市建局成立首个「楼宇复修资源中心」 应用互动多媒体科技 开创推广楼宇复修新体验
我在上一篇网志为大家介绍，市建局在土瓜湾焕然懿居商场内，设立全港首个以推广楼宇复修为主题的「楼宇复修资源中心」（资源中心），为市民提供一站式的资讯和支援服务。经过一年多的筹备、设计、施工和测试，资源中心内的各项展览、设施和服务安排已准备就绪，预备在本月起提供首阶段服务。
资源中心以实践和推广楼宇复修为目标，市建局团队应用数码科技，以更富趣味和新颖的多媒体方式，彰显楼宇复修在改善市民居住环境、延长楼宇的可用年期的重要，并加深公众对楼宇复修以至预防性保养这新概念的认识；同时，将「楼宇复修平台」网站内，有关筹组楼宇复修工程的实用资讯、标准文件范本和工程费用相关的市场数据，以至实践预防性维修的各种不同方案，在实体空间以互动的方式展现；加上新推出的视像谘询和线上支援服务，为业主提供即时的协助和更佳的体验和应用，从不同层面推动业主为楼宇做好维修保养。
资源中心的启用，亦将配合「楼宇更新大行动2.0」及「消防安全改善工程资助计划」的第三轮在四月一日开始接受申请的契机，充份利用中心所提供的新资讯、新服务，鼓励更多业主参与上述两项资助计划，协助他们按「强制验楼计划」筹组所需的检验及修葺，以及履行《消防安全（建筑物）条例》下提升消防安全的要求，消除旧式楼宇的安全隐患及提升其消防安全水平，以改善居住环境。
随著资源中心已准备就绪，市建局将在中心投入服务初期，主动邀请业主和法团组织、楼宇复修界别的专业学会，以及地区持份者如区议会及分区委员会等，参观资源中心的设施；亦透过地区团体联系不同楼龄的楼宇业主，推广中心的设施和服务。团队将视乎资源中心在运作初期的情况，最快在今年七月展开第二阶段服务，包括开放予公众参观，及提供视像谘询服务，协助业主办理各类楼宇复修资助计划的申请。
过去在推广楼宇复修的工作，团队意识到业主在筹组楼宇复修工程普遍面对「三缺」的困难，包括缺乏筹组维修工程的能力、缺乏有关工程的专业知识，以及缺乏财政储备。故此，资源中心将因应此「三缺」问题，提供针对性的资讯和支援。
资源中心面积约有7,500平方尺，分成「『因』『时』复修」、「工程知识」、「组织能力」及「财政储备」四个展区，内容涵盖楼宇维修和「预防性维修」的理念，筹组楼宇维修工程的正确程序、每个工程阶段所需要的技术知识，以至各项资助计划的详情和市建局的支援服务等，内容相当丰富。
以三维多媒体影像展现楼宇老化
市建局楼宇复修大使「维修宝」，将担任资源中心的导赏机械人，沿途为参观者介绍各个展区的内容。在「『因』『时』复修」展区，「维修宝」将引领参观者认识楼宇复修的原「因」，以及做好维修保养的适当「时」机。该展区以新一代立体显示技术，由一组立体多面的大型屏幕装置，利用符合三维透视原理的影像，呈现逼真的立体视觉效果，让参观者站在屏幕前方，体验一幢楼宇若业主忽视维修保养、楼宇持续老化失修可引致的严重后果，包括石屎大规模从天花堕下所造成的安全风险，从而明白到楼宇适时维修保养的重要性。
参观者站在立体屏幕装置前，体验假若楼宇严重失修，单位内石屎从天花堕下的逼真视觉效果，了解当中的安全风险。
连结「楼宇复修平台」网站 查阅参考文件
在推广维修工程知识层面，资源中心设有专属展区，以互动科技，将「楼宇复修平台」网站内不同种类的资讯，从网上带进资源中心的实体空间，透过多个互动触控显示屏，让参观人士可以在屏幕上拣选观看以「楼宇复修六步曲」为主题的资讯，引领他们顺著楼宇复修的工作流程，了解业主由议决筹组工程、招聘工程顾问公司、勘察及制定标书、招聘工程承建商，监工，以及最后验收工程等共六个阶段的资料，提升业主在楼宇复修的知识。
