维修保养计划

廉政公署与竞争事务委员会早前展开联合行动，成功捣破一个楼宇维修工程贪污和围标集团，其中，有涉案的工程规模庞大、项目繁多，令维修合约金额达2.6亿港元。这情况给予诱因让不法分子藉大维修以非法手段图利。事实上，若大厦或屋苑及早制定楼宇保养措施和周期维修计划，将维修工程「拆细」并在不同阶段进行招标，相信可减低因大额维修费用而被围标的风险。

早在2017年，我已预视到楼宇老化问题将日趋严重，适时为大厦进行定期维修保养尤其重要。为此，市建局从三方面著手，制定「预防性维修」策略，包括编制一套适用於一般私人楼宇的《住宅及综合用途楼宇保养手册编制指引及范本》 （「指引及范本」），供住宅物业业主和物业管理公司参考；在市建局自行发展项目应用「预防性维修」的概念，以及在今年4月推出全新「预防性维修资助计划」，资助大厦法团委聘认可人士编制「楼宇保养手册」，以及制定以10年为周期的维修保养计划和工程开支估算。这一系列的工作旨在令「楼宇复修」不再停留於「见烂补烂」的模式，而是采用预防性的策略，适时、适当地做好楼宇保养，减慢楼宇老化。

在编制「指引及范本」期间，在去年4月，市建局团队与港岛南区一个大型私人屋苑合作，试行「预防性维修」的工作，包括制定日后维修保养涵盖的范围、草拟委聘认可人士的招标文件等。经过超过一年时间的商讨和完成相关文件，该屋苑最快在本月底进行招标，委聘认可人士以市建局的「指引及范本」为基础，编制一套切合其屋苑需要的「楼宇保养手册」，涵盖未来维修保养计划的工程范围及所需开支预算。我乐见市建局推广「预防性维修」概念，渐受业主重视，这是推动市区更新工作的重要一步。

市建局团队投放大量资源编制这份「指引及范本」，当中透过举办工作坊，邀请百多个政府部门、专业学会和团体参与，就「指引及范本」的内容交流意见。市建局在整理收集到的意见后，会完善相关内容，将「指引及范本」标准化和规范化，并计划今年第四季上载至市建局的「楼宇复修平台」网站，供业主和物业管理公司参考和使用。

楼宇业主普遍缺乏「预防性维修」意识

市建局团队多年来积极推广楼宇复修，透过各类楼宇复修计划，为业主提供财政资助和技术支援。为更深入掌握业主对楼宇维修保养的认识和具体情况，我们更在2020年完成全港首个「楼宇复修新策略」研究报告。结果显示，旧楼业主和业主立案法团在筹组楼宇复修工程时普遍面对「三缺」的困难，包括缺乏楼宇复修工程相关的知识、缺乏财政储备和缺乏组织能力，结果对楼宇定期进行维修保养，无从入手，令失修问题愈见严重。

针对上述的研究结果，市建局制定一系列工作加强业主在这三方面的认识和能力，当中包括推动「预防性维修」措施，按照现行法例有关楼宇需要适时维修的要求，并参照一些保养得宜的大型屋苑在楼宇维修工作的成功经验，编制一套适用於一般私人楼宇的「指引及范本」。

「指引及范本」整合了一般大厦公用地方不同部分的维修保养项目及所需的工程范畴，让业主和管理公司能清晰掌握各项需要定期检查和维修的工程项目、公用设施的维修保养周期及检验方法，并评估涉及的财务开支，以便及早筹备所需资源。

相较坊间大部份楼宇或屋苑，只以「见烂补烂」的方式进行维修工程，这套「指引及范本」以「预防性维修」的理念出发而编制，从多方面、有系统地提升楼宇维修保养的效益，当中涵盖以下三大优点：

（一）详列公用部分维修保养工程检验和维修方法
现行《大厦公契指引》只概括要求发展商为12类楼宇结构构件和公用设施，包括外墙饰面、柱梁结构、窗户、天面、排水系统、电力系统、消防系统和升降机等提供保养资料，但没有清楚显示维修保养周期及相关的检验方法。即使业主有意为大厦定期维修保养，碍於未能充分掌握涉及的保养范围和方法，令没有楼宇维修经验的业主无从入手。

