整合资源促进业主「自主维修」 市建局推全新「预防性维修」资助计划

在推动楼宇复修工作上，市建局一直按《市区重建局条例》及《市区重建策略》赋予的角色和职能，以「重建发展」和「楼宇复修」为两大核心业务，并透过提供财政资助和全面技术支援，鼓励和协助业主适时保养及维修楼宇。

早於2004年，市建局推出首批楼宇复修资助及技术支援计划，针对位於或邻近市建局目标区、三十年或以上的住宅楼宇，提供技术、物资的援助及免息贷款，为楼宇进行复修工程。及至2011年和2012年，市建局整合首批资助／支援计划，推展四项与楼宇复修相关的资助计划，包括「公用地方维修资助」、「家居维修免息贷款」、「强制验楼资助计划」及「筹组业主立案法团资助」，协助私人楼宇业主为楼宇进行维修保养，改善楼宇安全和居住环境，并推动业主成立法团，提升楼宇管理水平。此四项计划至2023年底，已有超过8万个住宅单位受惠，涉及的资助总额达1.6亿元。

另一方面，市建局自2020年开始，统一执行六个由政府推出的楼宇复修资助计划，涵盖楼宇检验、维修公用地方、优化消防、升降机和排水系统，以及维修自住物业等范畴，涉及管理超过190亿元的公共资源。

推动「预防胜於治疗」楼宇复修概念

因应上述与楼宇维修及大厦设施安全水平的资助计划已多达10个，在过去一年，我们全面检视由市建局主导、於早年推出的四个资助计划，期望透过优化和整合计划涵盖范围、服务对象、资助水平等，并与政府不同的楼宇复修资助计划协调，期望由市建局主导及政府推出的两组资助计划，能在资源整合下发挥相辅相成之效，推动更多业主做好楼宇的维修保养；并同时建立「预防胜於治疗」的楼宇复修概念，向业主灌输预防性楼宇维修保养的知识，从根源处理，减慢楼宇老化。

在检视相关计划后，市建局优化其辖下的四项计划，减少资源重叠；另一方面，推出一项全新的「预防性维修」资助计划，资助大厦法团委聘认可人士或注册检验人员编制楼宇保养手册，协助大厦业主进行日常保养及维修，及制定以10年为周期的维修保养计划和工程开支估算，以及为保养计划拟备合适的供款建议方案，迈向推动业主「自主维修」及「预防性维修」的目标。

优化「公用地方维修资助」   更有效运用资源

早於2011年，市建局与香港房屋协会（房协），为业主提供「公用地方维修资助」，针对大厦公用地方的维修保养，为业主提供资助及技术支援。而在2015年，市建局更从房协接手这个计划，统一处理相关申请。截至去年12月底，计划已审批的申请个案超过2,300 多宗，所涉及的资助总额达到1.4亿元。

随著政府在2018年推出「楼宇更新大行动2.0」（「2.0行动」），其申请资格和适用工程范围与「公用地方维修资助」相近；「2.0行动」的资助额更达到工程总额的8成，以每个单位5万元为上限，资助款额和所占工程费用的幅度，均较「公用地方维修资助」为高。

因应自住业主大多倾向申请「2.0行动」的资助，自2018年开始，申请「公用地方维修资助」的宗数相继下降，由「2.0行动」推出前每年收到约300宗申请，下跌至去年不足100宗。此外，「公用地方维修资助」容许合资格的大厦每5年可以重覆申请，团队翻查过往获批申请的个案总数，有约5%的个案属重覆申请。

为了更有效运用资源，并减少与「2.0行动」的资源重叠，市建局团队决定优化「公用地方维修资助」的适用范围。自2024年1月1日起，过往曾经申请「公用地方维修资助」的大厦不可再度申请，让计划下的资源给予从未提交申请的楼宇，让更多业主受惠。此外，资助计划亦涵盖包括39个租者置其屋计划下的屋邨，提升其楼宇公用地方的安全水平和宜居度。

至於之前已申请「公用地方维修资助」进行楼宇维修的业主，我们相信，业主汲取了上一次的维修经验，对筹组楼宇维修工程的知识及相关的财务储备已有基本掌握；接下来，市建局团队将透过教育，推动他们实践「预防性维修」，以及为未来维修「储钱」。

与时并进   三项楼宇维修资助计划将终止

为了配合政府在2012年6月实施的「强制验楼计划」，市建局及房协在同年8月推出「强制验楼资助计划」，楼龄达30年或以上的私人住宅楼宇，在接获强制验楼令后，可获资助首次验楼的费用。此计划於2018年由市建局接手全面处理申请。

由於「2.0行动」亦包括为自住业主提供首次验楼费用的资助，只有部分非自住业主因不符合资格申请「2.0行动」，需透过「强制验楼资助计划」，津贴验楼费用。因此， 随著「2.0行动」推出，「强制验楼资助计划」在2018年后的需求，明显减少。

