市建局士丹頓街活化項目招營運機構 推「社區客廳」及「共居」新概念 令社區營造更具伸延性
市建局考慮到中上環舊區蘊藏豐富的歷史文化和地方特色，早年在推行該區的士丹頓街項目（H19項目）時，主動探索以重建以外的方法，研究保育及活化項目內的特色建築群及社區肌理，營造社區，並與周邊的活化項目發揮協同效應。
市建局為達致上述目標，委託機構進行「社區營造研究」，與居民和社區持分者共同探索促進社區可持續發展的活化方案。研究歸納出社區人士對H19項目小區未來發展的四大願景，包括：
- 知識共聚﹕連結地區團體，以互動參與，跨代共融為原則，將區內傳統及文化薪火相傳；
- 民生共創﹕引入「共居」概念及便利民生的店舖，讓小區達到「民生共創」；
- 社區共享﹕透過地緣協作，善用社區資源，營造社區聚腳點以加強社區的歸屬感；及
- 身心共融﹕配合小區的環境和個性，籌組以「身心共融」為本的活動，共同建構融和社區。
在確立小區發展願景後，市建局團隊與不同社區團體共謀協作。在過去三年，先後推行三項先導項目，包括建立「社區苗圃」，推動「區民」一起種植，建立更緊密的社區網絡，實踐「身心共融」；以「知識共聚」為目標，分別透過創作壁畫和舉辦社區導賞團兩項活動，帶動學生認識社區及區內的歷史和文化等非物質文化遺產，薪火相傳。
為了實踐及持續深化上述社區願景，市建局團隊以樓宇復修和改造重設這市區更新策略，為項目內合共九幢已收購的舊建築，進行「大翻身」和提升設施，將舊建築物活化再用，成為嶄新的「共居」項目，讓社區資源能達致「民生共創」及「社區共享」兩個願景。
經過接近兩年的施工，活化工程已經完成。市建局將在短期內為「共居」項目的營運者進行招標，以物色具經驗和能力的機構合作夥伴，與市建局共同管理和營運建築群，首階段為期五年。
市建局冀盼營運機構能逐步落實H19項目「社區營造」的目標，將居民的活化社區願景，融入營運方案，促成「區民」與社區硬件和環境之間，建立更緊密的聯繫，並能自發組織和籌辦活動，以促進社區的自主更新及長遠發展。
社區願景融入設計方案 賦予舊建築新生命
H19項目內位於士丹頓街和華賢坊西的九幢樓宇，樓高4至6層，樓齡已超過60年。市建局早年收購有關物業後，委聘顧問為樓宇進行初步勘察，結果顯示這些40、50年代建成的樓宇，單位內部份結構已嚴重損毀，多處石屎嚴重剝落，外牆出現裂縫，而部份外露的僭建物亦對公眾構成安全隱患。
此外，樓宇的屋宇裝備設施落後，例如供電系統以舊式電箱設計，電源未能應付住戶的日常所需；衞生設備方面，部份單位更屬於旱廁，缺乏有效的排水和排污系統，不符合現時的建築物條例，根本不能居住。
為了將舊建築復修和活化再用，並同時融入社區發展願景，市建局委聘了在社區活化工程有豐富經驗、曾參與九龍東海濱設計的建築師盧廷銓先生（Jo） ，試驗應用不同新技術，進行項目的設計及復修工程。
Jo對社區參與別具熱誠，除親自帶領附近小學20多位學生，一同創作城皇街的社區壁畫外，更貫徹市建局進行「社區營造研究」與「區民」共商共議的精神，與市建局共同協作，將位於士丹頓街的一間小舖，變身成為他的社區工作室，方便與居民隨時就保育及活化的方案，交流意見，進一步了解社區居民對如何具體落實這些願景的想法，以深化活化方案的具體設計和建造。
此外，Jo的團隊更在2020年年中，展開為期兩個月的「與社區對話」活動，透過製作一個展示H19項目建築外貌的立體模型及展板，介紹九幢建築物的初步保育構思，並舉辦工作坊、小組討論和利用網上社交平台，與居民和不同地區團體交流，汲取共8個不同街坊團體、逾50名社區持份者的意見，以及收集關於地區印刷歷史的意念和建議，融入保育和活化的設計和建造方案。
Jo向市建局團隊分享社區參與的工作成果，他說交流期間，街坊們就如何深化四大願景落實成具體行動，就「共居」模式提出不少有用建議。此外，他留意到社區苗圃自成立以來，成功令鄰舍之間的聯繫和更緊密的互動，並藉著種植，提升居民的身心健康，值得在項目的活化方案中，持續長遠發展。
在彰顯地區特色方面，居民亦建議藉著樓宇外牆美化工程，將唐樓建築結合社區的歷史背景，展現該區曾經是印刷工場集中地這獨有的人文特色和社區風景。
