「煥然懿居第三座」應用市建局「升級版」樓宇保養手冊 提升樓宇維修保養效益

在過去一個月，我以一連三篇的網誌，就市建局以「煥然懿居第三座」首置項目作為試點，在樓宇建造及管理模式上應用「預防性維修」理念，透過優化公契條文，提升業主和物業管理公司對樓宇預防性維修的關注和執行，作詳細解說。

市建局經常提及，業主在籌組樓宇復修工程普遍面對「三缺」的困難，包括缺乏維修工程的組織能力和財政儲備，亦缺乏有關工程的專業知識。市建局引入的「優化版」公契，聚焦透過行政措施，支援業主解決其中「兩缺」—協助業主和物業管理公司釐清樓宇「公用部分」和「私人部分」維修的權責，並減低業主和法團日後在維修工程範圍上出現爭拗的機會，以加強工程的組織能力；同時，為樓宇制訂落成後第一份以10年為周期的維修保養計劃和工程開支估算，以及為保養計劃擬備合適供款的建議方案，建立財政儲備。

至於業主缺乏工程專業知識這「第三缺」，我們需要在技術層面提出針對性的支援措施，增進他們對落實維修保養工程的知識。為此，一套整全的樓宇保養手冊，作為落實工程的依據，尤其重要，這亦能與「優化版」公契引進的行政措施互相配合，達致業主有效實踐維修保養計劃，為樓宇不同地方和設施進行適時和妥善的維修保養的預期效果。

現行《大廈公契指引》雖然訂明，發展商在樓宇落成後，須為業主及物業管理公司整合一套「樓宇保養手冊」；然而，發展商往往只是將公用地方和設施各自一套的維修保養資料，集合成「冊」。根據我們在協助業主籌組樓宇復修的經驗，留意到這些公用設施保養資料並不齊全，或未有就樓宇結構構件，訂明保養時間表和檢驗方法，以致業主和管理公司未能妥善為樓宇進行相關工作。

有見及此，市建局團隊整合過往在推動樓宇復修的經驗，在大約三年前開始，於自行發展項目煥然懿居第一及第二座，制定較整全的保養手冊，整合大廈所有公用地方的工程範疇和公用設施的保養資料，並詳細列明各項需要定期檢查和維修的工程項目、公用設施的維修保養周期，以及提供相關檢驗方法。

因應市建局在自行發展項目將試行「預防性維修」，團隊在煥然懿居第一及第二座的樓宇保養手冊的基礎之上，制定「升級版」的保養手冊。這份「升級版」樓宇保養手冊將於「煥然懿居第三座」項目，以及在四幢由市建局自行管理的安置大廈試行。我們亦已計劃將該「升級版」手冊的內容，編製成一套樓宇保養手冊範本，讓發展商、物業管理業界和業主參考；同時，會主動聯絡政府部門和法定機構，研究將有關執行預防性維修的做法連同樓宇保養手冊範本，加入各項與樓宇復修和大廈管理相關法規的指引和實務指南，以協助更多業主和管理公司制訂適切的樓宇保養計劃，進一步將預防性維修概念推廣到其他私人樓宇。

現行大廈公契指引只概括列明維修保養的部分

現行《大廈公契指引》列明，發展商在樓宇落成後，需要提供大廈公用部分的工程範圍和設施的樓宇保養手冊，供業主或公契經理人參考。然而，由於不同大廈有不同的設施，指引一般概括地列出大廈需要定期維修保養的公用部分，而難於具體列明某一幢樓宇每項工程項目和設施的維修保養範圍、檢驗方法和維修保養的時間表。在這情況下，業主和物業管理公司為大廈籌劃維修保養計劃時，普遍遇到以下三大「不清」的情況﹕

（一）不清楚所需維修保養範圍
現行指引只是概括要求發展商為12類樓宇結構構件和公用設施，包括外牆飾面、柱樑結構、窗戶、天面、排水系統、電力系統、消防系統和升降機等提供保養資料，但並無查核是否已納入保養範圍的機制；而大廈的公用停車場、會所、保安系統，以及室內公用部分例如地下大堂、走廊和後樓梯的牆身飾面，以及住宅單位內的結構構件等，均沒有清楚表明應否納入保養的範圍，以致即使業主有意為大廈定期維修保養，礙於未能充分掌握所需要維修保養的範圍，在執行上有可能出現遺漏或疏忽。

此外，大廈各類型的公用設施涉及不同產地、品牌、製造商和技術規格等資料，業主和物業管理公司往往無法全面了解不同設施的保養要求、保養周期和使用壽命。另外，一些已落成的樓宇因年代久遠，業主和管理公司手上的公用設施保養資料並不齊全或已遺失，當大廈的公用設施需要維修時，便需要花大量時間查找相關的保養手冊和資料，費時失事，嚴重時，更有可能拖延處理問題。

（二）不清楚大廈結構構件檢驗方法
市建局團隊亦留意到，坊間的樓宇保養手冊所列明的恆常檢查一般只涵蓋樓宇的公用設施，而影響樓宇結構安全的部分，例如外牆飾面和天面物料等，則並無提及相關的檢驗方法，令沒有樓宇維修經驗的業主無從入手。

（三）不清楚何時籌組維修保養工作
現行指引不會具體列明每項工程項目和設施的維修保養時間表，因此，業主不清楚這些項目和設施的定期維修保養周期，往往當設施損壞時，才進行緊急維修。以大廈水泵為例，一般在樓宇落成後5至7年就要更換一個全新的水泵，若業主無法在維修手冊內知悉維修保養時間表，便無法在水泵發生故障前，及早籌組和委聘合資格人士檢查及更換，最終導致要停水做緊急維修，為住戶帶來不便。

