行政總監網誌《摯誠.志成》

2024年1月28日

貫徹「以人為先」理念多方支援兼善里居民改善生活環境

市建局在2021年9月啟動深水埗兼善里／福華街發展項目（兼善里項目），將項目範圍內老舊殘破的樓宇和附近未被善用的政府土地及社區設施一併納入作重整規劃，以改善該區居民的生活質素和居住環境。兼善里項目獲發展局局長授權進行後，市建局於去年4月向項目內的物業業主發出收購建議，截至本月初，項目涉及的830多個業權，有超過九成的業主已接受市建局的收購建議，反映項目內絕大部分的住戶都殷切期望透過重建改善生活環境。

然而，兼善里項目規模龐大，830多個業權中，接近4成為自住物業業主、逾半為出租住宅業主；由於不少單位被改建為劏房，令需要安置和搬遷的住宅租戶多達1,200多個；至於商戶亦多達百多間。市建局團隊本著改善舊區整體環境的初衷，貫徹「以人為先」的理念，在收購和安置工作上，從業主、租戶和商戶角度出發，在既定的政策框架下，因應他們各自不同的需要，主動提供適切的支援服務，並盡力協助他們解決在安置和搬遷時遇到的困難。

在自住業主方面，市建局團隊為選擇了啟德煥然壹居「樓換樓」單位的業主免費翻新單位；我們亦為編配到公屋單位的獨居、「雙老」或體弱的長者租戶，因應其身體狀況和生活所需，度身設計新居，配置合適的家具和長者友善設施，讓他們居家安老。另一方面，團隊將夥拍地區組織，為項目內有需要的基層和低收入家庭提供執屋服務，讓他們可以盡快遷往新居，改善居住環境。

至於在項目範圍內的商戶，市建局亦盡力提供適切的支援，尤其項目內的一所安老院舍，更是市建局首次處理的商業營運類別，涉及眾多院友的搬遷。為此，我們與社區夥伴合作，為這所安老院舍引入智齡科技並透過義工探訪和藝術活動，照顧30名院友的健康和情緒需要；院友遷入新院舍後，我們亦會繼續跟進他們的狀況，並提供所需的支援。

兼善里業主接受收購補償覓新居改善居住環境

兼善里項目範圍內共有21幢樓宇，涉及90個街號，樓齡超過60年。這些舊樓普遍嚴重失修，公用地方和單位內部都出現石屎剝落、鋼筋生鏽外露，消防安全設施不足等；再加上劏房充斥，造成樓宇設施超出負荷及環境衞生問題，令居於項目內的住戶都期望能盡快改善居住環境，對市建局開展重建項目，都十分支持。

自去年4月，市建局向兼善里項目內的物業業主發出收購建議後，團隊已陸續向接受收購方案的業主發放現金補償和特惠津貼，部分住宅業主在收到現金補償後，分別在深水埗、油尖旺、葵青和九龍城等不同地區購買了私人住宅單位作新居所。

在現金補償以外，市建局團隊亦為合資格的自住業主提供「樓換樓」的選項，業主可選擇原址興建的新發展項目內的「樓換樓」單位，或啟德煥然壹居項目內的「樓換樓」現樓單位。在已接受收購方案的合資格業主中，兩名業主選擇以煥然壹居的「樓換樓」現樓單位作為未來的新居。

選擇「樓換樓」作為補償方案的業主，他們均知悉煥然壹居已落成7年，明白單位質素及設施不能與剛落成的單位作比較，但因為屬於現樓單位可以即時入住，故此以「樓換樓」計劃來說，仍有其吸引之處。

免費翻新煥然壹居「樓換樓」單位

市建局團隊雖然一直定期檢視「樓換樓」單位的狀況，包括檢查門窗、測試電力裝置是否運作正常等，但這些單位因長期無人居住，部分位置會因通風不良、長時間受太陽直射等，出現例如牆身和木門有細微裂紋。雖然不影響使用，但在觀感上，與剛落成時有明顯落差。有見及此，市建局團隊在這兩名業主揀選單位後，主動為他們免費進行翻新，當中包括更換單位房間及廚廁的木門、門框和封口線、重鋪單位的木地板和地腳線、為單位的牆壁和天花重髹油漆、修補牆身裂紋及露台地磚等。這一系列的翻新工程於本月初已完工，並先後由兩名業主驗收。單位交付後，若業主進一步發現單位內的裝修或設施有問題，可填寫「驗收執漏報告」，並提交予市建局團隊跟進及委聘承辦商進行執修工程，或更換出現故障的設施。

團隊早前與其中一名選擇煥然壹居「樓換樓」的業主劉小姐驗收單位，期間劉小姐與團隊分享她現於兼善里單位居住的狀況。她表示，單位樓齡已超過50年，樓宇的公用地方如樓梯因日久失修，牆身和天花有不同程度的石屎剝落和鋼筋外露；其單位更因為外牆滲漏，天花多處批盪剝落，甚至出現裂縫，她與家人一直期待有機會徹底改善居住環境。

web photo 劉小姐在兼善里的單位，大廈樓梯出現石屎剝落和鋼筋外露（左圖）；其單位（右圖）亦因外牆滲水，令洗手間出現一條長長的裂縫。

自市建局提出收購後，她與家人很快便決定購買屬現樓的煥然壹居單位。劉小姐認為屋苑毗鄰港鐵啟德站，交通便利，加上啟德發展區周邊社區配套設施完善，設有各式店舖、商場、街市，生活所需一應俱全。更重要的，是屋苑設有升降機，其同住的母親出入不再需要每日上落六層樓梯，大大改善其家人的生活環境。

