「焕然懿居第三座」应用市建局「升级版」楼宇保养手册 提升楼宇维修保养效益
在过去一个月，我以一连三篇的网志，就市建局以「焕然懿居第三座」首置项目作为试点，在楼宇建造及管理模式上应用「预防性维修」理念，透过优化公契条文，提升业主和物业管理公司对楼宇预防性维修的关注和执行，作详细解说。
市建局经常提及，业主在筹组楼宇复修工程普遍面对「三缺」的困难，包括缺乏维修工程的组织能力和财政储备，亦缺乏有关工程的专业知识。市建局引入的「优化版」公契，聚焦透过行政措施，支援业主解决其中「两缺」—协助业主和物业管理公司厘清楼宇「公用部分」和「私人部分」维修的权责，并减低业主和法团日后在维修工程范围上出现争拗的机会，以加强工程的组织能力；同时，为楼宇制订落成后第一份以10年为周期的维修保养计划和工程开支估算，以及为保养计划拟备合适供款的建议方案，建立财政储备。
至於业主缺乏工程专业知识这「第三缺」，我们需要在技术层面提出针对性的支援措施，增进他们对落实维修保养工程的知识。为此，一套整全的楼宇保养手册，作为落实工程的依据，尤其重要，这亦能与「优化版」公契引进的行政措施互相配合，达致业主有效实践维修保养计划，为楼宇不同地方和设施进行适时和妥善的维修保养的预期效果。
现行《大厦公契指引》虽然订明，发展商在楼宇落成后，须为业主及物业管理公司整合一套「楼宇保养手册」；然而，发展商往往只是将公用地方和设施各自一套的维修保养资料，集合成「册」。根据我们在协助业主筹组楼宇复修的经验，留意到这些公用设施保养资料并不齐全，或未有就楼宇结构构件，订明保养时间表和检验方法，以致业主和管理公司未能妥善为楼宇进行相关工作。
有见及此，市建局团队整合过往在推动楼宇复修的经验，在大约三年前开始，於自行发展项目焕然懿居第一及第二座，制定较整全的保养手册，整合大厦所有公用地方的工程范畴和公用设施的保养资料，并详细列明各项需要定期检查和维修的工程项目、公用设施的维修保养周期，以及提供相关检验方法。
因应市建局在自行发展项目将试行「预防性维修」，团队在焕然懿居第一及第二座的楼宇保养手册的基础之上，制定「升级版」的保养手册。这份「升级版」楼宇保养手册将於「焕然懿居第三座」项目，以及在四幢由市建局自行管理的安置大厦试行。我们亦已计划将该「升级版」手册的内容，编制成一套楼宇保养手册范本，让发展商、物业管理业界和业主参考；同时，会主动联络政府部门和法定机构，研究将有关执行预防性维修的做法连同楼宇保养手册范本，加入各项与楼宇复修和大厦管理相关法规的指引和实务指南，以协助更多业主和管理公司制订适切的楼宇保养计划，进一步将预防性维修概念推广到其他私人楼宇。
现行大厦公契指引只概括列明维修保养的部分
现行《大厦公契指引》列明，发展商在楼宇落成后，需要提供大厦公用部分的工程范围和设施的楼宇保养手册，供业主或公契经理人参考。然而，由於不同大厦有不同的设施，指引一般概括地列出大厦需要定期维修保养的公用部分，而难於具体列明某一幢楼宇每项工程项目和设施的维修保养范围、检验方法和维修保养的时间表。在这情况下，业主和物业管理公司为大厦筹划维修保养计划时，普遍遇到以下三大「不清」的情况：
（一）不清楚所需维修保养范围
现行指引只是概括要求发展商为12类楼宇结构构件和公用设施，包括外墙饰面、柱梁结构、窗户、天面、排水系统、电力系统、消防系统和升降机等提供保养资料，但并无查核是否已纳入保养范围的机制；而大厦的公用停车场、会所、保安系统，以及室内公用部分例如地下大堂、走廊和后楼梯的墙身饰面，以及住宅单位内的结构构件等，均没有清楚表明应否纳入保养的范围，以致即使业主有意为大厦定期维修保养，碍於未能充分掌握所需要维修保养的范围，在执行上有可能出现遗漏或疏忽。
此外，大厦各类型的公用设施涉及不同产地、品牌、制造商和技术规格等资料，业主和物业管理公司往往无法全面了解不同设施的保养要求、保养周期和使用寿命。另外，一些已落成的楼宇因年代久远，业主和管理公司手上的公用设施保养资料并不齐全或已遗失，当大厦的公用设施需要维修时，便需要花大量时间查找相关的保养手册和资料，费时失事，严重时，更有可能拖延处理问题。
（二）不清楚大厦结构构件检验方法
市建局团队亦留意到，坊间的楼宇保养手册所列明的恒常检查一般只涵盖楼宇的公用设施，而影响楼宇结构安全的部分，例如外墙饰面和天面物料等，则并无提及相关的检验方法，令没有楼宇维修经验的业主无从入手。
（三）不清楚何时筹组维修保养工作
现行指引不会具体列明每项工程项目和设施的维修保养时间表，因此，业主不清楚这些项目和设施的定期维修保养周期，往往当设施损坏时，才进行紧急维修。以大厦水泵为例，一般在楼宇落成后5至7年就要更换一个全新的水泵，若业主无法在维修手册内知悉维修保养时间表，便无法在水泵发生故障前，及早筹组和委聘合资格人士检查及更换，最终导致要停水做紧急维修，为住户带来不便。
