盛德街公务员建屋合作社项目投标价合理 市建局制定策略应对市场变化

市建局在今年8月展开九龙城盛德街／马头涌道公务员建屋合作社发展项目（盛德街项目）的招标程序，在11月中截标时共接获6份标书。经招标遴选小组详细考虑及评审接获的标书后，向市建局董事会提交建议。在刚过去的星期四，董事会批出合作发展合约，中标发展商以19.34亿元投得是次项目。

盛德街项目在推出招标期间，正值楼市下行、利率高企和建筑成本上升等不利环境，加上接连有土地流标，我留意到传媒报道，在市场气氛低迷的情况下，有市场人士预计发展商对这个项目落标金额会采取较为审慎的取态，甚至有意见认为项目会有流标的风险。

事实上，盛德街项目因位处市区、邻近港铁站，交通便利，加上地盘方正，标书条款亦相较简单，没有附加例如政府公共设施的条件。项目在截标时共接获6份标书，吸引本地大型发展商以独资或合组财团的形式入标竞投，与去年推出招标的土瓜湾荣光街／崇安街项目收到7 份标书的情况相若。虽然盛德街项目的中标价，与较早前市场就此项目平均约26亿元的估值比较，仍有超过两成的差距，但我认为，在当前的市场状况下，盛德街项目的中标价，仍算在合理水平之内。

而按照发展合约，中标发展商须在项目内预留三个位於低层的住宅单位，予市建局推行原址「楼换楼」计划，考虑市建局预留这些单位所涉及的建筑支出及所占的楼面面积，市建局评估项目的楼面地价为每平方尺4,694元。

由於盛德街项目的物业业权收购是在2021年8月开始，当时正值楼市畅旺、中原城市领先指数处於历史高位的时候，按市建局一贯「七年楼龄」的收购补偿政策，最终以每平方尺19,848元的建议向自住物业业主提出收购。在此楼市下行的大环境下，中原城市领先指数已下跌约20%，项目中标价远低於收购价，以致项目将录得接近15亿元的亏损，这个结果实属无可避免。

重建合作社楼宇增房屋供应   意义重大

盛德街项目属公务员合作社楼宇，相对於一般私人旧楼的收购工作，这类合作社楼宇的业权收购程序更为复杂，亦涉及散社后业主须向政府补回地价，才能解除转让限制以完成买卖手续等条件因素，私人发展商一般对重建合作社楼宇的兴趣不大，因此，居於合作社楼宇内的业主若想透过出售物业及重建楼宇以改善居住环境，相对较困难。

市建局在2020年於九龙城区启动两个重建公务员建屋合作社（合作社）楼宇试点项目，沿用市建局推展重建项目的形式推行，藉著重建的机会，释放土地发展潜力，并带动私人市场的参与。与此同时，市建局和政府以创新思维处理项目涉及散社、土地补价、支付印花税及行政费、补偿方案等的支援下，盛德街项目进度较快，仅用三年时间，便由开展规划、社员散社、完成收购到推出市场招标。

随著市建局董事会批出盛德街项目的合作发展协议，标志著项目正式进入发展阶段，意义重大。盛德街项目能够将珍贵市区土地资源的发展潜力释放，做到地尽其用；项目在重建后可提供约640个单位，较原本只有约150个单位增加超过3倍，为市场提供新建单位，让社会上更多有住屋需要的市民受惠。同时，透过重整和重新规划该区土地，项目亦改善地区环境和行人网络，提升更新后此区的畅达性。

盛德街项目地盘正进行清拆工程，重建后可提供约640个住宅单位。

因此，我们在考虑及评审批出盛德街项目的发展合约时，除市场情况及经济环境外，亦一并考虑上述顾全社会整体利益的因素，而非只抱「善价而沽」的心态。所以，即使项目将会录得亏损，市建局仍批出发展合约，项目如期推行。

然而，在未来数年，市建局在九龙城、旺角和深水埗数个已展开收购的重建项目将陆续推出招标，若然楼市持续下行，这些项目日后的投标价将会继续受压；部分在楼市高位进行收购的项目，在「高买低卖」情况下，将有可能由盈转亏。