建築群保存唐樓特色 引入「共居」理念
為了落實「共居」項目，市建局團隊全面復修建築群外、內的結構，提升樓宇的安全水平。因應建築物的混凝土結構已受很大程度侵蝕而出現鬆脫剝落，需要不同程度的復修，團隊試驗應用來自日本的技術及材料，包括在修補破損混凝土時，注入可促進混凝土自我修復的添加劑，減低日後出現裂縫引致鋼筋鏽蝕的風險；更進一步，應用新型腐蝕抑制劑和額外加添防霉塗層，強化復修效能，以延長樓宇壽命。
另一方面，各層住宅單位將重新佈局，改劃成38個不同大小的單人或雙人「共居」單位。視乎各樓層的實際面積和結構樑柱的位置和分佈，每樓層大約設有兩至三個單位，每個單位的空間足夠擺放床鋪和日常傢俱，而每層設有共用廁所、浴室和廚房，讓該層單位的居民使用。
然而，建造成合乎現今標準作共居用途的單位，遇上不少困難，因為這些舊唐樓昔日每層只有一個單位，每個家庭亦只有一個家庭戶，加上50年至60年代屋內設施簡陋，團隊需要在供電設施、排水系統等進行一系列改造重設工程，包括增設水缸、更換排水系統，接駁光纖網絡以及加裝電壓較高和電流更為穩定的三相電源，以應付每層單位安裝冷氣、熱水爐、電爐、洗衣機和網絡裝置等所帶來的電力需要；同時，亦加裝公用設施管理系統，協助物業管理人員監控公用設施的使用狀況，提升日後樓宇管理和維修保養的工作效率。
市建局收購華賢坊西4至10號時，有關樓宇已經嚴重老化，更有部份外牆和窗戶已被拆走（左圖）；完成復修後僭建物被拆除，不單整體結構狀況大為改善，亦保存了舊立面，展現昔日的街道氛圍。
市建局團隊藉著樓宇復修的契機，將各層單位改造成「共居」單位，住戶有獨立的房間外，各樓層亦有廁所和廚房設施共用；樓宇亦提升電力設施，滿足居住所需。
增設唐樓體驗及社區客廳
除了改造樓上單位作「共居」用途，針對街坊期望此項目活化後可成為社區的聚腳點，市建局特意撥出三個地方，翻新成兩個社區共享空間，方便居民舉辦不同活動。其中，在獲評為歷史建築的士丹頓街88號，團隊將一樓的單位改造成以「唐樓體驗」為主題的共享空間，並保育原址唐樓外、內不同的建築特徵元素，包括昔日以傳統「上海批盪」工藝方式、展示老店「寶賓茶室」店名的外牆飾面、樓梯以及室內的紅磚牆身和花紋地磚等。
被評為二級歷史建築的士丹頓街88至90號獲原址保育，經復修後已回復唐樓昔日面貌，亦保留了木製窗戶、樓梯和外牆飾面等建築特徵元素。
位於士丹頓街90號地舖的前寶賓茶室，在1970年代開業，成為該區的飲食地標，但近年已作為肉食公司，原有的招牌亦被遮去（左圖）。團隊保育樓宇時，修復原來以傳統「上海批盪」工藝製成的飾面，重現歷史痕跡。
團隊更運用唐樓特色元素，設計門牌和信箱等不同新裝置，融入舊建築之中，進一步彰顯唐樓的傳統建築特色。至於分散在不同單位內一些狀況較為完好的建築部件，例如木製窗戶、門框和木門拱和木摺門等，團隊亦將有關原裝部件小心拆下，安排保育承辦商搜尋合適的零件，盡量按照原來面貌修復，再把它們重置並融入到「唐樓體驗」空間內，讓訪客日後可近距離觀賞舊唐樓的建築工藝，亦更能配合「知識共聚」、傳承歷史這個社區願景。
士丹頓街88號一樓單位以「唐樓體驗」為主題，團隊復修唐樓樓梯，並在單位內重置傳統木製摺門，以及原址保存紅磚牆，讓訪客近距離認識昔日唐樓內的環境和建造。
至於另一個「共享」空間，由華賢坊西6-8號兩個面積逾400平方呎的地下相連單位組成，將預留作「社區客廳」用途，日後交予營運機構管理，成為一個街坊的聚腳點。團隊在設計「社區客廳」室內配置時，將兩個單位打通，以便居民因應不同用途靈活運用；此外，亦盡量擴闊前門和後門的出入口，加強與毗連街道的相連性，並充分利用華賢坊東和中和里的休憩空間，編織社區網絡，亦方便項目周邊的居民可直達「社區客廳」，增進鄰里交流。
Jo在設計「社區客廳」時，將兩個相連單位打通，讓營運者可以善用空間；前門和後門的出入口亦已加闊，加強項目與周邊街道和居民的連繫。
融入地方特色 彰顯印刷文化
在活化項目的整個設計過程中，市建局團隊除了將有價值的建築特色保存，亦考慮到其中一幢唐樓的前身，是香港最早出版的中文報紙、華僑日報創辦人岑維休先生的舊居，而項目附近一帶亦是上世紀印刷業的集中地，故此將地方特色融入唐樓的主題設計，將昔日印刷業及報業文化呈現出來。
