市建局为「焕然懿居第三座」制订十年维修保养计划 向「特别基金」注入起动资金 鼓励业主储钱

我在上两篇网志，阐述市建局以「焕然懿居第三座」首置项目作为试点，在楼宇建造及管理模式上应用「预防性维修」理念，包括选用加强混凝土强度和防锈效能的物料、从设计层面提升室内单位的防水效能，以及应用「优化版」公契，协助业主为楼宇内、外做好维修保养，维持良好的居住质素。

然而，优化项目的楼宇建造及管理模式，只是实践「预防性维修」的第一步；定期的维修保养，才能维持建筑物「健康」、状况持续良好。「焕然懿居第三座」只要保养得宜，寿命可以超过75年。而在这漫长的生命周期中，业主和物业管理公司需要为楼宇每10年一次进行检验和维修保养，因此订立周期性的保养计划，是维持楼宇良好状况的重要一环。有了维修保养计划，下一步要处理的，是财政资源的问题，关键之道在於向业主灌输为楼宇保养「储钱」的正确意识，让他们明白为楼宇建立维修财政储备所带来的好处，不单让业主安居，亦为物业保值。

事实上，为大厦设立维修财政储备并非新的概念，在现行《建筑物管理条例》及《大厦公契指引》内，已订明新建楼宇的公契经理人须设立「特别基金」，以应付恒常楼宇管理工作以外的工程项目费用，例如紧急维修、大型维修工程等。然而，针对订立周期性的楼宇保养计划以及制订定期供款建议这两方面，却缺乏清晰和规范化的要求，使业主在执行上无从入手。结果，很多楼宇的「特别基金」户口都是有名无实、形同虚设，以致业主在出售单位时，将楼宇维修和供款的责任传至下一任业主。若然下一手业主亦抱著同样心态，长此下去，楼宇日久必然会失修残破，问题便如雪球般愈滚愈大，直至当楼宇要做大维修时，时任业主便会因要筹集一大笔资金而感到旁徨，因而亦对筹组维修工程却步。

有见及此，市建局为「焕然懿居第三座」应用的「优化版」公契，制订更清晰条文，包括在项目落成初期，由市建局委聘工程顾问，为楼宇制订落成后第一份以10年为周期的维修保养计划和工程开支估算；其后，大厦公契经理人将依据此计划，计算每户应分担的费用和「特别基金」的供款建议方案，并交予业主大会商讨和落实。市建局作为「预防性维修」的推动者，将向「焕然懿居第三座」的「特别基金」，适度注入起动资金，鼓励业主付诸行动，落实财政储备的供款安排。

焕然壹居每月拨2至3%管理费作「特别基金」

市建局早在2017年展开楼宇复修新策略研究时，已注意到业主在筹组楼宇复修工程普遍面对「三缺」的困难，包括缺乏筹组维修工程的能力和有关工程的专业知识，亦缺乏财政储备，普遍业主没有落实为「特别基金」定期供款，以备作大型维修之用。

研究结果亦发现，市场上有少数楼龄高但保养得宜的大型屋苑，其业委会或管理公司有为楼宇拟定一套维修保养计划，并为「特别基金」定期供款。以港岛区一个涉及50多幢楼宇、单位数目超过一万伙的大型屋苑为例，由於屋苑的平均楼龄超过40年，需要按照「强制验楼计划」的要求，每10年检验楼宇及修葺。为此，屋苑管理公司除了拟定维修计划，亦特别针对维修外墙、更换升降机等这类涉及庞大维修开支的工程项目，成立「维修工程储备金」，为日后的大维修储钱；管理公司在评估管理费水平时，会一并评估屋苑的维修需要和「维修工程储备金」的结余水平，并就业主每月供款作合适建议，业主在每月缴交管理费时，会一并为这些大型维修项目作定期供款。

至於市建局自行发展的两个住宅项目，包括焕然壹居，以及焕然懿居第一和第二座，团队在业主入伙后亦会就大厦的维修保养事宜，持续向业主立案法团和管理公司提供意见。其中，焕然壹居业主自2016年入伙后，在每月缴交的管理费中，调拨约2至3%款额注入屋苑的「特别基金」，在这项供款上，每户每月实际只需缴付数十元；而所积累的储备将可以应付日后大型维修工程的费用，尽量减低要一次过筹集工程资金的需要。

据团队向我汇报，屋苑自入伙以来，7年间已透过「特别基金」支付所需楼宇检验和维修工程，例如更换大厦水泵等，业主不需要为相关工程集资；在扣除这些工程项目的支出后，连同入伙时业主已缴付的首笔供款及每月定期供款，该基金目前有数百万元结余；同时，受惠於近年高息的市场环境，每年为基金作定期存款的利息亦有可观的回报，持续发挥「复息效应」。

经过7年来的执行经验，这种定期保养和供款的安排，获得业主们的支持，他们普遍认同定期供款相比起一笔过集资，更能减轻他们的财务负担。随著第一个10年周期将在3年后完结，市建局正协助焕然壹居管理公司拟备下个10年的维修保养计划以及供款建议方案，并将交予业主立案法团审视。