地价下跌幅度比楼价多近三倍

我在早前的网志提及，市建局的收入来源相当窄，主要依靠将重建项目推出招标，从中标合作发展商收取前期款项，才有能力应付下一批重建项目的收购和补偿支出。

自去年3月以来，美国联储局已加息11次，合计上调利率5.25%；而本地银行则自去年9月开始加息，至目前共加息5次，合计上调最优惠贷款利率0.875%。借贷利息增加无可避免加重买家的供款负担，因而削弱买家的购买力；这亦对发展商带来负面影响，因为除了考虑整体楼市趋势外，发展商在作出投标的决定时，亦因为加息将增加其项目融资的难度，借款后需支付较高的利息支出等因素，令他们入标的意欲和作价，更趋保守。

事实上，楼价下跌的幅度反映在地价上，地价的跌幅是以倍数计。以今年9月地政总署[1]公布一幅位於启德住宅用地的招标结果为例，中标财团以53.5亿元投得项目，以每平方尺楼面地价计算约5,392元，相比市建局刚批出的盛德街项目，每平方尺楼面地价约4,694元，在短短三个月内，地价跌幅超过13%；然而，在这段期间，反映本港私人住宅楼价的中原城市领先指数，只是下跌约5%。由此可见，在楼市下行时，地价下调的幅度远比楼价为大。

由此估计，市建局在未来推出招标的项目，若然外围经济环境没有大改变，标价大有机会继续受压，投标收入将不足以抵销收购成本，造成「入不敷支」的情况，影响市建局未来数年的现金流状况，亦直接影响我们开展其他涉及业权收购的项目的规模，以及进行收购的时间表。

未雨绸缪   制定策略应对市场变化

早於2016年出任行政总监后不久，我已在网志作出预警，提到当环球经济、量宽政策、利率等情况出现变化时，可为楼市带来冲击，衍生「高买低卖」的情况，增加市建局的财务风险。

有见及此，我当时已指示团队应及早研究适切策略，为应对市场一旦转变，影响市建局推进市区更新工作，作好准备。近年，团队在规划、项目及财务储备三方面已制定策略，尤其在争取较佳的信用评级方面，让市建局在现金流短缺的时候，能以最佳的条件向外融资，维持市区更新的可持续性。

维持良好信用评级   加强融资能力

市建局的信用评级一直与香港特区政府相同，处於「AA+」水平。然而，评级机构对作为公营机构的市建局所给予评级的另一重要考虑因素，在於香港特区政府对市建局及其工作的支持程度。

以往，相较在港营运的大型公共运输机构，评级机构对市建局在「获得政府支持的可能性」这考虑因素上，只给予「极高」的级别，而非最高级别的「几乎肯定」。这意味著若市建局融资的次数和额度增加时，其信用评级将会下调而跌出「AA+」水平，这将导致借贷利率升，直接影响市建局所需负担的利息成本和融资能力。

为此，在过去两年，市建局团队加强与评级机构的沟通和协商，深入讲解市区老化问题的严重性，以及在应对市区老化问题上，市建局履行市区更新工作的重要性；与此同时，发展局亦就相关工作向评级机构作详细解说。

考虑到香港政府近年委托市建局负责多项市区更新的任务，并在最新一份的《施政报告》中，提出拨出土地资源支援市建局工作、加快市区更新步伐，评级机构标准普尔在上月底，公布对市建局长期主体信用和优先无抵押债券的评级维持在「AA+」；亦将市建局「获得政府支持的可能性」，从「极高」上调至「几乎肯定」的级别。

这反映标准普尔对市建局推动本港市区更新有著无可替代的重要角色，给予认同和肯定的同时，亦有助市建局建立更正面的声誉和形象，为我们日后向外融资带来较佳的条件，吸引更广泛的金融机构提供资金，稳定借贷成本及增强融资的能力，提升市建局的现金流状况，维持市区更新工作的步伐。

面对外围经济环境复杂多变，楼价和地价下行周期及下调幅度不明朗的情况下，市建局并非仅限於制定其财务策略和措施。我们在市区更新不同业务范畴的策划、项目的规划及推展进程等，均作出应变策略，以应对未来营运环境的转变和挑战。我将在合适的时候，再透过网志跟大家分享更多的想法。