盛德街公務員建屋合作社項目投標價合理 市建局制定策略應對市場變化

市建局在今年8月展開九龍城盛德街／馬頭涌道公務員建屋合作社發展項目（盛德街項目）的招標程序，在11月中截標時共接獲6份標書。經招標遴選小組詳細考慮及評審接獲的標書後，向市建局董事會提交建議。在剛過去的星期四，董事會批出合作發展合約，中標發展商以19.34億元投得是次項目。

盛德街項目在推出招標期間，正值樓市下行、利率高企和建築成本上升等不利環境，加上接連有土地流標，我留意到傳媒報道，在市場氣氛低迷的情況下，有市場人士預計發展商對這個項目落標金額會採取較為審慎的取態，甚至有意見認為項目會有流標的風險。

事實上，盛德街項目因位處市區、鄰近港鐵站，交通便利，加上地盤方正，標書條款亦相較簡單，沒有附加例如政府公共設施的條件。項目在截標時共接獲6份標書，吸引本地大型發展商以獨資或合組財團的形式入標競投，與去年推出招標的土瓜灣榮光街／崇安街項目收到7 份標書的情況相若。雖然盛德街項目的中標價，與較早前市場就此項目平均約26億元的估值比較，仍有超過兩成的差距，但我認為，在當前的市場狀況下，盛德街項目的中標價，仍算在合理水平之內。

而按照發展合約，中標發展商須在項目內預留三個位於低層的住宅單位，予市建局推行原址「樓換樓」計劃，考慮市建局預留這些單位所涉及的建築支出及所佔的樓面面積，市建局評估項目的樓面地價為每平方呎4,694元。

由於盛德街項目的物業業權收購是在2021年8月開始，當時正值樓市暢旺、中原城市領先指數處於歷史高位的時候，按市建局一貫「七年樓齡」的收購補償政策，最終以每平方呎19,848元的建議向自住物業業主提出收購。在此樓市下行的大環境下，中原城市領先指數已下跌約20%，項目中標價遠低於收購價，以致項目將錄得接近15億元的虧損，這個結果實屬無可避免。

重建合作社樓宇增房屋供應   意義重大

盛德街項目屬公務員合作社樓宇，相對於一般私人舊樓的收購工作，這類合作社樓宇的業權收購程序更為複雜，亦涉及散社後業主須向政府補回地價，才能解除轉讓限制以完成買賣手續等條件因素，私人發展商一般對重建合作社樓宇的興趣不大，因此，居於合作社樓宇內的業主若想透過出售物業及重建樓宇以改善居住環境，相對較困難。

市建局在2020年於九龍城區啟動兩個重建公務員建屋合作社（合作社）樓宇試點項目，沿用市建局推展重建項目的形式推行，藉著重建的機會，釋放土地發展潛力，並帶動私人市場的參與。與此同時，市建局和政府以創新思維處理項目涉及散社、土地補價、支付印花稅及行政費、補償方案等的支援下，盛德街項目進度較快，僅用三年時間，便由開展規劃、社員散社、完成收購到推出市場招標。

隨著市建局董事會批出盛德街項目的合作發展協議，標誌著項目正式進入發展階段，意義重大。盛德街項目能夠將珍貴市區土地資源的發展潛力釋放，做到地盡其用；項目在重建後可提供約640個單位，較原本只有約150個單位增加超過3倍，為市場提供新建單位，讓社會上更多有住屋需要的市民受惠。同時，透過重整和重新規劃該區土地，項目亦改善地區環境和行人網絡，提升更新後此區的暢達性。

盛德街項目地盤正進行清拆工程，重建後可提供約640個住宅單位。

因此，我們在考慮及評審批出盛德街項目的發展合約時，除市場情況及經濟環境外，亦一併考慮上述顧全社會整體利益的因素，而非只抱「善價而沽」的心態。所以，即使項目將會錄得虧損，市建局仍批出發展合約，項目如期推行。

然而，在未來數年，市建局在九龍城、旺角和深水埗數個已展開收購的重建項目將陸續推出招標，若然樓市持續下行，這些項目日後的投標價將會繼續受壓；部分在樓市高位進行收購的項目，在「高買低賣」情況下，將有可能由盈轉虧。

