九龍城「小區復修」先導計劃 突破「三無大廈」困局 促成業主組織法團
市建局去年首次以「融合策略」推動九龍城「龍城」區的市區更新工作，透過結合重建、樓宇復修，保育和活化的模式，整體提升舊區居住環境、地區面貌、道路網絡和公共設施水平，令地區現存舊建築及公共設施，能夠與新發展融合，達至新舊交融。
在這策略下，市建局已在「龍城」區開展兩個重建項目，分別是啟德道／沙浦道項目，以及衙前圍道／賈炳達道發展計劃；團隊也選定九龍城南角道至打鼓嶺道一帶、約40幢沒有迫切重建需要的樓宇，展開為期三年的「小區復修」先導計劃（「小區復修」計劃），透過加大力度，向合資格業主提供財政資助和技術支援，鼓勵和協助業主適時維修及保養樓宇。
在「小區復修」計劃下，市建局團隊透過四項針對性措施，為「小區復修」範圍內的業主度身訂造復修方案，包括促進「三無大廈」組織業主立案法團，並試行「聯廈聯管」嶄新管理模式；針對樓宇外牆及天面維修增設專項資助，推動業主籌組維修工程；透過提供「鼓勵性利息」增加業主設立維修基金的誘因，以及為年長而欠缺經濟能力的自住單位業主，提供維修物料和安排義工修葺其單位的室內部分，改善樓宇狀況。
「小區復修」計劃於去年10月推出後，市建局團隊舉辦一連串宣傳推廣，包括夥拍地區組織在區內設置街站，即場解答業主查詢及播放宣傳短片、逐家逐戶派發宣傳單張，以及舉辦多場簡介會，介紹計劃內容和申請細節。短短半年，團隊工作進展理想，當中更協助計劃範圍內、兩幢約40年樓齡的「三無大廈」業主成功組織業主立案法團，為日後籌組樓宇復修和物業管理工作邁前一大步；此外，未來數月，團隊將為小區內4幢單幢式舊樓，免費安裝「遠程管理系統」，包括閉路電視、大閘門鎖遠程開關等設備，為日後實行「聯廈聯管」的工作做好準備。
小區復修範圍內逾兩成為「三無大廈」
在「小區復修」計劃範圍內大約有40幢樓宇，樓齡普遍超過40年；當中逾兩成樓宇屬於沒有法團、業主組織或未有物業管理公司管理的「三無大廈」。這些「三無大廈」的業主，不少均為年紀老邁、身體狀况欠佳或行動不便的長者，他們未必熱衷推動或有能力參與大廈公用地方的管理及維修；至於出租單位的業主，則未必關注樓宇的日常管理狀况，亦難於聯絡以共同商議大廈維修管理事宜。在這些情況下，即使部分業主有心做好樓宇維修和管理工作，亦因為未能集合一眾業主就籌組驗樓和維修工程取得共識，令樓宇日久失修或老化。
事實上，物業是業主的資產，保持樓宇單位內、外良好狀況是業主的責任；而有效籌組樓宇復修工程、為樓宇定期進行維修保養，最理想的途徑是業主為樓宇組織法團，持續而有系統地為大廈定期維修保養，提升樓宇安全和改善居住環境。
儘管協助「三無大廈」成立業主立案法團並非《市區重建局條例》及《市區重建策略》賦予市建局的職能，不過，市建局團隊在推出「小區復修」計劃後，主動為小區內的「三無大廈」業主提供支援，包括邀請同區已成立法團的舊樓業主，在分享會以「過來人」身分分享經驗，例如成立法團程序、職能和運作等細節，以及法團在業主籌組及議決樓宇維修事宜上的重要性等。會上，法團成員亦引用過往事例，講解「三無大廈」在籌組樓宇復修時所面對的三大難題：
（一）議決通過維修工程費時
「三無大廈」要籌組樓宇維修，議決過程較已成立法團的大廈更花時間。舉例來說，在沒有成立法團的情况下，大廈要籌組樓宇公用部分如大廈外牆、公用渠管和天面防水等維修工程時，業主需先委聘律師，審視其大廈公契條款，了解是否可按照其公契的規定成立業主委員會，以處理日後與樓宇維修相關的程序和籌組維修工程；如大廈公契未有明確規定，有關議決就須經全體業主一致通過或書面同意，過往有案例顯示，要獲得全體業主一致通過公用地方維修工程的決議難度甚高。