「工程知识」展区设置了多个互动触控显示屏，让参观人士可以在屏幕上拣选观看以「楼宇复修六步曲」为主题的资讯。
针对筹组维修工程能力方面，团队在相关展区设置互动触控屏幕，让业主拣选观看有关「招标妥」的服务介绍和应用，以及查阅聘请工程顾问及工程承建商的招标及合约参考文件；而「财政储备」展区，业主可按不同的需要，查阅各类楼宇复修资助计划的详情和申请资格，以及成立维修基金的方法等，助业主建立维修财政储备。
「组织能力」展区，设置了互动触控屏幕，供参观人士观看相关服务的介绍，并可透过手机扫描二维码， 下载楼宇复修相关的参考文件。
第二阶段服务增视像谘询 协助业主办理申请
资讯中心不只为公众提供楼宇复修的资讯和体验，更重要的，是为业主提供更到位的协助，推动他们将楼宇维修保养的意识付诸行动。
市建局团队在推动楼宇复修的过程中，注意到一些年老业主未必能掌握各类资助计划的申请须知，以至在填写有关申请表时，不懂分辨楼宇公用地方的范围和进行维修项目的详情，甚至错误填写个人资料，例如电话号码和地址，影响个案主任跟进。
针对此问题，目前市建局在长沙湾的楼宇复修办事处，已提供支援服务，安排初步合资格参与计划的申请人，预约到办事处，由专责同事协助他们办理申请。团队进一步推广此服务，计划在今年稍后，在资源中心推出第二阶段的互动视像谘询服务时，让参与资助计划的申请人只需带备身份证明及所需文件，前往资源中心便可使用中心内的视像谘询服务室，与身处长沙湾楼宇复修办事处的客户服务主任，进行视像会面。服务主任可透过遥距方式，与申请人对话，并协助他们填写各项资助计划的网上申请表，并使用服务室配置的扫瞄器，扫瞄身份证和物业相关文件，即时提交予市建局核实，加快处理流程，更可减低因业主输入错误资料或漏交文件，而延误申请的机会。
资源中心内的视像谘询服务室，与市建局长沙湾楼宇复修办事处联线，让资助计划的申请者与客户服务主任，进行视像通话，并协助填写网上申请表和递交文件，加快处理流程。
「楼宇复修资源中心」是经市建局投放大量资源建设而成，我冀盼这个创新和互动的空间，能够深化市建局在楼宇复修工作上，「倡导者」和「促进者」的角色，协助更多业主妥善维修及保养其楼宇。
市建局团队多年来积极推广楼宇复修，从多方面拓阔资讯推广和技术支援，并扩大受众由法团、业主至楼宇维修业界人士，使与维修工程相关的工作更易掌握、更有系统和规范化；团队亦已完成「楼宇复修新策略」研究，因应研究结果及建议，从今年起推出多项针对楼宇进行预防性保养的推广措施。各项工作成果，得到政府、业主和不同持份者的认同。
尽管上述措施和支援协助了不少旧楼业主，成功完成筹组楼宇复修的工作。然而，由於过去社会并无成熟的楼宇保养文化，业主普遍没有为下一周期的保养维修，尽早作好财政资源的规划和储备；而另一方面，一些楼龄30年或以下较年轻的楼宇，以至新落成楼宇，相关业主仍然欠缺「预防性维修」的意识，长此下去，当这些楼宇楼龄达40年的时候，恐怕会陆续出现失修现象，楼宇老化问题恐怕只会持续恶化。
强化市建局四项推广楼宇复修角色
事实上，业主必须明白，不只是旧楼才需要注重维修保养、更不是只做一次大维修便足够。为此，市建局在未来的工作，将从强化「倡导」、「促进」、 「先行」及「规划」四个角色方面，继续推动新、旧楼宇的业主做好楼宇维修保养和管理，建立以「预防为本」的楼宇复修新文化，当中包括：
（一）「倡导」业主「知法」、 「识法」