「煥然懿居第三座」應用「升級版」樓宇保養手冊

針對上述三大問題，市建局團隊早在煥然懿居第一及第二座落成後，按照現行法例有關樓宇需要適時維修的要求，以及參照大型屋苑為樓宇維修保養的經驗，為煥然懿居第一及第二座制定更整全的樓宇保養手冊，涵蓋公用地方不同部份的維修保養項目，包括將大廈的室內公用部分，如地下大堂、走廊和後樓梯的牆身飾面等，納入保養範圍；同時，整合大廈所有公用地方所需的工程範疇和公用設施的保養手冊，讓業主和管理公司一目了然，清晰掌握到各項需要定期檢查和維修的工程項目、公用設施的維修保養周期，以及檢驗方法。

其後，團隊因應第一及第二座在樓宇維修保養的執行經驗，以「預防性維修」的理念，在今年初編制了一套「升級版」保養手冊，當中更涵蓋大廈非日常維修保養工程項目的檢驗和維修方法、公用設施使用壽命，以至資料核實和把關要求等。「升級版」的保養手冊涵蓋以下三大特色﹕

（一）詳列非日常維修保養工程項目檢驗和維修方法
舉例來說，「升級版」的樓宇保養手冊將建議大廈天面須每10年以紅外綫熱像儀偵測有否出現滲水的現象，若懷疑有滲水，就需進行局部試水測試，以便及早找出防水層破損的地方並進行修補，減低鋼筋出現鏽蝕的機會。至於外牆方面，手冊將詳列需進行檢驗外牆的程序和每項檢查的執行細節，包括每10年以紅外綫熱像儀偵測外牆破損情況，協助業主掌握大廈外牆狀況，減低樓宇外牆持續損壞以至石屎從高處墮下而引致的公眾安全風險。

「升級版」的樓宇保養手冊除了涵蓋結構構件的檢驗方法外，亦將列明每項工程項目的維修方法。舉例來說，若然在檢驗大廈外牆時發現有「空心磚」或瓦仔鬆脫，手冊會提供維修方法和程序，供業主和管理公司參考，以便聘用相關的工程人員進行維修。

（二）列明公用設施使用壽命年期
「煥然懿居第三座」的樓宇保養手冊，整合樓宇各項設施的品牌、產地、保養周期等資料之餘，將額外要求列明各項公用設施的可使用壽命年期，以便業主和管理公司擬訂未來的樓宇保養計劃和相關的財政儲備方案時，可以按不同公用設施的可使用壽命，分階段為籌備所需的維修和保養工作適時召集業主商議，落實相關工程。

（三）委聘認可人士確認保養手冊資料準確無誤
發展商在建造樓宇的過程中，往往會因應實際情況，例如施工工序、物料供應短缺等情況，要更改建築物料或公用設備的牌子和型號等。過往曾有發展商，在樓宇落成後，未有及時更新相關的資料，以致與提交予業主和管理公司的保養資料出現落差。為此，「煥然懿居第三座」公契將列明，由市建局作為項目的發展機構，負責委聘認可人士負責這本手冊的編制工作，並作最後把關，以確認「升級版」保養手冊內填寫的每項工程項目和公用設施的維修保養資料準確無誤，亦沒有遺漏。

此外，針對過往有部份業主或管理公司未有按手冊的要求為樓宇進行維修保養，「煥然懿居第三座」公契將列明，大廈物業管理公司須切實執行這份由市建局編制的「升級版」樓宇保養手冊；而大廈的業主立案法團需負責監察物業管理公司具體執行的情況，以落實大廈的維修保養工作，並發揮成效。

試行「預防性維修」獲物管業界支持和認同

過去數星期，我以一連四篇的網誌，闡述市建局以「煥然懿居第三座」作為試點，在樓宇建造及管理模式上應用「預防性維修」理念，以及應用「優化版」公契和「升級版」樓宇保養手冊，從行政措施及技術支援雙管齊下，協助業主為樓宇內、外做好維修保養，並推動業主為日後樓宇的維修保養制訂定期保養計劃和建立財務儲備。

事實上，在「煥然懿居第三座」應用上述「預防性維修」措施前，團隊已諮詢物業管理業界的意見，包括香港房屋經理學會、香港物業管理公司協會，以及香港物業管理聯會。綜合這三個專業學會的意見，他們認為市建局在推動「預防性維修」的工作上，樹立了良好的榜樣；而這一系列的措施，更有助延長樓宇壽命。對於獲得物業管理業界的支持和認同，我與團隊均感到十分鼓舞，亦為我們在「煥然懿居第三座」試行「預防性維修」理念，打好基礎。

展望未來，我們將總結「煥然懿居第三座」在試行「預防性維修」的經驗，並與政府和業界分享，其中首項工作是將「升級版」樓宇保養手冊的內容，編製成一套樓宇保養手冊範本，最快在今年年底前推出，以廣泛收集業界意見，持續優化範本內容並加強推廣。

另一方面，考慮到不同政府部門和法定機構，包括屋宇署、民政事務總署和廉政公署等，亦一直就適用於樓宇復修和大廈管理的相關法規，分別推出指引和實務指南，我們將主動聯絡這些部門和機構，研究在有關文件內加入各項預防性維修新措施，包括樓宇保養手冊及保養計劃範本，藉以為業主和物業管理公司提供全面而清晰的指引。

我期望，在結合優化公契條文此行政手段及提升樓宇保養手冊內容以至制訂成範本的技術支援，能給予業主和物業管理公司切實的協助，制訂適切的樓宇保養計劃並付諸實行；再加上在法規指引及手則的進一步配合和推動，促成市場上更多私人住宅項目試行「預防性維修」理念，維持樓宇長遠狀況良好，才是從根源處理香港樓宇老化問題的真諦。