市建局成立首個「樓宇復修資源中心」 應用互動多媒體科技 開創推廣樓宇復修新體驗
我在上一篇網誌為大家介紹，市建局在土瓜灣煥然懿居商場內，設立全港首個以推廣樓宇復修為主題的「樓宇復修資源中心」（資源中心），為市民提供一站式的資訊和支援服務。經過一年多的籌備、設計、施工和測試，資源中心內的各項展覽、設施和服務安排已準備就緒，預備在本月起提供首階段服務。
資源中心以實踐和推廣樓宇復修為目標，市建局團隊應用數碼科技，以更富趣味和新穎的多媒體方式，彰顯樓宇復修在改善市民居住環境、延長樓宇的可用年期的重要，並加深公眾對樓宇復修以至預防性保養這新概念的認識；同時，將「樓宇復修平台」網站內，有關籌組樓宇復修工程的實用資訊、標準文件範本和工程費用相關的市場數據，以至實踐預防性維修的各種不同方案，在實體空間以互動的方式展現；加上新推出的視像諮詢和線上支援服務，為業主提供即時的協助和更佳的體驗和應用，從不同層面推動業主為樓宇做好維修保養。
資源中心的啟用，亦將配合「樓宇更新大行動2.0」及「消防安全改善工程資助計劃」的第三輪在四月一日開始接受申請的契機，充份利用中心所提供的新資訊、新服務，鼓勵更多業主參與上述兩項資助計劃，協助他們按「強制驗樓計劃」籌組所需的檢驗及修葺，以及履行《消防安全（建築物）條例》下提升消防安全的要求，消除舊式樓宇的安全隱患及提升其消防安全水平，以改善居住環境。
隨著資源中心已準備就緒，市建局將在中心投入服務初期，主動邀請業主和法團組織、樓宇復修界別的專業學會，以及地區持份者如區議會及分區委員會等，參觀資源中心的設施；亦透過地區團體聯繫不同樓齡的樓宇業主，推廣中心的設施和服務。團隊將視乎資源中心在運作初期的情況，最快在今年七月展開第二階段服務，包括開放予公眾參觀，及提供視像諮詢服務，協助業主辦理各類樓宇復修資助計劃的申請。
過去在推廣樓宇復修的工作，團隊意識到業主在籌組樓宇復修工程普遍面對「三缺」的困難，包括缺乏籌組維修工程的能力、缺乏有關工程的專業知識，以及缺乏財政儲備。故此，資源中心將因應此「三缺」問題，提供針對性的資訊和支援。
資源中心面積約有7,500平方呎，分成「『因』『時』復修」、「工程知識」、「組織能力」及「財政儲備」四個展區，內容涵蓋樓宇維修和「預防性維修」的理念，籌組樓宇維修工程的正確程序、每個工程階段所需要的技術知識，以至各項資助計劃的詳情和市建局的支援服務等，內容相當豐富。
以三維多媒體影像展現樓宇老化
市建局樓宇復修大使「維修寶」，將擔任資源中心的導賞機械人，沿途為參觀者介紹各個展區的內容。在「『因』『時』復修展區」，「維修寶」將引領參觀者認識樓宇復修的原「因」，以及做好維修保養的適當「時」機。該展區以新一代立體顯示技術，由一組立體多面的大型屏幕裝置，利用符合三維透視原理的影像，呈現逼真的立體視覺效果，讓參觀者站在屏幕前方，體驗一幢樓宇若業主忽視維修保養、樓宇持續老化失修可引致的嚴重後果，包括石屎大規模從天花墮下所造成的安全風險，從而明白到樓宇適時維修保養的重要性。
參觀者站在立體屏幕裝置前，體驗假若樓宇嚴重失修，單位內石屎從天花墮下的逼真視覺效果，了解當中的安全風險。
連結「樓宇復修平台」網站 查閱參考文件
在推廣維修工程知識層面，資源中心設有專屬展區，以互動科技，將「樓宇復修平台」網站內不同種類的資訊，從網上帶進資源中心的實體空間，透過多個互動觸控顯示屏，讓參觀人士可以在屏幕上揀選觀看以「樓宇復修六步曲」為主題的資訊，引領他們順著樓宇復修的工作流程，了解業主由議決籌組工程、招聘工程顧問公司、勘察及制定標書、招聘工程承建商，監工，以及最後驗收工程等共六個階段的資料，提升業主在樓宇復修的知識。