劉小姐在收樓當天看到單位狀況良好，而市建局團隊主動在交樓前免費翻新其單位的裝修，令她喜出望外。她表示：「完全沒料到市建局會主動幫業主更換全屋的地板、木門等。市建局團隊為業主設想的舉動，幫我節省不少裝修費用和時間，讓我和家人可以盡快遷入這個新居。」

對於劉小姐滿意翻新後的單位，我感到十分高興，這正是市建局推行市區更新、提升居民生活質素的使命。

web photo 市建局主動為選擇啟德煥然壹居「樓換樓」單位的業主免費翻新單位，包括更換單位內所有木門和重鋪木地板，亦為單位的牆壁和天花重新髹上油漆（右圖）。

劉小姐欣賞市建局團隊多行一步，為她免費翻新煥然壹居的單位。

「樂齡安居」家居改善計劃為長者戶度身訂造新居

除了協助兼善里項目的業主之外，由於項目內有不少劏房，涉及安置和補償的住宅租戶多達1,200多個，當中超過兩成租戶更是60歲或以上的長者。在現行的補償及安置政策下，合資格的住宅租戶可獲編配公屋單位；然而，這些公屋單位屬「清水房」，未有因應長者的身體狀況或特別需要而設計。

在舊區更新的過程中，市建局團隊關注長者租戶的情況及搬遷時的需要。為此，我們在約四年前，以先導計劃形式推出「樂齡安居」家居改善計劃，免費協助重建項目內60歲或以上有長期病患、體弱、行動不便，以及經濟拮据的獨居長者或雙老家庭，在獲編配搬遷至公屋單位後，為他們度身設計合適的家具，以及增添長者友善的家居設備，照顧他們現在和未來身體狀況的需要，讓他們能居家安老。

在這個計劃下，市建局團隊夥拍香港聖公會福利協會及建造業關懷基金綜合服務中心的社工、職業治療師、設計師和工程人員組成跨專業服務團隊，為長者租戶提供「一條龍」服務，包括識別需要協助的長者、評估身體狀況，並制訂適切需要的家居設計，繼而為單位配置合適的家具和長者友善設備，改善居住環境。

在兼善里項目內，市建局團隊已經初步識別了即將獲編配上公屋單位的長者租戶，團隊現正進行家訪和專業評估，以甄選符合參與計劃資格的長者戶，為他們的新居所度身訂造切合需要的設計和家具配置，貫徹改善居住環境的市區更新目標。

夥拍地區組織協助低收入家庭執屋

市建局團隊亦留意到，在項目範圍內，有不少基層和低收入的家庭，以及缺乏家人或親友支援的長者戶。這些居民在搬遷的過程中可能會遇到不少困難，例如長者缺乏體力清理家中雜物，亦有單親家庭因需要長時間工作，沒有充足的時間執拾家中物品。為此，市建局團隊夥拍地區組織，為項目內有需要的家庭提供執屋服務，讓他們可以盡快遷往新居。

更令這些社區支援服務別具意義的，是我們將會招募和培訓居住在項目範圍或深水埗區內、現正失業或開工不足的居民成為義工，協助這些基層家庭執屋，讓搬遷過程更順暢。義工可獲得津貼幫補家計之餘，更能發揮助人自助精神，將關愛和更新的理念，帶入社區和家居。隨著愈來愈多業主已接受市建局的收購建議，加上農曆正月不搬家的中國傳統，我們預計，農曆新年前夕將有大量居民遷出。為方便居民棄置大型家具或雜物，團隊將於今個月底前，在兼善里項目範圍附近擺放環保斗，並希望藉此提醒和鼓勵居民保持環境清潔。

善用智齡科技助安老院舍長者適應新環境

居於安老院舍內、受重建影響而需要搬遷的長者，亦是我們關顧的一群。在兼善里項目內營運的私營安老院舍，遷置過程相對繁複，除了要尋找合適的地方繼續營運，亦要符合相關法規要求和處理牌照等事宜。即使覓得新舍址遷置，由於院友數目眾多，加上大部分為行動不便的長者，院舍需安排人手和時間分批安排院友調遷，整個過程可能耗時甚長，期間院友對需要搬遷及適應新環境方面，有可能出現情緒變化，需要額外關注和支援。

為此，市建局團隊除了積極協助安老院舍營運者尋找合適的地方繼續營運、妥善安置受影響的院友外，我們更夥拍在運用「智齡科技」有豐富經驗的非牟利機構「黃金時代基金會」，推出「健齡樂聚」長者活動，透過智齡科技、義工探訪和藝術活動，為院友提供適切的健康和情緒支援。

在2021年開展兼善里項目時，院舍受疫情影響，一直處於「封院」狀態，急需支援。團隊在院內設置「智齡機械人」—「金醫生」，定時在院舍噴灑消毒劑、協助護理員為長者量度血壓、體溫等維生指數，協助院舍提升「抗疫力」。「金醫生」的視像通訊功能，亦在「封院」期間發揮重要作用，讓院友能與親友溝通，紓緩情緒。

此外，市建局在與業主完成收購安老院舍單位業權的手續後，隨即履行業主的責任，當知悉該院舍出現天花批盪剝落、外牆滲水等情況時，為了確保院友安全，便立即安排專業人士進行視察，並與負責人商討復修方案，以及要求承辦商在不影響院友的生活情況下盡快展開復修工程，過程中亦要做足保護措施。復修工程順利在一星期內完工，將對院友的影響減至最低。

在安老院舍將院友調遷至其他院舍前，我與團隊一同前往探望並送上福袋，祝願他們身體健康，及遷往新院後生活愉快。為協助營運者及院友適應新環境，在未來9個月的時間，團隊會繼續透過「健齡樂聚」長者活動為院舍提供所需的支援服務，包括將「金醫生」一同「調遷」，繼續照顧他們的身心靈健康。

web photo 韋志成到訪安老院舍與長者交流並送上福袋。