「URA青年说」邀青年当「顾问」 以新思维推广楼宇复修
在过去数星期网志，我就「焕然懿居 第三座」作为市建局推动「预防性维修」理念的试点，从建造、物业管理、维修保养以至财务储备等不同层面，加强首次置业的市民对楼宇维修保养的意识，并协助他们日后为楼宇进行适时和妥善的维修保养，延长楼宇寿命，作了详细解说。
「预防性维修」的理念应从新建楼宇做起，透过做好定期维修保养，持续保持楼宇的良好状况，延长可使用年期；同样地，向市民大众推广楼宇维修保养的工作，亦应从年轻人开始，灌输正确的楼宇复修以及预防性维修的观念，教育他们日后若有机会成为业主时，应妥善履行保养楼宇的责任，维护楼宇状况良好，才能安居乐业。
为此，市建局集合不同界别伙伴的力量，并与香港青年协会（青协）辖下的领袖学院合作，以新模式筹办青年培训计划，藉此鼓励年轻人思考楼宇复修的议题，并就如何加强有关推广工作，出谋献策。我很高兴，市建局推动年轻人认识楼宇复修的理念，得到青协全力支持，携手将这项计划付诸实行，并定名为「URA青年说」。
考虑到楼宇复修是一个相当复杂的题目，我们为「URA青年说」计划制订了一套有系统和题材丰富的培训框架，在六个月内分三个阶段完成。我们更配合政府积极促进青年全面发展的方针，除透过实地考察、课堂讲解、参观楼宇复修资源中心和工作坊，带领学员探索楼宇复修的根本性问题外，更让学员在「政策检讨」、「教育及推广」、「法规执行」和「规划与执行」四方面，深入了解相关政策及就有关议题作聚焦讨论，从而制订有助推广楼宇复修的解决方案。
而在培训的总结阶段，我们让学员了解市建局的机构管治，特别安排一场有董事会成员参与的「模拟董事会」会议，让学员有机会表达他们对推动楼宇复修的想法、建议和愿景，将年轻人的声音带进市建局；亦透过「董事会」的正规设置，让市建局董事会成员及管理层，给予年轻人指导，促进双向交流，共同推动市区更新。
培育学员反思楼宇复修的根本性问题
「URA青年说」计划在今年3月展开，在青协的协助下，我们招募了大约30位来自不同学校的中三至中五学生，为他们提供有关楼宇复修的知识和技能培训。因应这个课题涉及的层面广泛而复杂，领袖学院借鉴以往培训的经验，在一般性的青年培训计划基础上，针对楼宇复修这议题再作适当的深化，设计一连串培训活动。
首先，考虑到学员一般只从书本、新闻报导或透过网上资讯了解楼宇老化的情况，培训团队认为「百闻不如一见」，因而在第一阶段培训中，安排一众学员到市建局在土瓜湾一个已完成收购的重建项目，实地考察两幢楼龄大约50年的旧楼，置身其中，体验楼宇失修的严重程度。
是次考察活动不仅是从外貌检视这两幢楼宇的状况，团队更带领学员步行8层楼梯，深入旧楼内部不同地方，包括楼梯、行人走廊以及天台，并沿途向学员详细解说各类失修，例如石屎剥落、天台渗水、喉管破烂以至电力装置老旧失灵等的问题和成因。学员在完成考察后反映，能亲身感受当50年旧楼日久失修，导致天花多处石屎剥落，生锈钢筋外露的真实景况，令他们感到十分震撼。
考察活动让学员深切体会到，很多业主对於楼宇复修的意识和责任承担非常薄弱，以致楼宇在楼龄到达50年便提早出现各种失修问题，影响结构安全，对公众构成威胁。
学员在旧楼现场感受喉管因日久失修、导致破烂并传出恶臭（左）；他们亦视察室内单位天花石屎剥落的情况（右）。
为了推动学员进一步探讨业主在筹组楼宇复修工程普遍面对「三缺」的困难，包括缺乏有关工程的专业知识、缺乏维修工程的组织能力和缺乏财政储备，我们在考察结束后，带领学员参观楼宇复修资源中心，并由市建局楼宇复修总经理主持工作坊，与学员探讨香港楼宇复修的相关法规和执行情况，以及在早前完成的「楼宇复修新策略」研究中，市建局如何制订合适的支援措施，提升业主进行楼宇复修的积极性等。
业界专家助学员掌握政策制订过程
第一阶段的针对性培训，旨在帮助学员了解普遍旧楼业主对楼宇维修保养的认知、履行责任的意识以及业主遇到的困难，并让学员掌握楼宇复修和「预防性保养」的正确观念，为接下来的「政策制订」阶段打好基础。
在课程的第二阶段，团队安排学员代入市建局「顾问」的角色，透过一系列的工作坊，经历楼宇复修政策措施的制订过程。为了深化培训工作，我们在专业界别合作伙伴的支持下，邀请到来自政策研究、智库、政策倡议顾问、专业学会，以及立法会议员等多名在相关范畴和行业资历丰富的代表，举办多达8场的工作坊，就政策研究思考框架、公共政策的推广、持分者游说策略，以及议会角色及立法工作等各不同方面，为学员提供深入的解说。而为协助参与培训的中学生正确理解和应用相关知识，我们更另外邀请5位大专生担任导师，为每一组的学员给予意见和个别指导。
其中，团结香港基金副总裁叶文祺向学员分享房屋政策的制订过程，他指出若要制订一套有效和切实可行的楼宇复修推广方案，学员除需要理解法规内容之外，亦要具备数据搜集及资料分析的能力，才能将零散的资料组成有系统的研究脉络，以助掌握问题的徵结；而在制订初步方案后，还要评估资源和执行的可行性，并平衡不同持份者的意见。