地價下跌幅度比樓價多近三倍

我在早前的網誌提及，市建局的收入來源相當窄，主要依靠將重建項目推出招標，從中標合作發展商收取前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。

自去年3月以來，美國聯儲局已加息11次，合計上調利率5.25%；而本地銀行則自去年9月開始加息，至目前共加息5次，合計上調最優惠貸款利率0.875%。借貸利息增加無可避免加重買家的供款負擔，因而削弱買家的購買力；這亦對發展商帶來負面影響，因為除了考慮整體樓市趨勢外，發展商在作出投標的決定時，亦因為加息將增加其項目融資的難度，借款後需支付較高的利息支出等因素，令他們入標的意欲和作價，更趨保守。

事實上，樓價下跌的幅度反映在地價上，地價的跌幅是以倍數計。以今年9月地政總署[1]公布一幅位於啟德住宅用地的招標結果為例，中標財團以53.5億元投得項目，以每平方呎樓面地價計算約5,392元，相比市建局剛批出的盛德街項目，每平方呎樓面地價約4,694元，在短短三個月內，地價跌幅超過13%；然而，在這段期間，反映本港私人住宅樓價的中原城市領先指數，只是下跌約5%。由此可見，在樓市下行時，地價下調的幅度遠比樓價為大。

由此估計，市建局在未來推出招標的項目，若然外圍經濟環境沒有大改變，標價大有機會繼續受壓，投標收入將不足以抵銷收購成本，造成「入不敷支」的情況，影響市建局未來數年的現金流狀況，亦直接影響我們開展其他涉及業權收購的項目的規模，以及進行收購的時間表。

未雨綢繆   制定策略應對市場變化

早於2016年出任行政總監後不久，我已在網誌作出預警，提到當環球經濟、量寬政策、利率等情況出現變化時，可為樓市帶來衝擊，衍生「高買低賣」的情況，增加市建局的財務風險。

有見及此，我當時已指示團隊應及早研究適切策略，為應對市場一旦轉變，影響市建局推進市區更新工作，作好準備。近年，團隊在規劃、項目及財務儲備三方面已制定策略，尤其在爭取較佳的信用評級方面，讓市建局在現金流短缺的時候，能以最佳的條件向外融資，維持市區更新的可持續性。

維持良好信用評級   加強融資能力

市建局的信用評級一直與香港特區政府相同，處於「AA+」水平。然而，評級機構對作為公營機構的市建局所給予評級的另一重要考慮因素，在於香港特區政府對市建局及其工作的支持程度。

以往，相較在港營運的大型公共運輸機構，評級機構對市建局在「獲得政府支持的可能性」這考慮因素上，只給予「極高」的級別，而非最高級別的「幾乎肯定」。這意味著若市建局融資的次數和額度增加時，其信用評級將會下調而跌出「AA+」水平，這將導致借貸利率升，直接影響市建局所需負擔的利息成本和融資能力。

為此，在過去兩年，市建局團隊加強與評級機構的溝通和協商，深入講解市區老化問題的嚴重性，以及在應對市區老化問題上，市建局履行市區更新工作的重要性；與此同時，發展局亦就相關工作向評級機構作詳細解說。

考慮到香港政府近年委託市建局負責多項市區更新的任務，並在最新一份的《施政報告》中，提出撥出土地資源支援市建局工作、加快市區更新步伐，評級機構標準普爾在上月底，公布對市建局長期主體信用和優先無抵押債券的評級維持在「AA+」；亦將市建局「獲得政府支持的可能性」，從「極高」上調至「幾乎肯定」的級別。

這反映標準普爾對市建局推動本港市區更新有著無可替代的重要角色，給予認同和肯定的同時，亦有助市建局建立更正面的聲譽和形象，為我們日後向外融資帶來較佳的條件，吸引更廣泛的金融機構提供資金，穩定借貸成本及增強融資的能力，提升市建局的現金流狀況，維持市區更新工作的步伐。

面對外圍經濟環境複雜多變，樓價和地價下行周期及下調幅度不明朗的情況下，市建局並非僅限於制定其財務策略和措施。我們在市區更新不同業務範疇的策劃、項目的規劃及推展進程等，均作出應變策略，以應對未來營運環境的轉變和挑戰。我將在合適的時候，再透過網誌跟大家分享更多的想法。