為此，團隊進行九幢樓宇的外牆美化時，採用黑白、單色和彩色的主題設計，象徵印刷業在不同時代的演變，並按樓宇落成時間的先後次序，在樓宇內、外將這個演變表達出來。
團隊為舊建築物進行外牆美化時，採用黑白、單色和彩色的主題設計，象徵印刷業在不同時代的演變。
此外，為了呈現報業文化，建築師團隊委聘畫家，以報章編採、印刷和發行等不同工序作元素，在樓宇內樓梯的牆身繪製壁畫，進一步彰顯地區特色 。
活化項目獲周邊業主認同
士丹頓街項目的保育活化工程已到最後階段，我樂見這一個殘破得無法供人居住的舊樓宇，獲賦予新生命，配合社區對「知識共聚」、「民生共創」、「社區共享」和「身心共融」這四個願景，活化作多元用途，延續它在社區以至城市當中的角色。
我得悉這項復修活化項目，對團隊在該小區推動樓宇復修帶來正面影響，在項目附近的一幢樓宇業主，近日與樓宇復修團隊商議後，同意申請參加市建局的公用地方維修資助及地方營造合作伙伴大廈計劃，團隊將向業主提供資助及技術支援，協助進行公用地方維修工程，而設計團隊亦會與業主共同商議大廈外牆飾面的設計，以配合H19項目的設計主題，讓街道景觀更一體化，提升地區整體形象。
全港首個獲取社區綠色認證的活化項目
此外，士丹頓街項目亦憑藉在項目內加入多元社區共享元素，照顧到鄰里附近的建設環境，以及在環境、能源效益和創新用途等範疇均有良好表現，獲得綠建環評（社區）的金級評級，成為全港首個在住宅改建類別獲取社區綠色認證的活化項目。
能獲取這社區綠色認證，除市建局重視H19項目的綠化元素外，更令綠化工作別具意義的，是「區民」自發推行名為「Go Green」的共享植物計劃，提供樹苗並組織義工，種埴四季常綠及耐久的花卉，放置在社區不同位置，綠化和美化社區環境。我感謝「區民」積極的參與、付出的時間和愛心，共建社區。
居民自組推出Go Green 計劃，在社區放置「共享花卉」，美化社區環境。
這項工作成果，說明可持續的市區更新，關鍵不在於「拆」舊單位和「建」新單位；更重要的是，透過樓宇復修和改造重設，盡量「留」更多的單位，改善及提升設施，活化再用；並藉復修的機會，將九幢樓宇每個獨立的項目「點」，融合鄰近活化後的城市肌理和社區苗圃等公共空間，點與點的連貫起來，成為拾級而上的一段活化「線」；更進一步利用「社區營造」手法，連接區內不同樓宇的街坊、業主和店舖，共籌範圍更廣的復修和活化措施，從而交織成一個更具地方特色的社區「面」，讓社區營造更具伸延性，進一步推動「自己社區、自主更新」這份可持續概念。
物色共居營運機構 重視實踐社區願景
復修和活化項目的硬件設施，只是活化社區工作的第一步，還需要在項目的管理和營運中，將「社區營造」的願景實踐。
市建局將在短期內，就挑選項目的營運機構進行招標。團隊將營運機構日後如何實踐居民對項目的四項發展願景，加進招標文件中，並提升至評審準則內最重視的要求。市建局將要求入標機構，提交詳細的社區營造方案建議書，說明如何透過營運建築物的設施，促進「共居」單位的租客，連繫鄰里，與「區民」一同籌辦「社區營造」活動，並善用「社區客廳」和「唐樓體驗」空間等不同共享資源，長遠促進社區「自主更生」。
考慮到「社區苗圃」在實踐「身心共融」取得的良好成果，我們亦計劃將有關先導項目恒常化，就苗圃的長遠運作安排加進招標文件，邀請營運機構提交建議，以深化「社區苗圃」的成效，擴展受惠對象，貫徹社區發展願景。
日後，市建局將與中選的營運機構，共同設立管理委員會，就營運、財務、社區營造項目、管理等各方面的進度作定期檢討，並持續優化各項措施，確保項目達到活化社區的效果。
長遠而言， 我冀盼項目運作暢順，鼓勵更多「區民」建立更深厚的關係，凝聚具規模的社區組織，從參與協作邁向主導，與營運機構一起共同打理社區。推而廣之，我期望H19活化項目能為其他舊區發揮示範和參考作用，鼓勵更多舊區內的業主和居民，自主復修和活化舊建築，並凝聚「區民」力量，讓「社區營造」這市區更新手法，得到廣泛應用，締造社區自組織、自治理、自發展的長遠社區營造成果。