「工程知識」展區設置了多個互動觸控顯示屏，讓參觀人士可以在屏幕上揀選觀看以「樓宇復修六步曲」為主題的資訊。
針對籌組維修工程能力方面，團隊在相關展區設置互動觸控屏幕，讓業主揀選觀看有關「招標妥」的服務介紹和應用，以及查閱聘請工程顧問及工程承建商的招標及合約參考文件；而「財政儲備」展區，業主可按不同的需要，查閱各類樓宇復修資助計劃的詳情和申請資格，以及成立維修基金的方法等，助業主建立維修財政儲備。
「組織能力」展區，設置了互動觸控屏幕，供參觀人士觀看相關服務的介紹，並可透過手機掃描二維碼， 下載樓宇復修相關的參考文件。
第二階段服務增視像諮詢 協助業主辦理申請
資訊中心不只為公眾提供樓宇復修的資訊和體驗，更重要的，是為業主提供更到位的協助，推動他們將樓宇維修保養的意識付諸行動。
市建局團隊在推動樓宇復修的過程中，注意到一些年老業主未必能掌握各類資助計劃的申請須知，以至在填寫有關申請表時，不懂分辨樓宇公用地方的範圍和進行維修項目的詳情，甚至錯誤填寫個人資料，例如電話號碼和地址，影響個案主任跟進。
針對此問題，目前市建局在長沙灣的樓宇復修辦事處，已提供支援服務，安排初步合資格參與計劃的申請人，預約到辦事處，由專責同事協助他們辦理申請。團隊進一步推廣此服務，計劃在今年稍後，在資源中心推出第二階段的互動視像諮詢服務時，讓參與資助計劃的申請人只需帶備身份證明及所需文件，前往資源中心便可使用中心內的視像諮詢服務室，與身處長沙灣樓宇復修辦事處的客戶服務主任，進行視像會面。服務主任可透過遙距方式，與申請人對話，並協助他們填寫各項資助計劃的網上申請表，並使用服務室配置的掃瞄器，掃瞄身份證和物業相關文件，即時提交予市建局核實，加快處理流程，更可減低因業主輸入錯誤資料或漏交文件，而延誤申請的機會。
資源中心內的視像諮詢服務室，與市建局長沙灣樓宇復修辦事處聯線，讓資助計劃的申請者與客戶服務主任，進行視像通話，並協助填寫網上申請表和遞交文件，加快處理流程。
「樓宇復修資源中心」是經市建局投放大量資源建設而成，我冀盼這個創新和互動的空間，能夠深化市建局在樓宇復修工作上，「倡導者」和「促進者」的角色，協助更多業主妥善維修及保養其樓宇。
市建局團隊多年來積極推廣樓宇復修，從多方面拓闊資訊推廣和技術支援，並擴大受眾由法團、業主至樓宇維修業界人士，使與維修工程相關的工作更易掌握、更有系統和規範化；團隊亦已完成「樓宇復修新策略」研究，因應研究結果及建議，從今年起推出多項針對樓宇進行預防性保養的推廣措施。各項工作成果，得到政府、業主和不同持份者的認同。
儘管上述措施和支援協助了不少舊樓業主，成功完成籌組樓宇復修的工作。然而，由於過去社會並無成熟的樓宇保養文化，業主普遍沒有為下一周期的保養維修，盡早作好財政資源的規劃和儲備；而另一方面，一些樓齡30年或以下較年輕的樓宇，以至新落成樓宇，相關業主仍然欠缺「預防性維修」的意識，長此下去，當這些樓宇樓齡達40年的時候，恐怕會陸續出現失修現象，樓宇老化問題恐怕只會持續惡化。
強化市建局四項推廣樓宇復修角色
事實上，業主必須明白，不只是舊樓才需要注重維修保養、更不是只做一次大維修便足夠。為此，市建局在未來的工作，將從強化「倡導」、「促進」、 「先行」及「規劃」四個角色方面，繼續推動新、舊樓宇的業主做好樓宇維修保養和管理，建立以「預防為本」的樓宇復修新文化，當中包括：
（一）「倡導」業主「知法」、 「識法」