（二）籌集維修工程資金困難
「三無大廈」即使獲得全體業主同意展開樓宇維修工程，在籌集工程費用時，由於沒有法團的身分，在集資支付工程費用時，只要有某一戶或數戶業主不願意支付維修費，便足以令工程無法展開。另一方面，雖然政府和市建局現時有不同類型的樓宇復修計劃，資助業主為大廈維修保養，但沒有成立法團的大廈，衹能以業主代表的個人戶口處理有關計劃的資助款項收集及發放，但銀行可能對以個人戶口處理公款有較嚴謹的審批程序，甚至拒絕受理；而透過個人戶口收取政府資助及業主供款，亦有被非法挪用的風險，進一步增加籌組工程的困難。
（三）難以監管維修工程質素
「三無大廈」的業主即使解決到籌集資金的問題，但在沒有法團的情況下，業主為樓宇維修工程招標、揀選工程承辦商，以致監管工程進度和質素，相比有法團的大廈缺乏保障。舉例來說，一旦業主與承辦商就維修工程合約出現爭拗，或施工質素出現問題，業主沒有法團的法定身分追討相關承辦商，工程「爛尾」的風險相對較高。
以上的經驗和實例分享，加深了出席分享會的「三無大廈」業主，對法團職能和運作的了解，更重要的，是發揮了推動作用，促使他們積極成立法團。
僅兩個月促成「三無大廈」組織法團
據市建局團隊向我匯報，去年10月舉行「小區復修」計劃簡介會後，有興趣成立法團的大廈業主希望了解更多有關組織法團的資訊。其後，團隊於12月特別為「三無大廈」的業主舉辦分享會，吸引不少業主參與，部分業主在出席後，加強他們成立法團的決心。而在市建局團隊及地區組織的支援下，在短短兩個月內，已成功協助小區內兩幢過去數十年來，一直無組織法團的「三無大廈」迅速成立法團 ，並就樓宇復修工程展開籌組工作。
其中一宗成功個案位為九龍城龍崗道的龍威大廈，屬單幢式樓宇，樓高6層、只有22伙，樓齡已接近40年。大廈業主立案法團主席何先生與團隊分享，指大廈落成至今，因部分單位已出租或屬長者業主，一直缺乏動力和誘因成立法團。至於大廈的維修保養事宜，多年來只依靠個別有心的業主「出錢出力」，以「小修小補」、「見爛補爛」的方式處理。
何先生亦說，大廈的外牆、樓梯等公用地方，由於欠缺妥善的維修及保養計劃，已漸見殘舊；更嚴重的是大廈公共渠管老化失修，亦有人將垃圾或食物殘渣倒進渠管，令渠管淤塞，污水倒灌至大廈地下出入口的沙井渠蓋口，對居民出入造成很大滋擾，甚至影響環境衞生；在沒有法團的情況下，需由部分熱心業主先墊支，繳付通渠的費用。
龍威大廈一直沒有成立法團，即使公共渠管淤塞，污水倒灌至地下出入口，都只能靠個別業主先墊支繳付通渠費。
而大廈約在10年前收到政府強制驗樓命令，前年更接獲消防命令，有逼切需要為大廈「驗身」和籌組維修工程。何先生表示，「好多大廈公用地方的維修工程，無法團好困難做到，一定要由法團『出手』才能成事。」
大廈樓梯的牆身有批盪剝落（左圖紅圈）、外牆牆身瓦仔剝落、鋼筋外露（右圖紅圈）。
為此，該大廈業主在出席「三無大廈」分享會後，隨即籌組成立法團的工作，亦積極參與由市建局團隊舉辦的其他簡介會，詳細了解「小區復修」計劃下各項樓宇復修資助計劃的申請資格、手續和資助。
我認為，龍威大廈能迅速成立法團，正是配合「天時、地利、人和」的好例子。所謂「天時」，是指該大廈需盡快遵辦政府發出的法定命令，為樓宇公用地方進行所需的檢驗及修葺；碰巧市建局在該區試行「小區復修」計劃這「地利」的契機，提供資訊、財務及技術的支援，消除了業主對成立法團積壓多年的憂慮；而最重要的，是業主齊心、「人和」團結，才能在短短兩個月內註冊成立法團，並就大廈的公用地方維修工程、消防和排水系統，以及新一輪「樓宇更新大行動2.0」資助計劃，向市建局提交申請。