为此，市建局编制的「指引及范本」，有系统地列出私人住宅及综合用途楼宇和屋苑日常和非日常维修保养工程项目的种类、检验周期和维修方法，供业主和管理公司参考，以便聘用相关的工程人员进行维修。

这份「范本」不单包括《大厦公契指引》胪列的12类楼宇结构构件和公用设施，更进一步将大厦的公用停车场、会所、保安系统，以及室内公用部分，例如地下大堂、走廊和后楼梯的墙身饰面等，合共20类公用设施项目包括在内，令保养计划所涵盖的范围更全面和广泛。

「指引及范本」将20类楼宇结构构件和公用设施纳入保养范围。市建局正拟备中文版的「指引及范本」，方便公众参考。

至於检验周期和维修方法，以楼宇外墙为例，保养手册清晰列明检验外墙的周期、程序和每项检查的执行细节，包括每年以目测勘察及每10年以非破坏性检测方法（如红外綫热像仪）侦测外墙破损，协助业主掌握大厦外墙状况，并作适时维修。

（二）列明结构构件和公用设施可使用年期
不同大厦或屋苑所采用的结构构件和设施都不尽相同，例如涉及不同产地、品牌、制造商和技术规格，各自亦有不同的保养周期和可使用年期。以大厦水泵为例，除日常定期检验及维修保养工作外，一般在楼宇落成后5至7年便需要更换；而天台防水层在一般情况下，可於使用大约20年后才进行一次更换工程。

故此，业主及物业管理公司需要掌握不同设施的保养要求、周期，以及可使用年期，以便这些构件及设施在「寿命」结束前，能及早维修或更换。

针对这个情况，「指引及范本」其中一个部分，要求业主及管理公司委聘的顾问，因应相关设施保养承办商提供的资料，填写屋苑所使用的设施产地、保养周期、预计可使用年期和其他技术资料，以拟订於未来10年的维修保养计划。因此，法团便可因应保养计划，为於不同阶段而需进行的设施维修以至更换工程，适时召集业主展开讨论，并落实相关工程。

（三）提供维修工程财务预算范本
在制订维修保养计划后，法团和管理公司委聘的顾问需就每个维修周期，或每项维修所需要的工程项目费用作估算。为此，市建局团队在「指引及范本」内提供一份工程财务预算表格，并预设多项财务公式，顾问只需将每项工程的检验和维修费用输入公式内，就可估算工程项目所需的总金额，让管理公司按照楼宇的单位数目和业权份数，计算每个业户应分担的费用，以及为维修基金建议供款方案，再交予业主商讨落实。

市建局冀盼这份「指引及范本」能协助业主按不同构件及设施的周期，为所属大厦或屋苑进行检查及维修，不但可保持楼宇良好状况，亦因为将大维修工程的项目「拆细」并在不同时段进行，因此每项工程涉及的金额较细，相信可将围标的风险降低。

谘询政府和专业学会   将「指引及范本」规范化

市建局团队为编制这份「指引及范本」，在不同阶段进行谘询工作，当中包括在今年5月和6月举办了两次大型工作坊，邀请了百多位与楼宇维修工程相关的政府部门代表、专业学会和业界持分者参与。其中，屋宇署、土木工程拓展署、渠务署、水务署、机电工程署、消防处、香港测量师学会、香港物业管理公司协会有限公司、香港房屋经理学会和屋宇设备运行及维修行政人员学会等在出席工作坊后，更以书面形式就「指引及范本」的内容向我们提供不少宝贵建议。我想藉此机会，向参与工作坊的部门代表、专业学会和业界持分者表达衷心谢意。

这份「指引及范本」的编制工作已进入最后阶段，市建局正整理和修订所收集到的意见，务求将「指引及范本」标准化和规范化，让业主和物业管理公司为其大厦或屋苑制定「楼宇保养手册」时能更易掌握。