市建局將針對不同樓齡樓宇的業主，加大推廣力度，提高他們對樓宇復修和「預防性維修」的意識，提升他們對《建築物管理條例》及《建築物條例》訂明業主所需履行責任的認識，當中包括參與樓宇管理事務、定期檢驗樓宇的公用部分、分擔檢驗及維修費用，以及遵從政府部門發出的驗樓、驗窗通知及修葺令等，以及在無合理辯解而不遵從所需承擔的法律後果，做到「知法」。
另一方面，亦會加強業主對法團在樓宇管理和維修所發揮職能的理解，包括法團可以代表樓宇整體業主，根據法例訂明的要求及程序，召開業主商討落實各項有關樓宇公用地方管理和維修的事項，尋求共識，切實執行，達致「識法」。
（二）「促進」業主實踐「預防性維修」
除了新設立的資源中心外，市建局將投放更多資源，強化樓宇維修「促進者」的角色，包括優化「招標妥」樓宇復修促進服務和增設「電子招標平台（公眾版）」，協助更多法團統籌招標工作，聘請工程顧問和揀選工程承建商；我們亦會提升「樓宇復修平台」的資訊和支援，提供各類參考文件及實務指南，以及在下半年推出樓宇「定期維修保養方案」參考文件，協助業主和管理公司為樓宇制訂定期保養計劃，並評估相關財務開支，以便能及早籌備所需資源。
（三）「先行」先試延長樓宇復修新技術
我在上篇網誌提到，我們將以「煥然懿居二期」首置項目作為試點，在制訂大廈公契階段加入條款，要求業主為樓宇制訂定期檢驗及維修保養計劃，促使業主從樓宇入伙開始，已制訂定期保養計劃及相關的財政儲備方案，以積少成多的財務安排，推動樓宇進行「預防性維修」的新模式。
此外，團隊亦正物色另一個自行發展的項目作為先導，試驗應用不同延長樓宇壽命的新建築技術和鋼筋混凝土物料，提升其抵抗日常風雨侵蝕的能力，將樓宇結構的設計壽命提升至75年，並減低樓宇落成後出現結構破損的機會，以及維修的規模和密度。
（四）從「規劃」層面籌劃樓宇復修
市建局早前以九龍城區的市區更新工作，作為推行「融合策略」的試點，將重建項目與「小區復修」、地區設施活化等策略融合，提升整體面貌，融合新舊建設環境。團隊將在未來3年，積極落實「小區復修」方案內不同的資助及支援計劃，鼓勵沒有迫切重建需要的樓宇積極參與維修，改善樓宇狀況和生活環境，亦為日後在其他舊區實踐「小區復修」方案積累經驗，在規劃及資源儲備方面提供參考。
另一方面，我們正研究將自行開發的「市區更新資訊系統」（URIS）的應用，擴展至樓宇復修的工作範疇，藉著運用大數據，系統化評估不同地區、樓齡和樓宇狀況的樓宇分佈，以預測未來樓宇老化速度，以及掌握不同地區樓宇在樓宇復修的不同需要，從而規劃合適的「小區復修」方案，從以往一幢幢樓宇的維修需要，擴展至小區及地區性的復修、以至預防性維修的規劃。
一直以來，市建局在《市區重建局條例》及《市區重建策略》的引領下，透過鼓勵、推廣樓宇復修，應對市區及樓宇老化的問題。自2016年開始推出招標妥，從協助業主招聘工程顧問及承建商入手，提供針對性的技術知識和專業支援，至2020年開始統一執行所有由政府推行的樓宇復修資助計劃、以及建立一站式、全方位的樓宇復修資訊平台及實體資源中心，多年來投放的資源已達到十四億元。
我期望社會理解，儘管市建局過去多年投放大量資源推動業主進行樓宇復修，這一切都只屬「推廣」和「鼓勵」性質的行政手段，市建局並無立法或執法的權力。所以，當市建局已用盡一切可行的推廣途徑，而未能達至業主關注樓宇維修及自主籌組定期維修保養的效果時，社會便應該深入討論，是否需要就修訂樓宇保養相關法規，包括立法要求業主為樓宇制訂周期保養維修計劃、為維修基金制定預算和供款的法定安排，以至強制驗樓的法訂要求，作出檢討，以作為處理及減慢樓宇老化問題的最後手段。