深水埗地區規劃研究即將展開 向業主發問卷 主動掌握單位狀況
為加快處理舊區更新工作，時任行政長官於《2021年施政報告》中邀請市建局在深水埗和荃灣兩個舊區，開展類似「油旺地區規劃研究」（「油旺研究」）的地區研究，並藉著「油旺研究」的經驗，重新規劃及重整土地用途，善用資源，為這兩區制訂市區更新大綱藍圖，藉此提升居民生活質素，促進地區經濟。
深水埗屬傳統舊區，網格式的道路規劃令土地被縱橫交錯的街道劃分為多個細碎的地塊、土地欠缺整全規劃、社區設施不足或老化；而區內大部分樓宇普遍老化失修，存在消防安全設施不足，亦充斥劏房。
在2014年以前，市建局主要以「項目主導」的模式，在深水埗區開展重建項目，當中包括因應業主提出的訴求而作重建的「需求主導」項目，此類重建項目位置分散，可以作重整空間較局限，未能為社區創造更大的裨益，更限制了地區整體未來長遠的規劃發展。
有見及此，市建局近年將「項目主導」發展模式提升至「先規劃、後項目」的「規劃主導」模式，作為市區更新的新方向，以一個小區的更新作整體規劃，藉此帶來更大更新成效和社區裨益。於2021年展開的深水埗兼善里項目以及昌華街計劃便是其中一個例子。
市建局團隊突破單獨重建兼善里項目的困局，將項目附近老舊的政府設施及閒置土地，一併納入發展並結合「一地多用」的概念作重新規劃，為原本無法重建發展的兼善里項目，創造機遇，並藉重整土地資源和用途，提升區內社區設施、行人網絡及休憩空間等生活配套，發揮更大的社區裨益。
建基於「規劃主導」的經驗和成效，市建局團隊希望更進一步，為類似油麻地、旺角、深水埗等傳統舊區，制訂更全面而具長遠發展的更新藍圖，除整體改善舊區已建設環境、改善市民生活之餘，更可讓更新後的市區能持續發展。
要貫徹這目標，我們必需就不同地區的樓宇狀況、人口、居住密度、土地用途、規劃模式、地區設施狀況、社區特色等不同範疇，作深入研究，制訂切合該地區所需的市區更新大綱發展藍圖。
預早掌握資料 主動了解單位內部破舊程度
事實上，上述地區研究所需的資料，部分已涵蓋在政府每五年及十年進行的中期人口統計和人口普查中。然而，基於保障個人私隱原則，涉及個別市民居住狀況的相關資料未能完全公布，市建局要待開展項目當天進行人口凍結調查時才能掌握，這是我們為舊區進行更新規劃的一個難題。
在即將展開的深水埗地區研究，市建局團隊會直接將問卷寄到目標樓宇單位的業主，提前收集資料，包括居住人口、物業用途、樓宇的管理、以及業主對不同市區更新策略，包括重建發展、樓宇復修及改造重設等的期望；我們更會向業主了解單位內部的破舊程度和問題，讓我們能更準確分析樓宇裡、外的整體狀況，以制定適切的更新方案。
借鑒「油旺研究」的經驗及成果 推動深水埗舊區更新
深水埗舊區屬香港早年發展的區域，在20世紀初，區內的道路皆以網格式規劃，既長且直的道路便利當時的交通運輸。然而，隨着香港經濟發展，人口急劇增加，區內土地被多條縱橫交錯的街道劃分為多個細小的長方形地塊，導致地塊零碎，道路佔地比例偏高，局限了可用作發展房屋、休憩用地、公共設施等的土地，未能提供土地解決居住密度過高及社區及公共設施不足等問題，影響區內市民的生活質素。
我認為現時為深水埗區開展深入而廣泛的地區研究，是一個最佳時機。我們因應已完成的「油旺研究」的經驗，審視深水埗區內的土地用途、本土文化、道路規劃、休憩空間及社區設施等情況；並應用「發展節點」的概念和包括整合街區、地積比轉移等新規劃工具，於是次深水埗的研究中；推而廣之，我亦希望市建局團隊能進一步拓展「規劃主導」的模式，將我曾多次提及「油旺研究」中倡議的地積比轉移概念，應用在深水埗地區研究中，由「二維」橫向規劃，革新為「三維」垂直規劃，令市區更新的成效更具可持續發展性。
在過去一年，市建局為開展深水埗地區研究，進行了多項籌備工作，包括擬定納入研究的範圍及不同持份者、地區內樓宇狀況、樓齡和使用的分析、推展時間表、委聘顧問團隊等工作。在2022年下半年，相關籌備工作已大致完成，並為地區研究制定了框架。
是次深水埗地區研究涵蓋的範圍約有130公頃，涵蓋深水埗舊區一帶，東至巴域街及大埔道、南至界限街、西至西九龍走廊（通州街），以及北至興華街。其中研究範圍的南面界線毗連「油旺研究」範圍的北部，我相信兩個地區研究的成果日後在規劃上可發揮協同效應，更加整全。
深水埗地區研究涉及樓宇近七成屬50年或以上
研究範圍內約有1,800多幢私人樓宇，當中樓齡超過50年的樓宇佔比例高達近70%。除私人樓宇外，研究範圍內亦有公務員合作社的樓宇，主要集中在順寧道及保安道一帶。我們會透過今次地區研究，向合作社社員收集他們對樓宇狀況的意見，以及了解他們對改善居住環境及合作社未來發展的意願，期望能從中找到合適方案，釋放這些土地的發展潛力。
