市建局為「煥然懿居第三座」制訂十年維修保養計劃 向「特別基金」注入起動資金 鼓勵業主儲錢

我在上兩篇網誌，闡述市建局以「煥然懿居第三座」首置項目作為試點，在樓宇建造及管理模式上應用「預防性維修」理念，包括選用加強混凝土強度和防鏽效能的物料、從設計層面提升室內單位的防水效能，以及應用「優化版」公契，協助業主為樓宇內、外做好維修保養，維持良好的居住質素。

然而，優化項目的樓宇建造及管理模式，只是實踐「預防性維修」的第一步；定期的維修保養，才能維持建築物「健康」、狀況持續良好。「煥然懿居第三座」只要保養得宜，壽命可以超過75年。而在這漫長的生命周期中，業主和物業管理公司需要為樓宇每10年一次進行檢驗和維修保養，因此訂立周期性的保養計劃，是維持樓宇良好狀況的重要一環。有了維修保養計劃，下一步要處理的，是財政資源的問題，關鍵之道在於向業主灌輸為樓宇保養「儲錢」的正確意識，讓他們明白為樓宇建立維修財政儲備所帶來的好處，不單讓業主安居，亦為物業保值。

事實上，為大廈設立維修財政儲備並非新的概念，在現行《建築物管理條例》及《大廈公契指引》內，已訂明新建樓宇的公契經理人須設立「特別基金」，以應付恒常樓宇管理工作以外的工程項目費用，例如緊急維修、大型維修工程等。然而，針對訂立周期性的樓宇保養計劃以及制訂定期供款建議這兩方面，卻缺乏清晰和規範化的要求，使業主在執行上無從入手。結果，很多樓宇的「特別基金」戶口都是有名無實、形同虛設，以致業主在出售單位時，將樓宇維修和供款的責任傳至下一任業主。若然下一手業主亦抱著同樣心態，長此下去，樓宇日久必然會失修殘破，問題便如雪球般愈滾愈大，直至當樓宇要做大維修時，時任業主便會因要籌集一大筆資金而感到徬徨，因而亦對籌組維修工程卻步。

有見及此，市建局為「煥然懿居第三座」應用的「優化版」公契，制訂更清晰條文，包括在項目落成初期，由市建局委聘工程顧問，為樓宇制訂落成後第一份以10年為周期的維修保養計劃和工程開支估算；其後，大廈公契經理人將依據此計劃，計算每戶應分擔的費用和「特別基金」的供款建議方案，並交予業主大會商討和落實。市建局作為「預防性維修」的推動者，將向「煥然懿居第三座」的「特別基金」，適度注入起動資金，鼓勵業主付諸行動，落實財政儲備的供款安排。

煥然壹居每月撥2至3%管理費作「特別基金」

市建局早在2017年展開樓宇復修新策略研究時，已注意到業主在籌組樓宇復修工程普遍面對「三缺」的困難，包括缺乏籌組維修工程的能力和有關工程的專業知識，亦缺乏財政儲備，普遍業主沒有落實為「特別基金」定期供款，以備作大型維修之用。

研究結果亦發現，市場上有少數樓齡高但保養得宜的大型屋苑，其業委會或管理公司有為樓宇擬定一套維修保養計劃，並為「特別基金」定期供款。以港島區一個涉及50多幢樓宇、單位數目超過一萬伙的大型屋苑為例，由於屋苑的平均樓齡超過40年，需要按照「強制驗樓計劃」的要求，每10年檢驗樓宇及修葺。為此，屋苑管理公司除了擬定維修計劃，亦特別針對維修外牆、更換升降機等這類涉及龐大維修開支的工程項目，成立「維修工程儲備金」，為日後的大維修儲錢；管理公司在評估管理費水平時，會一併評估屋苑的維修需要和「維修工程儲備金」的結餘水平，並就業主每月供款作合適建議，業主在每月繳交管理費時，會一併為這些大型維修項目作定期供款。

至於市建局自行發展的兩個住宅項目，包括煥然壹居，以及煥然懿居第一和第二座，團隊在業主入伙後亦會就大廈的維修保養事宜，持續向業主立案法團和管理公司提供意見。其中，煥然壹居業主自2016年入伙後，在每月繳交的管理費中，調撥約2至3%款額注入屋苑的「特別基金」，在這項供款上，每戶每月實際只需繳付數十元；而所積累的儲備將可以應付日後大型維修工程的費用，盡量減低要一次過籌集工程資金的需要。

據團隊向我匯報，屋苑自入伙以來，7年間已透過「特別基金」支付所需樓宇檢驗和維修工程，例如更換大廈水泵等，業主不需要為相關工程集資；在扣除這些工程項目的支出後，連同入伙時業主已繳付的首筆供款及每月定期供款，該基金目前有數百萬元結餘；同時，受惠於近年高息的市場環境，每年為基金作定期存款的利息亦有可觀的回報，持續發揮「複息效應」。

經過7年來的執行經驗，這種定期保養和供款的安排，獲得業主們的支持，他們普遍認同定期供款相比起一筆過集資，更能減輕他們的財務負擔。隨著第一個10年周期將在3年後完結，市建局正協助煥然壹居管理公司擬備下個10年的維修保養計劃以及供款建議方案，並將交予業主立案法團審視。

