九龙城「小区复修」先导计划 突破「三无大厦」困局 促成业主组织法团
市建局去年首次以「融合策略」推动九龙城「龙城」区的市区更新工作，透过结合重建、楼宇复修，保育和活化的模式，整体提升旧区居住环境、地区面貌、道路网络和公共设施水平，令地区现存旧建筑及公共设施，能够与新发展融合，达至新旧交融。
在这策略下，市建局已在「龙城」区开展两个重建项目，分别是启德道／沙浦道项目，以及衙前围道／贾炳达道发展计划；团队也选定九龙城南角道至打鼓岭道一带、约40幢没有迫切重建需要的楼宇，展开为期三年的「小区复修」先导计划（「小区复修」计划），透过加大力度，向合资格业主提供财政资助和技术支援，鼓励和协助业主适时维修及保养楼宇。
在「小区复修」计划下，市建局团队透过四项针对性措施，为「小区复修」范围内的业主度身订造复修方案，包括促进「三无大厦」组织业主立案法团，并试行「联厦联管」崭新管理模式；针对楼宇外墙及天面维修增设专项资助，推动业主筹组维修工程；透过提供「鼓励性利息」增加业主设立维修基金的诱因，以及为年长而欠缺经济能力的自住单位业主，提供维修物料和安排义工修葺其单位的室内部分，改善楼宇状况。
「小区复修」计划於去年10月推出后，市建局团队举办一连串宣传推广，包括伙拍地区组织在区内设置街站，即场解答业主查询及播放宣传短片、逐家逐户派发宣传单张，以及举办多场简介会，介绍计划内容和申请细节。短短半年，团队工作进展理想，当中更协助计划范围内、两幢约40年楼龄的「三无大厦」业主成功组织业主立案法团，为日后筹组楼宇复修和物业管理工作迈前一大步；此外，未来数月，团队将为小区内4幢单幢式旧楼，免费安装「远程管理系统」，包括闭路电视、大闸门锁远程开关等设备，为日后实行「联厦联管」的工作做好准备。
小区复修范围内逾两成为「三无大厦」
在「小区复修」计划范围内大约有40幢楼宇，楼龄普遍超过40年；当中逾两成楼宇属於没有法团、业主组织或未有物业管理公司管理的「三无大厦」。这些「三无大厦」的业主，不少均为年纪老迈、身体状况欠佳或行动不便的长者，他们未必热衷推动或有能力参与大厦公用地方的管理及维修；至於出租单位的业主，则未必关注楼宇的日常管理状况，亦难於联络以共同商议大厦维修管理事宜。在这些情况下，即使部分业主有心做好楼宇维修和管理工作，亦因为未能集合一众业主就筹组验楼和维修工程取得共识，令楼宇日久失修或老化。
事实上，物业是业主的资产，保持楼宇单位内、外良好状况是业主的责任；而有效筹组楼宇复修工程、为楼宇定期进行维修保养，最理想的途径是业主为楼宇组织法团，持续而有系统地为大厦定期维修保养，提升楼宇安全和改善居住环境。
尽管协助「三无大厦」成立业主立案法团并非《市区重建局条例》及《市区重建策略》赋予市建局的职能，不过，市建局团队在推出「小区复修」计划后，主动为小区内的「三无大厦」业主提供支援，包括邀请同区已成立法团的旧楼业主，在分享会以「过来人」身分分享经验，例如成立法团程序、职能和运作等细节，以及法团在业主筹组及议决楼宇维修事宜上的重要性等。会上，法团成员亦引用过往事例，讲解「三无大厦」在筹组楼宇复修时所面对的三大难题：
（一）议决通过维修工程费时
「三无大厦」要筹组楼宇维修，议决过程较已成立法团的大厦更花时间。举例来说，在没有成立法团的情况下，大厦要筹组楼宇公用部分如大厦外墙、公用渠管和天面防水等维修工程时，业主需先委聘律师，审视其大厦公契条款，了解是否可按照其公契的规定成立业主委员会，以处理日后与楼宇维修相关的程序和筹组维修工程；如大厦公契未有明确规定，有关议决就须经全体业主一致通过或书面同意，过往有案例显示，要获得全体业主一致通过公用地方维修工程的决议难度甚高。