由於香港房屋委員會（房委會）在重建高樓齡公共屋邨方面，有清晰路向及政策，是次地區研究的範圍並沒有覆蓋區內的公營及資助房屋，包括其範圍內的麗閣邨、蘇屋邨和元州邨，以及其他資助房屋樓宇。然而，研究團隊將會與房委會溝通，確保地區的研究規劃，與資助房屋及其周邊地區的發展，能相互協調。
是次研究將分為六個步驟，以整全地制訂切合深水埗區的市區更新大綱藍圖，六個步驟依次序為︰（一）基線研究及分析；（二）規劃重整的機遇與限制，尋找市區更新潛力地區；（三）制訂規劃設計大綱及市區更新發展概念藍圖；（四）進行技術性評估；（五）提交最終報告；以及（六）推行市區更新行動計劃。若是次地區研究報告獲政府採納，市建局會按報告擬定的方向逐步推展區內的市區更新工作。
多元方式諮詢 了解不同持份者意見
今次研究的其中一個重點，是希望收集當區持份者、團體及專業人士對更新此區的意見和期望，以納入在地區的更新規劃中考慮。在完成意見收集後，團隊會將資料轉化為數據，整合在市建局的「市區更新資訊系統」內，並與區內的土地用途、道路規劃、樓宇分布和狀況、休憩空間及社區設施等情況，一併分析，制定規劃及重整方案，最後為該區訂定具體的更新大綱發展概念藍圖。
因此，今次研究我們擬議採用以多元化的收集意見方式，讓當區持份者一同參與。納入基線研究的地區意見調查工作，包括以問卷形式，收集研究範圍內、樓宇樓齡達30歲或以上的業主，他們對單位內部、樓宇結構及附近居住環境的意見。
是次問卷的其中一個焦點，是我們以圖文並茂、簡單易明的方式，向業主了解單位內部的分間情況及破舊程度，讓研究團隊能夠除了知悉樓宇公用地方的狀況外，更預先掌握單位內部的使用和耗損資料，作為制定更新項目優先次序的其中一項參考。
問卷以圖文並茂及提供不同選項的方式，讓業主容易理解和提供資料。
除向業主發出問卷外，研究團隊亦會在深水埗街頭進行「深水埗地區意見調查」，了解市民對深水埗舊區更新的看法。隨後，亦會邀請相關政府部門及團體參與聚焦小組會議或工作坊討論，了解他們對更新深水埗舊區的規劃機遇和挑戰的見解。
市建局已委託顧問公司進行上述的地區意見調查，相關工作於今個月內逐步展開，預期於四個月內完成。
地區為本 彰顯深水埗區獨有的地區特色及文化
深水埗是香港最早發展的地區之一，隨着時間的推移，深水埗的街道展現出不同的特色和面貌。
在1950至60年代，於汝州街、南昌街、基隆街一帶，有不少與布疋及製衣相關的店舖聚集經營；直到1980年代，鴨寮街一帶開始有商販售賣電子零件、電訊和數碼等產品；及至2010年代，大南街一帶逐漸開始有文化創意產業及咖啡館營運，近年更成為青年人「打卡」熱點。
近年有不少文化創意產業及咖啡館於大南街一帶開店，形成獨特的地區文化。
此外，政府在2018年宣布落實深水埗設計及時裝基地項目，預留市建局通州街／桂林街「需求主導」發展項目五層面積共約3,600平方米的商業樓面給項目營運，以培育青年設計師、時裝設計師和初創企業，同時帶動地區經濟發展。
為支持此項目，市建局早年在發展項目的建造階段前，已向設計及時裝基地項目的營運機構香港設計中心，了解項目的營運計劃及在建築硬件上的需要，讓市建局能提供適切的建築設計和硬件配套。考慮到深水埗設計及時裝基地項目需時推展，市建局預算將與香港設計中心簽訂10年的合約，並以低於市場價格將該五層的商業基座租予營運者，以支持項目的長遠發展，並帶動地區的經濟發展。
除上述的街道特色及文化，以及時裝業的發展之外，深水埗區內亦有不少歷史建築，包括於2021年獲古物諮詢委員會評為一級歷史建築的「主教山配水庫」。由於其位置緊接研究範圍的東沿，因此，市建局團隊亦會研究如何協調主教山周邊地區土地用途的規劃，加強主教山與周邊地區的連接，以配合深水埗區的整體發展。
為此，顧問團隊會進行包括「地區文化及特色街道」、「時裝行業」以及「主教山周邊地區」三個專題研究，從規劃層面，探討彰顯深水埗區原有的地區特色和文化，期望得出合適的方案並融合於更新發展的概念藍圖內，為舊區更新注入新元素和活力。
多方合作 攜手解決市區更新問題
為更新舊區展開地區研究、制定發展大綱藍圖，只是解決舊區老化的第一步，但亦是重要的一步。然而，改善舊區的居住環境和整體面貌，並非只屬市建局的工作或單靠市建局的資源去承擔。
市建局繼「油旺研究」之後，應政府邀請為深水埗及荃灣牽頭開展地區規劃研究，有關研究工作要取得成效、促成舊區的更新，社會不同的持份者，包括政府、業主及地區人士、專業團體和機構等的衷誠合作，亦至為重要。
市建局即將展開深水埗地區研究的第一階段地區意見調查，我在此呼籲收到問卷的業主、在街上獲邀調查的市民，以及不同界別的專業團體，都能積極參與，向研究團隊提供意見，讓研究結果更能切合地區所需，加快深水埗舊區市區更新工作。