「焕然懿居第三座」应用「升级版」楼宇保养手册
针对上述三大问题，市建局团队早在焕然懿居第一及第二座落成后，按照现行法例有关楼宇需要适时维修的要求，以及参照大型屋苑为楼宇维修保养的经验，为焕然懿居第一及第二座制定更整全的楼宇保养手册，涵盖公用地方不同部份的维修保养项目，包括将大厦的室内公用部分，如地下大堂、走廊和后楼梯的墙身饰面等，纳入保养范围；同时，整合大厦所有公用地方所需的工程范畴和公用设施的保养手册，让业主和管理公司一目了然，清晰掌握到各项需要定期检查和维修的工程项目、公用设施的维修保养周期，以及检验方法。
其后，团队因应第一及第二座在楼宇维修保养的执行经验，以「预防性维修」的理念，在今年初编制了一套「升级版」保养手册，当中更涵盖大厦非日常维修保养工程项目的检验和维修方法、公用设施使用寿命，以至资料核实和把关要求等。「升级版」的保养手册涵盖以下三大特色：
（一）详列非日常维修保养工程项目检验和维修方法
举例来说，「升级版」的楼宇保养手册将建议大厦天面须每10年以红外綫热像仪侦测有否出现渗水的现象，若怀疑有渗水，就需进行局部试水测试，以便及早找出防水层破损的地方并进行修补，减低钢筋出现锈蚀的机会。至於外墙方面，手册将详列需进行检验外墙的程序和每项检查的执行细节，包括每10年以红外綫热像仪侦测外墙破损情况，协助业主掌握大厦外墙状况，减低楼宇外墙持续损坏以至石屎从高处堕下而引致的公众安全风险。
「升级版」的楼宇保养手册除了涵盖结构构件的检验方法外，亦将列明每项工程项目的维修方法。举例来说，若然在检验大厦外墙时发现有「空心砖」或瓦仔松脱，手册会提供维修方法和程序，供业主和管理公司参考，以便聘用相关的工程人员进行维修。
（二）列明公用设施使用寿命年期
「焕然懿居第三座」的楼宇保养手册，整合楼宇各项设施的品牌、产地、保养周期等资料之余，将额外要求列明各项公用设施的可使用寿命年期，以便业主和管理公司拟订未来的楼宇保养计划和相关的财政储备方案时，可以按不同公用设施的可使用寿命，分阶段为筹备所需的维修和保养工作适时召集业主商议，落实相关工程。
（三）委聘认可人士确认保养手册资料准确无误
发展商在建造楼宇的过程中，往往会因应实际情况，例如施工工序、物料供应短缺等情况，要更改建筑物料或公用设备的牌子和型号等。过往曾有发展商，在楼宇落成后，未有及时更新相关的资料，以致与提交予业主和管理公司的保养资料出现落差。为此，「焕然懿居第三座」公契将列明，由市建局作为项目的发展机构，负责委聘认可人士负责这本手册的编制工作，并作最后把关，以确认「升级版」保养手册内填写的每项工程项目和公用设施的维修保养资料准确无误，亦没有遗漏。
此外，针对过往有部份业主或管理公司未有按手册的要求为楼宇进行维修保养，「焕然懿居第三座」公契将列明，大厦物业管理公司须切实执行这份由市建局编制的「升级版」楼宇保养手册；而大厦的业主立案法团需负责监察物业管理公司具体执行的情况，以落实大厦的维修保养工作，并发挥成效。
试行「预防性维修」获物管业界支持和认同
过去数星期，我以一连四篇的网志，阐述市建局以「焕然懿居第三座」作为试点，在楼宇建造及管理模式上应用「预防性维修」理念，以及应用「优化版」公契和「升级版」楼宇保养手册，从行政措施及技术支援双管齐下，协助业主为楼宇内、外做好维修保养，并推动业主为日后楼宇的维修保养制订定期保养计划和建立财务储备。
事实上，在「焕然懿居第三座」应用上述「预防性维修」措施前，团队已谘询物业管理业界的意见，包括香港房屋经理学会、香港物业管理公司协会，以及香港物业管理联会。综合这三个专业学会的意见，他们认为市建局在推动「预防性维修」的工作上，树立了良好的榜样；而这一系列的措施，更有助延长楼宇寿命。对於获得物业管理业界的支持和认同，我与团队均感到十分鼓舞，亦为我们在「焕然懿居第三座」试行「预防性维修」理念，打好基础。
展望未来，我们将总结「焕然懿居第三座」在试行「预防性维修」的经验，并与政府和业界分享，其中首项工作是将「升级版」楼宇保养手册的内容，编制成一套楼宇保养手册范本，最快在今年年底前推出，以广泛收集业界意见，持续优化范本内容并加强推广。
另一方面，考虑到不同政府部门和法定机构，包括屋宇署、民政事务总署和廉政公署等，亦一直就适用於楼宇复修和大厦管理的相关法规，分别推出指引和实务指南，我们将主动联络这些部门和机构，研究在有关文件内加入各项预防性维修新措施，包括楼宇保养手册及保养计划范本，藉以为业主和物业管理公司提供全面而清晰的指引。
我期望，在结合优化公契条文此行政手段及提升楼宇保养手册内容以至制订成范本的技术支援，能给予业主和物业管理公司切实的协助，制订适切的楼宇保养计划并付诸实行；再加上在法规指引及手则的进一步配合和推动，促成市场上更多私人住宅项目试行「预防性维修」理念，维持楼宇长远状况良好，才是从根源处理香港楼宇老化问题的真谛。