整合資源促進業主「自主維修」 市建局推全新「預防性維修」資助計劃

在推動樓宇復修工作上，市建局一直按《市區重建局條例》及《市區重建策略》賦予的角色和職能，以「重建發展」和「樓宇復修」為兩大核心業務，並透過提供財政資助和全面技術支援，鼓勵和協助業主適時保養及維修樓宇。

早於2004年，市建局推出首批樓宇復修資助及技術支援計劃，針對位於或鄰近市建局目標區、三十年或以上的住宅樓宇，提供技術、物資的援助及免息貸款，為樓宇進行復修工程。及至2011年和2012年，市建局整合首批資助／支援計劃，推展四項與樓宇復修相關的資助計劃，包括「公用地方維修資助」、「家居維修免息貸款」、「強制驗樓資助計劃」及「籌組業主立案法團資助」，協助私人樓宇業主為樓宇進行維修保養，改善樓宇安全和居住環境，並推動業主成立法團，提升樓宇管理水平。此四項計劃至2023年底，已有超過8萬個住宅單位受惠，涉及的資助總額達1.6億元。

另一方面，市建局自2020年開始，統一執行六個由政府推出的樓宇復修資助計劃，涵蓋樓宇檢驗、維修公用地方、優化消防、升降機和排水系統，以及維修自住物業等範疇，涉及管理超過190億元的公共資源。

推動「預防勝於治療」樓宇復修概念

因應上述與樓宇維修及大廈設施安全水平的資助計劃已多達10個，在過去一年，我們全面檢視由市建局主導、於早年推出的四個資助計劃，期望透過優化和整合計劃涵蓋範圍、服務對象、資助水平等，並與政府不同的樓宇復修資助計劃協調，期望由市建局主導及政府推出的兩組資助計劃，能在資源整合下發揮相輔相成之效，推動更多業主做好樓宇的維修保養；並同時建立「預防勝於治療」的樓宇復修概念，向業主灌輸預防性樓宇維修保養的知識，從根源處理，減慢樓宇老化。

在檢視相關計劃後，市建局優化其轄下的四項計劃，減少資源重疊；另一方面，推出一項全新的「預防性維修」資助計劃，資助大廈法團委聘認可人士或註冊檢驗人員編製樓宇保養手冊，協助大廈業主進行日常保養及維修，及制定以10年為周期的維修保養計劃和工程開支估算，以及為保養計劃擬備合適的供款建議方案，邁向推動業主「自主維修」及「預防性維修」的目標。

優化「公用地方維修資助」   更有效運用資源

早於2011年，市建局與香港房屋協會（房協），為業主提供「公用地方維修資助」，針對大廈公用地方的維修保養，為業主提供資助及技術支援。而在2015年，市建局更從房協接手這個計劃，統一處理相關申請。截至去年12月底，計劃已審批的申請個案超過2,300 多宗，所涉及的資助總額達到1.4億元。

隨著政府在2018年推出「樓宇更新大行動2.0」（「2.0行動」），其申請資格和適用工程範圍與「公用地方維修資助」相近；「2.0行動」的資助額更達到工程總額的8成，以每個單位5萬元為上限，資助款額和所佔工程費用的幅度，均較「公用地方維修資助」為高。

因應自住業主大多傾向申請「2.0行動」的資助，自2018年開始，申請「公用地方維修資助」的宗數相繼下降，由「2.0行動」推出前每年收到約300宗申請，下跌至去年不足100宗。此外，「公用地方維修資助」容許合資格的大廈每5年可以重覆申請，團隊翻查過往獲批申請的個案總數，有約5%的個案屬重覆申請。

為了更有效運用資源，並減少與「2.0行動」的資源重疊，市建局團隊決定優化「公用地方維修資助」的適用範圍。自2024年1月1日起，過往曾經申請「公用地方維修資助」的大廈不可再度申請，讓計劃下的資源給予從未提交申請的樓宇，讓更多業主受惠。此外，資助計劃亦涵蓋包括39個租者置其屋計劃下的屋邨，提升其樓宇公用地方的安全水平和宜居度。

至於之前已申請「公用地方維修資助」進行樓宇維修的業主，我們相信，業主汲取了上一次的維修經驗，對籌組樓宇維修工程的知識及相關的財務儲備已有基本掌握；接下來，市建局團隊將透過教育，推動他們實踐「預防性維修」，以及為未來維修「儲錢」。

與時並進   三項樓宇維修資助計劃將終止

為了配合政府在2012年6月實施的「強制驗樓計劃」，市建局及房協在同年8月推出「強制驗樓資助計劃」，樓齡達30年或以上的私人住宅樓宇，在接獲強制驗樓令後，可獲資助首次驗樓的費用。此計劃於2018年由市建局接手全面處理申請。

由於「2.0行動」亦包括為自住業主提供首次驗樓費用的資助，只有部分非自住業主因不符合資格申請「2.0行動」，需透過「強制驗樓資助計劃」，津貼驗樓費用。因此， 隨著「2.0行動」推出，「強制驗樓資助計劃」在2018年後的需求，明顯減少。