除透过制订政策以鼓励和促进业主推行楼宇复修外，还需要法规方面的配合和推动。为此，团队邀请了身兼市建局非执行董事的立法会议员郑泳舜，向学员分享立法会的角色及工作，以及审议法案的准则和流程。郑泳舜向学员指出，当考虑修订楼宇复修相关的法案时，需要确保有关方案有清晰的规管目标，并具约束力和阻吓力；同时，亦要照顾不同持份者的需要，例如因应加强规管楼宇复修可能对业主带来额外财务负担，提出相应对策，才能做到立法是要为民生排忧解难的目标。
经过为期六个月的培训后，学员均表示获益良多。他们和团队分享表示，明白到制订楼宇复修政策不能凭空想像，而是必须做足充份的资料搜集、分析和严谨的思考和讨论。他们亦有机会接触到非书本或课堂所能给予的知识，包括法例制订的过程、公共行政、大数据运用，以及法庭案例研究等，促使他们在商议和草拟政策建议方案时，能将有关知识融会贯通、学以致用。
参与「模拟董事会」会议 促进深入讨论
「URA青年说」计划的第三阶段，是要学员就如何加强推广楼宇复修和「预防性维修」这议题，从「政策检讨」、「教育及推广」、「法规执行」和「规划与执行」四方面，完成政策建议的草拟方案。
为了让学员认识市区更新工作政策和措施执行的审议过程，团队还特别安排了一场「模拟董事会」会议，邀请学员以市建局「顾问」身分，介绍他们的研究结果和建议方案，并由一众模拟董事会成员，向学员提出反馈和完善政策的建议。
这项特别安排，除反映市建局肯定学员付出的努力之外，更重要的，是希望促进市建局与年轻人就楼宇复修议题的双向沟通，将年轻人的声音带进会议室；另方面，亦希望加深学员对市建局董事会的架构及职能的认识，了解董事会在订立市建局市区更新整体方向和给予策略性指引的工作上，担当的重要角色，确保市建局的工作得以有效推展。
为了使这场「模拟董事会」更为逼真，在开会前，我们邀请日常负责董事会运作的机构事务部同事，为学员介绍市建局董事会的组成、职能和运作，以至会议程序甚至提交文件的规格等，协助这个年青「顾问 」团队，拟备所需提交的文件。此外，「模拟董事会」会议亦参考真实董事会的组成正式规模，由我担当这次「模拟董事会」会议的主席，并邀请市建局董事会成员、楼宇复修团队和领袖学院的代表列席，就「顾问」的建议提出意见。
学员出席「模拟董事会」会议，介绍研究结果和建议方案。
学员在检讨现行政策后，理解到楼宇复修的根本性问题，在於业主对於楼宇复修的意识薄弱，以及忽视承担楼宇复修责任和疏忽责任后可能带来的后果。同学亦指出，业主对楼宇维修往往持有被动心态，甚至对政府及市建局提供的协助产生依赖，因此，建议透过教育及推广、加强法规执行及资源规划等三方面，促使各类业主履行楼宇维修及预防性维修的责任。
在法规建议方面，学员注意到目前《建筑物管理条例》及《建筑物条例》虽然已经订明业主所需履行的责任，以及在无合理辩解而不遵从所需承担的法律后果。然而，对於将物业作出租之用的业主来说，相关法例的阻吓力略嫌不足。故此，学员尝试跳出这两条法例的规管框架，建议从规管业主出租单位涉及的法规入手，建议修订部份条文，禁止业主出租未遵办强制验楼通知及未按法例执行维修的楼宇单位，以加强各类型业主参与筹组大厦维修工程，并负担楼宇复修费用的积极性。
至於针对业主没有足够的维修财政储备这问题，学员在政策措施方面，建议政府和市建局设立楼宇维修配对基金，提供诱因给业主培养储钱习惯，提高他们为维修基金供款的意愿。
对於学员在短短六个月的培训期，在推动楼宇复修这个艰深的议题上，已能够作深入的认识、掌握到问题的症结并从不同层面提出建议方案，我感到十分鼓舞。部份建议虽然属於较大胆的构想，在实行上未必可行，但我认为，透过「URA年青说」计划，让学员深入了解楼宇复修的重要性，并由他们带动同辈、家人、以至师长等作更广泛的讨论，加深了解，这正是市建局筹办「URA年青说」的目标。
学员之一李朗棋在模拟董事会后分享，在参与计划后，明白到楼宇维修保养的重要性，日后长大后成为业主，亦会加入法团，积极参与大厦维修的工作。另一位学员黎子谦亦说，过去甚少机会接触大厦维修这议题，即使父母有参加法团，但在出席法团会议后，亦鲜有与他讨论大厦维修事宜。经过这次参与「URA年青说」一连串的考察和课堂后，让他认识楼宇复修问题的复杂性，日后会更积极了解父母在法团的工作，为大厦管理出一分力。
「URA 青年说」计划为楼宇复修教育工作，踏出重要一步，我冀盼这些学员继续关心香港，参与建设。虽然这个计划已经完满结束，不过市建局推广楼宇复修的工作会持续进行。展望未来，我们会投放更多资源，推行全方位的支援服务，致力提高业主对楼宇复修和「预防性维修」的意识，促进他们为楼宇制订定期保养计划等积累所需资源，从而达致新、旧楼宇皆做好楼宇维修保养和管理的目标，建立以「预防为本」的楼宇复修新文化。