（二）筹集维修工程资金困难
「三无大厦」即使获得全体业主同意展开楼宇维修工程，在筹集工程费用时，由於没有法团的身分，在集资支付工程费用时，只要有某一户或数户业主不愿意支付维修费，便足以令工程无法展开。另一方面，虽然政府和市建局现时有不同类型的楼宇复修计划，资助业主为大厦维修保养，但没有成立法团的大厦，只能以业主代表的个人户口处理有关计划的资助款项收集及发放，但银行可能对以个人户口处理公款有较严谨的审批程序，甚至拒绝受理；而透过个人户口收取政府资助及业主供款，亦有被非法挪用的风险，进一步增加筹组工程的困难。
（三）难以监管维修工程质素
「三无大厦」的业主即使解决到筹集资金的问题，但在没有法团的情况下，业主为楼宇维修工程招标、拣选工程承办商，以致监管工程进度和质素，相比有法团的大厦缺乏保障。举例来说，一旦业主与承办商就维修工程合约出现争拗，或施工质素出现问题，业主没有法团的法定身分追讨相关承办商，工程「烂尾」的风险相对较高。
以上的经验和实例分享，加深了出席分享会的「三无大厦」业主，对法团职能和运作的了解，更重要的，是发挥了推动作用，促使他们积极成立法团。
仅两个月促成「三无大厦」组织法团
据市建局团队向我汇报，去年10月举行「小区复修」计划简介会后，有兴趣成立法团的大厦业主希望了解更多有关组织法团的资讯。其后，团队於12月特别为「三无大厦」的业主举办分享会，吸引不少业主参与，部分业主在出席后，加强他们成立法团的决心。而在市建局团队及地区组织的支援下，在短短两个月内，已成功协助小区内两幢过去数十年来，一直无组织法团的「三无大厦」迅速成立法团 ，并就楼宇复修工程展开筹组工作。
其中一宗成功个案位为九龙城龙岗道的龙威大厦，属单幢式楼宇，楼高6层、只有22伙，楼龄已接近40年。大厦业主立案法团主席何先生与团队分享，指大厦落成至今，因部分单位已出租或属长者业主，一直缺乏动力和诱因成立法团。至於大厦的维修保养事宜，多年来只依靠个别有心的业主「出钱出力」，以「小修小补」、「见烂补烂」的方式处理。
何先生亦说，大厦的外墙、楼梯等公用地方，由於欠缺妥善的维修及保养计划，已渐见残旧；更严重的是大厦公共渠管老化失修，亦有人将垃圾或食物残渣倒进渠管，令渠管淤塞，污水倒灌至大厦地下出入口的沙井渠盖口，对居民出入造成很大滋扰，甚至影响环境衞生；在没有法团的情况下，需由部分热心业主先垫支，缴付通渠的费用。
龙威大厦一直没有成立法团，即使公共渠管淤塞，污水倒灌至地下出入口，都只能靠个别业主先垫支缴付通渠费。
而大厦约在10年前收到政府强制验楼命令，前年更接获消防命令，有逼切需要为大厦「验身」和筹组维修工程。何先生表示，「好多大厦公用地方的维修工程，无法团好困难做到，一定要由法团『出手』才能成事。」
大厦楼梯的墙身有批荡剥落（左图红圈）、外墙墙身瓦仔剥落、钢筋外露（右图红圈）。
为此，该大厦业主在出席「三无大厦」分享会后，随即筹组成立法团的工作，亦积极参与由市建局团队举办的其他简介会，详细了解「小区复修」计划下各项楼宇复修资助计划的申请资格、手续和资助。
我认为，龙威大厦能迅速成立法团，正是配合「天时、地利、人和」的好例子。所谓「天时」，是指该大厦需尽快遵办政府发出的法定命令，为楼宇公用地方进行所需的检验及修葺；碰巧市建局在该区试行「小区复修」计划这「地利」的契机，提供资讯、财务及技术的支援，消除了业主对成立法团积压多年的忧虑；而最重要的，是业主齐心、「人和」团结，才能在短短两个月内注册成立法团，并就大厦的公用地方维修工程、消防和排水系统，以及新一轮「楼宇更新大行动2.0」资助计划，向市建局提交申请。