大型私人屋苑以「指引及范本」为基础   制定长远维修计划

早於一年前，市建局已与港岛南区一个大型私人屋苑合作，尝试推行「预防性维修」的工作。该屋苑业主委员会辖下的保养委员会主席与团队分享，一直有留意市建局在推广「预防性维修」的资讯，业主们均认同和支持「预防胜於治疗」的楼宇复修概念，因此，屋苑在去年 4 月主动与市建局接触，为其屋苑制定「楼宇保养手册」和未来15年的维修保养计划开支估算。

他说，屋苑楼龄20年，属较年轻楼宇，虽然距离强制验楼尚有一段时间，但因为住宅单位数目多，加上有不少公用设施，例如游泳池、健身室和网球场等，相比一般私人屋苑在维修保养方面较复杂，有需要及早制定一套全面的「楼宇保养手册」，为未来做好准备。

市建局团队在过去一年，与屋苑的业主委员会代表就编制其「楼宇保养手册」召开多次会议，并以市建局「指引及范本」为基础，为屋苑业主和物业管理公司提供专业意见和技术支援，包括协助业主草拟招标文件，委聘认可人士编制「楼宇保养手册」，以及聘请专业人士以航拍方式为屋苑大厦外墙进行详细的检查和评估。在业主、业主委员会和物业管理公司齐心协力下，屋苑最快在本月底进行招标，委聘认可人士编制「楼宇保养手册」，详列未来维修保养计划的内容，以及相关工程开支估算。

这个屋苑的业主不仅关注楼宇的维修保养，更积极担当「先行者」，从「预防性」的角度出发，支持市建局推动「预防性维修」，为其他私人屋苑的业主建立良好的示范，我对此感到十分鼓舞。

为了鼓励和推动更多不同规模的楼宇或屋苑，实践预防性维修保养，市建局团队计划在今年第四季，将「指引及范本」上载到市建局的「楼宇复修平台」网站，供更多业主、法团和物业管理公司参考和使用。

资助业主制定「预防性」维修保养计划     

除了将「指引及范本」上载到网站让业主参考之外，市建局更积极推出措施，加强推动预防性楼宇维修保养的文化，期望能从根源处理楼宇老化问题。

在今年4月，我们推出全新的「预防性维修资助计划」，为业主和法团提供技术支援和资助，协助法团委聘认可人士编制「楼宇保养手册」进行日常保养及维修；制定以10年为周期的维修保养计划和工程开支估算，以及为保养计划设立特别基金和定期供款方案。

为了增加业主向特别基金持续供款的诱因，在这个计划下，当业主为特别基金持续供款三年后，市建局会额外提供一笔过的鼓励性资助，金额相当於三年内业主向基金供款总额的10%。

5宗「预防性维修」资助计划申请惠及4,200多户

大厦业主及物业管理业界对「预防性维修资助计划」的评价非常正面，截至今年8月，市建局收到5宗申请，涉及超过4,200多个的住宅单位。这些大厦楼宇涵盖单幢楼宇和大型屋苑、楼龄由30多年的中年楼，以至大约50年楼龄的老年楼，遍布在中西区、南区、东区和屯门等地区。

有已递交申请的屋苑物业管理公司成员与团队分享，指其负责管理的屋苑最近完成大维修，由於过往从未为屋苑制定周期维修计划和落实为维修基金定期供款，以至每户需要摊分的维修费高，更需要大量时间就大维修内多个工程项目达成共识和「夹钱」，过程相当艰巨。经历这次之后，决定参加「预防性维修资助计划」，为下一个维修周期预先做好规划和「储钱」。

未来，市建局将加强宣传推广「预防性维修」的工作，除了继续落区与大厦法团和物业管理公司介绍资助计划，亦会发信予200多幢参加了楼宇复修资助计划并正进行工程的大厦法团，推广「预防性维修」的好处，希望吸引更多楼宇法团及业主申请，令「预防性维修」的概念更普及化。

尽管市建局过去多年投放大量资源推动业主进行楼宇复修和「预防性维修」的概念，但这一切都只属「推广」和「鼓励」性质的行政手段。所以，当一切可行的推广途径已用尽，但仍未能达至业主自主筹组定期维修保养的效果时，政府、业界和公众便应该深入讨论，是否需要以立法形式，规管业主需为楼宇制订周期保养维修计划，以及强制为维修基金制定预算和供款，促使业主更积极肩负起保持其物业良好状况的责任。