至於在2011年推出的「家居维修免息贷款」，亦因为2020年推出的「有需要人士维修自住物业津贴计划」，其服务对象与「家居维修免息贷款」相近，而提供的资助金额水平及无需偿还的条件，均较前者优胜，导致申请免息贷款计划的业主大幅减少。在去年全年，市建局只批出两宗有关申请。

而最后一项鼓励楼宇成立法团以便筹组楼宇复修工程的资助，团队经检视后，认为现金资助虽然对推动大厦成立法团有鼓励作用；然而，大部分未成立法团的大厦面对的困难，主要在於业主大多是长者，他们不熟悉成立法团程序，亦不懂处理文书工作，为他们提供专业支援比现金资助更有提效的作用。加上近年民政事务总署亦加大力度协助「三无大厦」成立法团，市建局将配合署方的工作，将资源用於加强宣传及伙拍地区组织为业主提供文书支援等服务，以推动更多大厦筹组法团。

上述三个计划推出至今已超过10年，考虑到该些计划与政府的资助计划范围及服务对象重叠，我们决定将於下个财政年度，即2024年4月1日起，结束「强制验楼资助计划」、「家居维修免息贷款」及「筹组业主立案法团资助」这三个计划。此安排已预留足够时间处理尚待审批的申请个案，以及发放相关的资助款额。

上述计划终止后，我们会继续透过「公用地方维修资助」、「有需要人士维修自住物业津贴计划」，以及屋宇署的「楼宇安全贷款计划」，支援不同业主的需要，协助他们履行维修保养的责任。

整合资源   推全新「预防性维修」资助计划

除了透过维修保养，改善楼宇状况和安全水平外，我一直强调，有效处理楼宇老化问题的根本之道，在於为楼宇复修未雨绸缪、达致「防患於未然」的效果。

因此，在优化和整合现有的资助计划后，我们将推出一项全新的「预防性维修」资助计划，推动业主由以往「见烂补烂」的维修模式，逐步迈向「预防性维修」的新概念，为楼宇进行周期性的维修保养的同时，更引入预防性的措施，保持楼宇状况持续良好，减慢楼宇老化的速度。

在推动「预防性维修」这方面，市建局已率先在其自行发展的「焕然懿居第三座」「首置」项目作试点，在制定大厦公契阶段加入条款，要求业主为楼宇制订定期检验及维修保养计划，促使业主从楼宇入伙开始，已制订定期保养计划及相关的财政储备方案，推动楼宇进行「预防性维修」的新模式。

长远而言，市建局希望将这新模式推展至其他私人兴建的新落成楼宇及已落成楼宇。为此，我们将於今年4月，推出全新的「预防性维修」资助计划，推动业主为大厦制定周期性的保养计划并做好财政储备。

为大厦编制保养手册并成立特别基金储钱

在「预防性维修」资助计划下，市建局团队将资助大厦法团聘请认可人士或注册检验人员，参照市建局编制的楼宇保养手册范本，为大厦公用地方的设施制作一套适用的保养手册，内容包括详细列出大厦公用设施的维修周期和方法，并协助大厦制定未来10年的维修保养计划，涵盖有需要进行的检查维修工程项目，以及所涉及的工程费用估算和拟备供款建议方案。

相关资助金额为编制楼宇保养手册费用的百分之50，并按大厦的单位数目厘定金额上限。以 20个单位或以下的大厦为例，资助额最多为1.5万元；21至49个单位的大厦，可获最多2万元，至於50个单位或以上的申请，则最多可获3万元的资助。

参与「预防性维修」资助计划的大厦在制定周期性维修保养手册后，业主须为落实10年维修保养计划所需的工程开支，做好财政储备。大厦需召开业主大会议决通过设立特别基金和定期供款方案，业主须按方案进行供款。当特别基金的供款满三年后，市建局会为每幢大厦的法团额外提供一笔过的资助，在特别基金首三年的总供款金额之上，额外增添百分之10的款额。

我们已为此特别基金的「额外注资」每年预留1,500万元，希望以此作为诱因，鼓励业主为日后的维修工程建立储备并定期供款。市建局团队将於「预防性维修」资助计划推出后，适时检讨相关的执行情况和资助金额，进行优化，以吸引更多楼宇法团及业主建立「预防性维修」的文化。

市建局一方面强调并敦促业主履行维修保养的责任；另一方面，亦透过多项措施和计划，给予资源协助有需要的业主，包括长者和低收入人士，履行相关责任，保持楼宇状况良好。

然而，我认为，提升业主「自主维修」的意识和组织能力，以至在下一个10年、20年的楼宇维修周期来临时，法团和业主均有能力、主动自行筹组楼宇复修工程，才是正本清源之道。在未来，若加上相关政策和法例的配合，相信在多管齐下的环境下，将能更有效提升业主「自主维修」、关注楼宇安全的意识。