「URA青年說」邀青年當「顧問」 以新思維推廣樓宇復修
在過去數星期網誌，我就「煥然懿居 第三座」作為市建局推動「預防性維修」理念的試點，從建造、物業管理、維修保養以至財務儲備等不同層面，加強首次置業的市民對樓宇維修保養的意識，並協助他們日後為樓宇進行適時和妥善的維修保養，延長樓宇壽命，作了詳細解說。
「預防性維修」的理念應從新建樓宇做起，透過做好定期維修保養，持續保持樓宇的良好狀況，延長可使用年期；同樣地，向市民大眾推廣樓宇維修保養的工作，亦應從年輕人開始，灌輸正確的樓宇復修以及預防性維修的觀念，教育他們日後若有機會成為業主時，應妥善履行保養樓宇的責任，維護樓宇狀況良好，才能安居樂業。
為此，市建局集合不同界別夥伴的力量，並與香港青年協會（青協）轄下的領袖學院合作，以新模式籌辦青年培訓計劃，藉此鼓勵年輕人思考樓宇復修的議題，並就如何加強有關推廣工作，出謀獻策。我很高興，市建局推動年輕人認識樓宇復修的理念，得到青協全力支持，攜手將這項計劃付諸實行，並定名為「URA青年說」。
考慮到樓宇復修是一個相當複雜的題目，我們為「URA青年說」計劃制訂了一套有系統和題材豐富的培訓框架，在六個月內分三個階段完成。我們更配合政府積極促進青年全面發展的方針，除透過實地考察、課堂講解、參觀樓宇復修資源中心和工作坊，帶領學員探索樓宇復修的根本性問題外，更讓學員在「政策檢討」、「教育及推廣」、「法規執行」和「規劃與執行」四方面，深入了解相關政策及就有關議題作聚焦討論，從而制訂有助推廣樓宇復修的解決方案。
而在培訓的總結階段，我們讓學員了解市建局的機構管治，特別安排一場有董事會成員參與的「模擬董事會」會議，讓學員有機會表達他們對推動樓宇復修的想法、建議和願景，將年輕人的聲音帶進市建局；亦透過「董事會」的正規設置，讓市建局董事會成員及管理層，給予年輕人指導，促進雙向交流，共同推動市區更新。
培育學員反思樓宇復修的根本性問題
「URA青年說」計劃在今年3月展開，在青協的協助下，我們招募了大約30位來自不同學校的中三至中五學生，為他們提供有關樓宇復修的知識和技能培訓。因應這個課題涉及的層面廣泛而複雜，領袖學院借鑑以往培訓的經驗，在一般性的青年培訓計劃基礎上，針對樓宇復修這議題再作適當的深化，設計一連串培訓活動。
首先，考慮到學員一般只從書本、新聞報導或透過網上資訊了解樓宇老化的情況，培訓團隊認為「百聞不如一見」，因而在第一階段培訓中，安排一眾學員到市建局在土瓜灣一個已完成收購的重建項目，實地考察兩幢樓齡大約50年的舊樓，置身其中，體驗樓宇失修的嚴重程度。
是次考察活動不僅是從外貌檢視這兩幢樓宇的狀況，團隊更帶領學員步行8層樓梯，深入舊樓內部不同地方，包括樓梯、行人走廊以及天台，並沿途向學員詳細解說各類失修，例如石屎剝落、天台滲水、喉管破爛以至電力裝置老舊失靈等的問題和成因。學員在完成考察後反映，能親身感受當50年舊樓日久失修，導致天花多處石屎剝落，生鏽鋼筋外露的真實景況，令他們感到十分震撼。
考察活動讓學員深切體會到，很多業主對於樓宇復修的意識和責任承擔非常薄弱，以致樓宇在樓齡到達50年便提早出現各種失修問題，影響結構安全，對公眾構成威脅。
學員在舊樓現場感受喉管因日久失修、導致破爛並傳出惡臭（左）；他們亦視察室內單位天花石屎剝落的情況（右）。
為了推動學員進一步探討業主在籌組樓宇復修工程普遍面對「三缺」的困難，包括缺乏有關工程的專業知識、缺乏維修工程的組織能力和缺乏財政儲備，我們在考察結束後，帶領學員參觀樓宇復修資源中心，並由市建局樓宇復修總經理主持工作坊，與學員探討香港樓宇復修的相關法規和執行情況，以及在早前完成的「樓宇復修新策略」研究中，市建局如何制訂合適的支援措施，提升業主進行樓宇復修的積極性等。
業界專家助學員掌握政策制訂過程
第一階段的針對性培訓，旨在幫助學員了解普遍舊樓業主對樓宇維修保養的認知、履行責任的意識以及業主遇到的困難，並讓學員掌握樓宇復修和「預防性保養」的正確觀念，為接下來的「政策制訂」階段打好基礎。
在課程的第二階段，團隊安排學員代入市建局「顧問」的角色，透過一系列的工作坊，經歷樓宇復修政策措施的制訂過程。為了深化培訓工作，我們在專業界別合作夥伴的支持下，邀請到來自政策研究、智庫、政策倡議顧問、專業學會，以及立法會議員等多名在相關範疇和行業資歷豐富的代表，舉辦多達8場的工作坊，就政策研究思考框架、公共政策的推廣、持分者遊說策略，以及議會角色及立法工作等各不同方面，為學員提供深入的解說。而為協助參與培訓的中學生正確理解和應用相關知識，我們更另外邀請5位大專生擔任導師，為每一組的學員給予意見和個別指導。
其中，團結香港基金副總裁葉文祺向學員分享房屋政策的制訂過程，他指出若要制訂一套有效和切實可行的樓宇復修推廣方案，學員除需要理解法規內容之外，亦要具備數據搜集及資料分析的能力，才能將零散的資料組成有系統的研究脈絡，以助掌握問題的徵結；而在制訂初步方案後，還要評估資源和執行的可行性，並平衡不同持份者的意見。