至於在2011年推出的「家居維修免息貸款」，亦因為2020年推出的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，其服務對象與「家居維修免息貸款」相近，而提供的資助金額水平及無需償還的條件，均較前者優勝，導致申請免息貸款計劃的業主大幅減少。在去年全年，市建局只批出兩宗有關申請。

而最後一項鼓勵樓宇成立法團以便籌組樓宇復修工程的資助，團隊經檢視後，認為現金資助雖然對推動大廈成立法團有鼓勵作用；然而，大部分未成立法團的大廈面對的困難，主要在於業主大多是長者，他們不熟悉成立法團程序，亦不懂處理文書工作，為他們提供專業支援比現金資助更有提效的作用。加上近年民政事務總署亦加大力度協助「三無大廈」成立法團，市建局將配合署方的工作，將資源用於加強宣傳及夥拍地區組織為業主提供文書支援等服務，以推動更多大廈籌組法團。

上述三個計劃推出至今已超過10年，考慮到該些計劃與政府的資助計劃範圍及服務對象重疊，我們決定將於下個財政年度，即2024年4月1日起，結束「強制驗樓資助計劃」、「家居維修免息貸款」及「籌組業主立案法團資助」這三個計劃。此安排已預留足夠時間處理尚待審批的申請個案，以及發放相關的資助款額。

上述計劃終止後，我們會繼續透過「公用地方維修資助」、「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，以及屋宇署的「樓宇安全貸款計劃」，支援不同業主的需要，協助他們履行維修保養的責任。

整合資源   推全新「預防性維修」資助計劃

除了透過維修保養，改善樓宇狀況和安全水平外，我一直強調，有效處理樓宇老化問題的根本之道，在於為樓宇復修未雨綢繆、達致「防患於未然」的效果。

因此，在優化和整合現有的資助計劃後，我們將推出一項全新的「預防性維修」資助計劃，推動業主由以往「見爛補爛」的維修模式，逐步邁向「預防性維修」的新概念，為樓宇進行周期性的維修保養的同時，更引入預防性的措施，保持樓宇狀況持續良好，減慢樓宇老化的速度。

在推動「預防性維修」這方面，市建局已率先在其自行發展的「煥然懿居第三座」「首置」項目作試點，在制定大廈公契階段加入條款，要求業主為樓宇制訂定期檢驗及維修保養計劃，促使業主從樓宇入伙開始，已制訂定期保養計劃及相關的財政儲備方案，推動樓宇進行「預防性維修」的新模式。

長遠而言，市建局希望將這新模式推展至其他私人興建的新落成樓宇及已落成樓宇。為此，我們將於今年4月，推出全新的「預防性維修」資助計劃，推動業主為大廈制定周期性的保養計劃並做好財政儲備。

為大廈編製保養手冊並成立特別基金儲錢

在「預防性維修」資助計劃下，市建局團隊將資助大廈法團聘請認可人士或註冊檢驗人員，參照市建局編製的樓宇保養手冊範本，為大廈公用地方的設施制作一套適用的保養手冊，內容包括詳細列出大廈公用設施的維修周期和方法，並協助大廈制定未來10年的維修保養計劃，涵蓋有需要進行的檢查維修工程項目，以及所涉及的工程費用估算和擬備供款建議方案。

相關資助金額為編制樓宇保養手冊費用的百分之50，並按大廈的單位數目釐定金額上限。以 20個單位或以下的大廈為例，資助額最多為1.5萬元；21至49個單位的大廈，可獲最多2萬元，至於50個單位或以上的申請，則最多可獲3萬元的資助。

參與「預防性維修」資助計劃的大廈在制定周期性維修保養手冊後，業主須為落實10年維修保養計劃所需的工程開支，做好財政儲備。大廈需召開業主大會議決通過設立特別基金和定期供款方案，業主須按方案進行供款。當特別基金的供款滿三年後，市建局會為每幢大廈的法團額外提供一筆過的資助，在特別基金首三年的總供款金額之上，額外增添百分之10的款額。

我們已為此特別基金的「額外注資」每年預留1,500萬元，希望以此作為誘因，鼓勵業主為日後的維修工程建立儲備並定期供款。市建局團隊將於「預防性維修」資助計劃推出後，適時檢討相關的執行情況和資助金額，進行優化，以吸引更多樓宇法團及業主建立「預防性維修」的文化。

市建局一方面強調並敦促業主履行維修保養的責任；另一方面，亦透過多項措施和計劃，給予資源協助有需要的業主，包括長者和低收入人士，履行相關責任，保持樓宇狀況良好。

然而，我認為，提升業主「自主維修」的意識和組織能力，以至在下一個10年、20年的樓宇維修周期來臨時，法團和業主均有能力、主動自行籌組樓宇復修工程，才是正本清源之道。在未來，若加上相關政策和法例的配合，相信在多管齊下的環境下，將能更有效提升業主「自主維修」、關注樓宇安全的意識。