至於另一宗成功個案，屬樓高5層、只有14伙的單幢大廈，樓齡已有45年。大廈業主早前已一致通過向市建局申請「公用地方維修資助」和「消防安全改善工程資助計劃」，以提升樓宇的公用地方的安全水平和宜居度。而大廈已獲發原則性批准通知書，正聘請工程顧問。
在出席分享會後，業主深切明白到成立法團在推動樓宇復修工程的重要，雖然多年來大廈沒有定期維修保養，初步估計每戶需攤分的維修工程開支龐大，但他們有信心，成立法團後，在籌集工程費用和監管工程質素方面能發揮重要職能，對業主就更有保障。因此，該大廈的業主亦在今年2月成功組織法團。
小區復修範圍逾八成樓宇無聘請物管公司
除了透過樓宇維修，改善居住質素、延長樓宇壽命，市建局認為，良好的物業管理，對維持樓宇的良好狀況同樣重要。消委會本月初亦發表了一份調查報告，指有效的物業管理可提升居住質素，亦可為樓宇保值；然而，調查顯示現時不少樓宇業主普遍不積極參與物業管理事宜，部分業主甚至對大廈的管理情況不聞不問，這個現象在單幢式舊樓更為嚴重。
而在「龍城」區，亦有不少單幢式舊樓，因為伙數少，在推動業主管理大廈亦非易事。市建局團隊去年審視小區範圍內樓宇的現況，包括樓齡、單位數目、過去維修紀錄等，以及有否聘請物業管理公司和建立維修基金等，留意到小區內，超過八成的樓宇沒有聘請物業管理公司，當中個別樓宇長期欠缺管理，以致公用地方衞生環境欠佳、出入治安亦成隱患，或衍生消防及維修等問題，嚴重更會影響居民及行人安全。
試行嶄新「聯廈聯管」模式 助單幢舊樓妥善管理
為了突破舊式大廈缺乏妥善管理及保養的困局，市建局在「小區復修」計劃下，夥拍香港房屋經理學會，在小區範圍內試行「聯廈聯管」這個嶄新的管理模式，協助未有成立法團的樓宇，盡早成立法團，然後與小區內其他單幢式樓宇，透過共同聘用一間物業管理公司，實行多幢式聯合管理，共享人力及資源管理，如保安及清潔等服務，攤分固定成本，令大廈業主需要支付的管理費用較相宜，長遠提升大廈樓宇設施保養水平及管理效率，改善住戶居住環境和提升宜居度。
而在小區實施「聯廈聯管」，需要有一套現代化的樓宇管理系統配合，才能成事。首要工作是大廈需安裝和配置通訊網絡、閉路電視、電子告示板、大閘門鎖遠程開關和對講機系統等硬件設備，並將所需設備連結至雲端平台，方便管理公司作遠程管理和監控，減省管理員長駐大廈的需要，令樓宇管理更具經濟效益。
為此，市建局團隊於今年1月舉辦了「聯廈聯管」簡介會，向業主示範「遠程管理系統」 操作方法。未來數月，團隊將為小區範圍內4幢已申請安裝這個系統的大廈配設所需的設備，包括在大廈的出入口和天台等位置安裝閉路電視，以及在大廈的出入口大閘安裝門鎖遠程開關，並協助業主安裝相關軟件，讓業主或住戶可透過手機以視像方式與大廈訪客聯繫，以及遠程控制大廈大閘開關等，讓他們體驗到樓宇管理系統化後，在加強保安和便捷方面所帶來的好處。
安裝「遠程管理系統」只是實施「聯廈聯管」的第一步，市建局團隊在未來一年，將會透過問卷收集業主和住戶在使用有關系統的情況、滿意度，以及有否改善的空間。及後，團隊將整合有關意見，以及分析上載至雲端系統的數據資料，估算日後採用「遠程管理系統」涉及的安裝及營運所需的成本和資源。在總結意見和經驗後，尋求改善和優化，並落實具體執行細節，為日後在小區的樓宇推行「聯廈聯管」創造有利條件，並將有關的經驗推廣至更多業主及物業管理業界應用。
協助「三無大廈」成立業主立案法團，以及提升舊式樓宇設施管理水平，並非市建局的職能；然而，我們藉推行「小區復修」試驗計劃，肩負起「促進者」的角色，為計劃內的舊樓住戶締造一個更宜居、更安全的居住環境，促進舊樓業主認同樓宇維修保養，以及物業管理的重要，以至鼓勵他們積極參與相關事宜。我相信只有這樣，才能達致延緩樓宇過早老化、減輕重建壓力的目標。