「优化版」公契列明需制订维修保养计划和供款建议

市建局总结市场上的大型屋苑，以至协助焕然壹居和懿居第一及第二座的业主建立维修财政储备的经验，在制订「焕然懿居第三座」的「优化版」公契时，将从三方面促进业主落实定期检验和执行维修保养计划，以及为计划涉及的开支拟备供款建议方案，为楼宇复修未雨绸缪，这包括：

（一）市建局制订10年维修保养计划和工程费用估算
针对现行《条例》及《指引》未有清晰界定业主和管理公司如何制订一套周详的定期维修保养计划，市建局在「焕然懿居第三座」项目落成初期，委聘工程顾问为楼宇制订第一个10年的维修保养计划，相关筹备计划的费用全数由市建局承担。保养计划将涵盖楼宇「公用部分」范围内的不同构件及设施，包括外墙、柱梁结构、天面、排水系统、窗户、电力系统、消防系统和升降机等。

顾问将详细审视这些结构构件和设施的设计寿命和可使用年期，并因应不同设施各有不同的保养周期，例如为消防设施、升降机和天面每年进行检查；每隔5年一次进行大厦电力定期检测工程及每隔10年一次进行强制验窗等，分门别类整合一套系统化的定期检验和维修保养计划，并就相关工程提供费用估算。

（二）公契经理人制订「特别基金」供款建议方案
市建局委聘的顾问在完成首份10年维修保养计划和工程费用估算后，大厦的公契经理人就会依据此计划所建议的检查和维修保养项目，按照楼宇的单位数目和业权份数，计算每个业户应分担的费用，并建议合适的供款方案。其后，大厦公契经理人需在公契签订后9个月内，召开第一次业主大会，由经理人向业主们讲解该份10年维修保养计划和供款建议方案的详情，并付诸议决，落实执行。公契经理人亦须在首个10年期将完结前，拟备下个周期的维修保养计划及供款建议方案，确保楼宇检验及维修保养的持续性。

（三）市建局为大厦「特别基金」注入起动资金
市建局理解普遍业主没有为楼宇的长远维修保养「储钱」的习惯，对於设立「特别基金」、供款水平等，均没有具体概念。为了推动业主坐言起行，市建局将在「焕然懿居第三座」落成后，为大厦的「特别基金」适度注入一笔起动资金，鼓励业主为日后的维修保养工程做好财政储备和定期供款。

公契亦会列明起动资金只可以用於维修保养计划内所列明的检验和维修项目，例如只可以用於进行大厦的公用部分或结构的检验和维修工程，并不适用於日常的的维修保养范围，确保这笔基金运用得宜。

我冀盼通过上述解说，让业主能够明白为楼宇建立周期性的维修保养计划，以及为「特别基金」持续定期供款的重要性；亦理解这种积少成多的财务安排，能为基金积累储备，当楼宇要做大型维修，业主便不需要一次过筹集庞大的工程费用，从而减轻他们进行楼宇复修工程的财务压力。

业主须履行楼宇保养责任

普遍业主或会认为，要为「特别基金」供款，无可避免会增加管理费。然而，物业是业主的资产，业主有责任确保楼宇保养良好和状况安全，减低大厦因日久失修，对公众造成的安全风险。近月，市区有多幢楼宇外墙出现石屎剥落并从高空堕下的事故，更损毁汽车和伤及行人，这充分说明，若业主没有为楼宇做好定期维修保养，待问题严重才设法集资和筹组工程去补救，已经太迟；若然相关事故造成第三者人身受伤和财物损毁而引致索偿，甚至触犯法例引起的法律后果，皆要由业主共同承担。

事实上，若楼宇保养得宜，除了提升楼宇的安全水平和宜居度，亦可为物业保值。我留意到消费者委员会在今年5月发表一份有关完善私人住宅物业管理费的研究报告，提及有效的物业管理，加上优质的服务和良好的维修保养，将为居住环境带来正面影响，并有利於建筑物的市场价值^[1]。在这方面，消委会建议新购置的一手物业业主，应於第二年起开始向「特别基金」供款，与市建局提倡设立维修财政储备的理念同出一辙。

另一方面，在立法会发展事务委员会上月举行的会议，发展局局长在回应议员有关市区更新工作的提问时表示，市建局近年试行将「预防性维修」条款纳入其发展项目的大厦公契，并会根据有关措施的推行情况向政府提出建议，考虑把相关条款纳入政府的公契指引和民政事务总署的实务守则。

市建局将继续推动预防性维修，亦冀盼「优化版」公契能早日推广至其他楼宇应用；同时，亦希望首置业主认同市建局在促进楼宇复修的努力，从楼宇落成时便建立相关意识，肩负保养和维修楼宇的责任。

我将在接下来的网志，进一步就如何为「焕然懿居第三座」这个首置项目编制一套「定期维修保养方案」参考文件，以提升楼宇维修保养的效益，作详细解说。