市建局将针对不同楼龄楼宇的业主，加大推广力度，提高他们对楼宇复修和「预防性维修」的意识，提升他们对《建筑物管理条例》及《建筑物条例》订明业主所需履行责任的认识，当中包括参与楼宇管理事务、定期检验楼宇的公用部分、分担检验及维修费用，以及遵从政府部门发出的验楼、验窗通知及修葺令等，以及在无合理辩解而不遵从所需承担的法律后果，做到「知法」。
另一方面，亦会加强业主对法团在楼宇管理和维修所发挥职能的理解，包括法团可以代表楼宇整体业主，根据法例订明的要求及程序，召开业主商讨落实各项有关楼宇公用地方管理和维修的事项，寻求共识，切实执行，达致「识法」。
（二）「促进」业主实践「预防性维修」
除了新设立的资源中心外，市建局将投放更多资源，强化楼宇维修「促进者」的角色，包括优化「招标妥」楼宇复修促进服务和增设「电子招标平台（公众版）」，协助更多法团统筹招标工作，聘请工程顾问和拣选工程承建商；我们亦会提升「楼宇复修平台」的资讯和支援，提供各类参考文件及实务指南，以及在下半年推出楼宇「定期维修保养方案」参考文件，协助业主和管理公司为楼宇制订定期保养计划，并评估相关财务开支，以便能及早筹备所需资源。
（三）「先行」先试延长楼宇复修新技术
我在上篇网志提到，我们将以「焕然懿居二期」首置项目作为试点，在制订大厦公契阶段加入条款，要求业主为楼宇制订定期检验及维修保养计划，促使业主从楼宇入伙开始，已制订定期保养计划及相关的财政储备方案，以积少成多的财务安排，推动楼宇进行「预防性维修」的新模式。
此外，团队亦正物色另一个自行发展的项目作为先导，试验应用不同延长楼宇寿命的新建筑技术和钢筋混凝土物料，提升其抵抗日常风雨侵蚀的能力，将楼宇结构的设计寿命提升至75年，并减低楼宇落成后出现结构破损的机会，以及维修的规模和密度。
（四）从「规划」层面筹划楼宇复修
市建局早前以九龙城区的市区更新工作，作为推行「融合策略」的试点，将重建项目与「小区复修」、地区设施活化等策略融合，提升整体面貌，融合新旧建设环境。团队将在未来3年，积极落实「小区复修」方案内不同的资助及支援计划，鼓励没有迫切重建需要的楼宇积极参与维修，改善楼宇状况和生活环境，亦为日后在其他旧区实践「小区复修」方案积累经验，在规划及资源储备方面提供参考。
另一方面，我们正研究将自行开发的「市区更新资讯系统」（URIS）的应用，扩展至楼宇复修的工作范畴，藉著运用大数据，系统化评估不同地区、楼龄和楼宇状况的楼宇分布，以预测未来楼宇老化速度，以及掌握不同地区楼宇在楼宇复修的不同需要，从而规划合适的「小区复修」方案，从以往一幢幢楼宇的维修需要，扩展至小区及地区性的复修、以至预防性维修的规划。
一直以来，市建局在《市区重建局条例》及《市区重建策略》的引领下，透过鼓励、推广楼宇复修，应对市区及楼宇老化的问题。自2016年开始推出招标妥，从协助业主招聘工程顾问及承建商入手，提供针对性的技术知识和专业支援，至2020年开始统一执行所有由政府推行的楼宇复修资助计划、以及建立一站式、全方位的楼宇复修资讯平台及实体资源中心，多年来投放的资源已达到十四亿元。
我期望社会理解，尽管市建局过去多年投放大量资源推动业主进行楼宇复修，这一切都只属「推广」和「鼓励」性质的行政手段，市建局并无立法或执法的权力。所以，当市建局已用尽一切可行的推广途径，而未能达至业主关注楼宇维修及自主筹组定期维修保养的效果时，社会便应该深入讨论，是否需要就修订楼宇保养相关法规，包括立法要求业主为楼宇制订周期保养维修计划、为维修基金制定预算和供款的法定安排，以至强制验楼的法订要求，作出检讨，以作为处理及减慢楼宇老化问题的最后手段。