除透過制訂政策以鼓勵和促進業主推行樓宇復修外，還需要法規方面的配合和推動。為此，團隊邀請了身兼市建局非執行董事的立法會議員鄭泳舜，向學員分享立法會的角色及工作，以及審議法案的準則和流程。鄭泳舜向學員指出，當考慮修訂樓宇復修相關的法案時，需要確保有關方案有清晰的規管目標，並具約束力和阻嚇力；同時，亦要照顧不同持份者的需要，例如因應加強規管樓宇復修可能對業主帶來額外財務負擔，提出相應對策，才能做到立法是要為民生排憂解難的目標。
經過為期六個月的培訓後，學員均表示獲益良多。他們和團隊分享表示，明白到制訂樓宇復修政策不能憑空想像，而是必須做足充份的資料搜集、分析和嚴謹的思考和討論。他們亦有機會接觸到非書本或課堂所能給予的知識，包括法例制訂的過程、公共行政、大數據運用，以及法庭案例研究等，促使他們在商議和草擬政策建議方案時，能將有關知識融會貫通、學以致用。
參與「模擬董事會」會議 促進深入討論
「URA青年說」計劃的第三階段，是要學員就如何加強推廣樓宇復修和「預防性維修」這議題，從「政策檢討」、「教育及推廣」、「法規執行」和「規劃與執行」四方面，完成政策建議的草擬方案。
為了讓學員認識市區更新工作政策和措施執行的審議過程，團隊還特別安排了一場「模擬董事會」會議，邀請學員以市建局「顧問」身分，介紹他們的研究結果和建議方案，並由一眾模擬董事會成員，向學員提出反饋和完善政策的建議。
這項特別安排，除反映市建局肯定學員付出的努力之外，更重要的，是希望促進市建局與年輕人就樓宇復修議題的雙向溝通，將年輕人的聲音帶進會議室；另方面，亦希望加深學員對市建局董事會的架構及職能的認識，了解董事會在訂立市建局市區更新整體方向和給予策略性指引的工作上，擔當的重要角色，確保市建局的工作得以有效推展。
為了使這場「模擬董事會」更為逼真，在開會前，我們邀請日常負責董事會運作的機構事務部同事，為學員介紹市建局董事會的組成、職能和運作，以至會議程序甚至提交文件的規格等，協助這個年青「顧問 」團隊，擬備所需提交的文件。此外，「模擬董事會」會議亦參考真實董事會的組成正式規模，由我擔當這次「模擬董事會」會議的主席，並邀請市建局董事會成員、樓宇復修團隊和領袖學院的代表列席，就「顧問」的建議提出意見。
學員出席「模擬董事會」會議，介紹研究結果和建議方案。
學員在檢討現行政策後，理解到樓宇復修的根本性問題，在於業主對於樓宇復修的意識薄弱，以及忽視承擔樓宇復修責任和疏忽責任後可能帶來的後果。同學亦指出，業主對樓宇維修往往持有被動心態，甚至對政府及市建局提供的協助產生依賴，因此，建議透過教育及推廣、加強法規執行及資源規劃等三方面，促使各類業主履行樓宇維修及預防性維修的責任。
在法規建議方面，學員注意到目前《建築物管理條例》及《建築物條例》雖然已經訂明業主所需履行的責任，以及在無合理辯解而不遵從所需承擔的法律後果。然而，對於將物業作出租之用的業主來說，相關法例的阻嚇力略嫌不足。故此，學員嘗試跳出這兩條法例的規管框架，建議從規管業主出租單位涉及的法規入手，建議修訂部份條文，禁止業主出租未遵辦強制驗樓通知及未按法例執行維修的樓宇單位，以加強各類型業主參與籌組大廈維修工程，並負擔樓宇復修費用的積極性。
至於針對業主沒有足夠的維修財政儲備這問題，學員在政策措施方面，建議政府和市建局設立樓宇維修配對基金，提供誘因給業主培養儲錢習慣，提高他們為維修基金供款的意願。
對於學員在短短六個月的培訓期，在推動樓宇復修這個艱深的議題上，已能夠作深入的認識、掌握到問題的癥結並從不同層面提出建議方案，我感到十分鼓舞。部份建議雖然屬於較大膽的構想，在實行上未必可行，但我認為，透過「URA年青說」計劃，讓學員深入了解樓宇復修的重要性，並由他們帶動同輩、家人、以至師長等作更廣泛的討論，加深了解，這正是市建局籌辦「URA年青說」的目標。
學員之一李朗棋在模擬董事會後分享，在參與計劃後，明白到樓宇維修保養的重要性，日後長大後成為業主，亦會加入法團，積極參與大廈維修的工作。另一位學員黎子謙亦說，過去甚少機會接觸大廈維修這議題，即使父母有參加法團，但在出席法團會議後，亦鮮有與他討論大廈維修事宜。經過這次參與「URA年青說」一連串的考察和課堂後，讓他認識樓宇復修問題的複雜性，日後會更積極了解父母在法團的工作，為大廈管理出一分力。
「URA 青年說」計劃為樓宇復修教育工作，踏出重要一步，我冀盼這些學員繼續關心香港，參與建設。雖然這個計劃已經完滿結束，不過市建局推廣樓宇復修的工作會持續進行。展望未來，我們會投放更多資源，推行全方位的支援服務，致力提高業主對樓宇復修和「預防性維修」的意識，促進他們為樓宇制訂定期保養計劃等積累所需資源，從而達致新、舊樓宇皆做好樓宇維修保養和管理的目標，建立以「預防為本」的樓宇復修新文化。