至於另一宗成功个案，属楼高5层、只有14伙的单幢大厦，楼龄已有45年。大厦业主早前已一致通过向市建局申请「公用地方维修资助」和「消防安全改善工程资助计划」，以提升楼宇的公用地方的安全水平和宜居度。而大厦已获发原则性批准通知书，正聘请工程顾问。
在出席分享会后，业主深切明白到成立法团在推动楼宇复修工程的重要，虽然多年来大厦没有定期维修保养，初步估计每户需摊分的维修工程开支庞大，但他们有信心，成立法团后，在筹集工程费用和监管工程质素方面能发挥重要职能，对业主就更有保障。因此，该大厦的业主亦在今年2月成功组织法团。
小区复修范围逾八成楼宇无聘请物管公司
除了透过楼宇维修，改善居住质素、延长楼宇寿命，市建局认为，良好的物业管理，对维持楼宇的良好状况同样重要。消委会本月初亦发表了一份调查报告，指有效的物业管理可提升居住质素，亦可为楼宇保值；然而，调查显示现时不少楼宇业主普遍不积极参与物业管理事宜，部分业主甚至对大厦的管理情况不闻不问，这个现象在单幢式旧楼更为严重。
而在「龙城」区，亦有不少单幢式旧楼，因为伙数少，在推动业主管理大厦亦非易事。市建局团队去年审视小区范围内楼宇的现况，包括楼龄、单位数目、过去维修纪录等，以及有否聘请物业管理公司和建立维修基金等，留意到小区内，超过八成的楼宇没有聘请物业管理公司，当中个别楼宇长期欠缺管理，以致公用地方衞生环境欠佳、出入治安亦成隐患，或衍生消防及维修等问题，严重更会影响居民及行人安全。
试行崭新「联厦联管」模式 助单幢旧楼妥善管理
为了突破旧式大厦缺乏妥善管理及保养的困局，市建局在「小区复修」计划下，伙拍香港房屋经理学会，在小区范围内试行「联厦联管」这个崭新的管理模式，协助未有成立法团的楼宇，尽早成立法团，然后与小区内其他单幢式楼宇，透过共同聘用一间物业管理公司，实行多幢式联合管理，共享人力及资源管理，如保安及清洁等服务，摊分固定成本，令大厦业主需要支付的管理费用较相宜，长远提升大厦楼宇设施保养水平及管理效率，改善住户居住环境和提升宜居度。
而在小区实施「联厦联管」，需要有一套现代化的楼宇管理系统配合，才能成事。首要工作是大厦需安装和配置通讯网络、闭路电视、电子告示板、大闸门锁远程开关和对讲机系统等硬件设备，并将所需设备连结至云端平台，方便管理公司作远程管理和监控，减省管理员长驻大厦的需要，令楼宇管理更具经济效益。
为此，市建局团队於今年1月举办了「联厦联管」简介会，向业主示范「远程管理系统」 操作方法。未来数月，团队将为小区范围内4幢已申请安装这个系统的大厦配设所需的设备，包括在大厦的出入口和天台等位置安装闭路电视，以及在大厦的出入口大闸安装门锁远程开关，并协助业主安装相关软件，让业主或住户可透过手机以视像方式与大厦访客联系，以及远程控制大厦大闸开关等，让他们体验到楼宇管理系统化后，在加强保安和便捷方面所带来的好处。
安装「远程管理系统」只是实施「联厦联管」的第一步，市建局团队在未来一年，将会透过问卷收集业主和住户在使用有关系统的情况、满意度，以及有否改善的空间。及后，团队将整合有关意见，以及分析上载至云端系统的数据资料，估算日后采用「远程管理系统」涉及的安装及营运所需的成本和资源。在总结意见和经验后，寻求改善和优化，并落实具体执行细节，为日后在小区的楼宇推行「联厦联管」创造有利条件，并将有关的经验推广至更多业主及物业管理业界应用。
协助「三无大厦」成立业主立案法团，以及提升旧式楼宇设施管理水平，并非市建局的职能；然而，我们藉推行「小区复修」试验计划，肩负起「促进者」的角色，为计划内的旧楼住户缔造一个更宜居、更安全的居住环境，促进旧楼业主认同楼宇维修保养，以及物业管理的重要，以至鼓励他们积极参与相关事宜。我相信只有这样，才能达致延缓楼宇过早老化、减轻重建压力的目标。