「優化版」公契列明需制訂維修保養計劃和供款建議

市建局總結市場上的大型屋苑，以至協助煥然壹居和懿居第一及第二座的業主建立維修財政儲備的經驗，在制訂「煥然懿居第三座」的「優化版」公契時，將從三方面促進業主落實定期檢驗和執行維修保養計劃，以及為計劃涉及的開支擬備供款建議方案，為樓宇復修未雨綢繆，這包括：

（一）市建局制訂10年維修保養計劃和工程費用估算
針對現行《條例》及《指引》未有清晰界定業主和管理公司如何制訂一套周詳的定期維修保養計劃，市建局在「煥然懿居第三座」項目落成初期，委聘工程顧問為樓宇制訂第一個10年的維修保養計劃，相關籌備計劃的費用全數由市建局承擔。保養計劃將涵蓋樓宇「公用部分」範圍內的不同構件及設施，包括外牆、柱樑結構、天面、排水系統、窗戶、電力系統、消防系統和升降機等。

顧問將詳細審視這些結構構件和設施的設計壽命和可使用年期，並因應不同設施各有不同的保養周期，例如為消防設施、升降機和天面每年進行檢查；每隔5年一次進行大廈電力定期檢測工程及每隔10年一次進行強制驗窗等，分門別類整合一套系統化的定期檢驗和維修保養計劃，並就相關工程提供費用估算。

（二）公契經理人制訂「特別基金」供款建議方案
市建局委聘的顧問在完成首份10年維修保養計劃和工程費用估算後，大廈的公契經理人就會依據此計劃所建議的檢查和維修保養項目，按照樓宇的單位數目和業權份數，計算每個業戶應分擔的費用，並建議合適的供款方案。其後，大廈公契經理人需在公契簽訂後9個月內，召開第一次業主大會，由經理人向業主們講解該份10年維修保養計劃和供款建議方案的詳情，並付諸議決，落實執行。公契經理人亦須在首個10年期將完結前，擬備下個周期的維修保養計劃及供款建議方案，確保樓宇檢驗及維修保養的持續性。

（三）市建局為大廈「特別基金」注入起動資金
市建局理解普遍業主沒有為樓宇的長遠維修保養「儲錢」的習慣，對於設立「特別基金」、供款水平等，均沒有具體概念。為了推動業主坐言起行，市建局將在「煥然懿居第三座」落成後，為大廈的「特別基金」適度注入一筆起動資金，鼓勵業主為日後的維修保養工程做好財政儲備和定期供款。

公契亦會列明起動資金只可以用於維修保養計劃內所列明的檢驗和維修項目，例如只可以用於進行大廈的公用部分或結構的檢驗和維修工程，並不適用於日常的的維修保養範圍，確保這筆基金運用得宜。

我冀盼通過上述解說，讓業主能夠明白為樓宇建立周期性的維修保養計劃，以及為「特別基金」持續定期供款的重要性；亦理解這種積少成多的財務安排，能為基金積累儲備，當樓宇要做大型維修，業主便不需要一次過籌集龐大的工程費用，從而減輕他們進行樓宇復修工程的財務壓力。

業主須履行樓宇保養責任

普遍業主或會認為，要為「特別基金」供款，無可避免會增加管理費。然而，物業是業主的資產，業主有責任確保樓宇保養良好和狀況安全，減低大廈因日久失修，對公眾造成的安全風險。近月，市區有多幢樓宇外牆出現石屎剝落並從高空墮下的事故，更損毀汽車和傷及行人，這充分說明，若業主沒有為樓宇做好定期維修保養，待問題嚴重才設法集資和籌組工程去補救，已經太遲；若然相關事故造成第三者人身受傷和財物損毀而引致索償，甚至觸犯法例引起的法律後果，皆要由業主共同承擔。

事實上，若樓宇保養得宜，除了提升樓宇的安全水平和宜居度，亦可為物業保值。我留意到消費者委員會在今年5月發表一份有關完善私人住宅物業管理費的研究報告，提及有效的物業管理，加上優質的服務和良好的維修保養，將為居住環境帶來正面影響，並有利於建築物的市場價值^[1]。在這方面，消委會建議新購置的一手物業業主，應於第二年起開始向「特別基金」供款，與市建局提倡設立維修財政儲備的理念同出一轍。

另一方面，在立法會發展事務委員會上月舉行的會議，發展局局長在回應議員有關市區更新工作的提問時表示，市建局近年試行將「預防性維修」條款納入其發展項目的大廈公契，並會根據有關措施的推行情況向政府提出建議，考慮把相關條款納入政府的公契指引和民政事務總署的實務守則。

市建局將繼續推動預防性維修，亦冀盼「優化版」公契能早日推廣至其他樓宇應用；同時，亦希望首置業主認同市建局在促進樓宇復修的努力，從樓宇落成時便建立相關意識，肩負保養和維修樓宇的責任。

我將在接下來的網誌，進一步就如何為「煥然懿居第三座」這個首置項目編制一套「定期維修保養方案」參考文件，以提升樓宇維修保養的效益，作詳細解說。