深水埗地区规划研究即将展开 向业主发问卷 主动掌握单位状况
为加快处理旧区更新工作，时任行政长官於《2021年施政报告》中邀请市建局在深水埗和荃湾两个旧区，开展类似「油旺地区规划研究」（「油旺研究」）的地区研究，并藉著「油旺研究」的经验，重新规划及重整土地用途，善用资源，为这两区制订市区更新大纲蓝图，藉此提升居民生活质素，促进地区经济。
深水埗属传统旧区，网格式的道路规划令土地被纵横交错的街道划分为多个细碎的地块、土地欠缺整全规划、社区设施不足或老化；而区内大部分楼宇普遍老化失修，存在消防安全设施不足，亦充斥劏房。
在2014年以前，市建局主要以「项目主导」的模式，在深水埗区开展重建项目，当中包括因应业主提出的诉求而作重建的「需求主导」项目，此类重建项目位置分散，可以作重整空间较局限，未能为社区创造更大的裨益，更限制了地区整体未来长远的规划发展。
有见及此，市建局近年将「项目主导」发展模式提升至「先规划、后项目」的「规划主导」模式，作为市区更新的新方向，以一个小区的更新作整体规划，藉此带来更大更新成效和社区裨益。於2021年展开的深水埗兼善里项目以及昌华街计划便是其中一个例子。
市建局团队突破单独重建兼善里项目的困局，将项目附近老旧的政府设施及闲置土地，一并纳入发展并结合「一地多用」的概念作重新规划，为原本无法重建发展的兼善里项目，创造机遇，并藉重整土地资源和用途，提升区内社区设施、行人网络及休憩空间等生活配套，发挥更大的社区裨益。
建基於「规划主导」的经验和成效，市建局团队希望更进一步，为类似油麻地、旺角、深水埗等传统旧区，制订更全面而具长远发展的更新蓝图，除整体改善旧区已建设环境、改善市民生活之余，更可让更新后的市区能持续发展。
要贯彻这目标，我们必需就不同地区的楼宇状况、人口、居住密度、土地用途、规划模式、地区设施状况、社区特色等不同范畴，作深入研究，制订切合该地区所需的市区更新大纲发展蓝图。
预早掌握资料 主动了解单位内部破旧程度
事实上，上述地区研究所需的资料，部分已涵盖在政府每五年及十年进行的中期人口统计和人口普查中。然而，基於保障个人私隐原则，涉及个别市民居住状况的相关资料未能完全公布，市建局要待开展项目当天进行人口冻结调查时才能掌握，这是我们为旧区进行更新规划的一个难题。
在即将展开的深水埗地区研究，市建局团队会直接将问卷寄到目标楼宇单位的业主，提前收集资料，包括居住人口、物业用途、楼宇的管理、以及业主对不同市区更新策略，包括重建发展、楼宇复修及改造重设等的期望；我们更会向业主了解单位内部的破旧程度和问题，让我们能更准确分析楼宇里、外的整体状况，以制定适切的更新方案。
借鉴「油旺研究」的经验及成果 推动深水埗旧区更新
深水埗旧区属香港早年发展的区域，在20世纪初，区内的道路皆以网格式规划，既长且直的道路便利当时的交通运输。然而，随着香港经济发展，人口急剧增加，区内土地被多条纵横交错的街道划分为多个细小的长方形地块，导致地块零碎，道路占地比例偏高，局限了可用作发展房屋、休憩用地、公共设施等的土地，未能提供土地解决居住密度过高及社区及公共设施不足等问题，影响区内市民的生活质素。
我认为现时为深水埗区开展深入而广泛的地区研究，是一个最佳时机。我们因应已完成的「油旺研究」的经验，审视深水埗区内的土地用途、本土文化、道路规划、休憩空间及社区设施等情况；并应用「发展节点」的概念和包括整合街区、地积比转移等新规划工具，於是次深水埗的研究中；推而广之，我亦希望市建局团队能进一步拓展「规划主导」的模式，将我曾多次提及「油旺研究」中倡议的地积比转移概念，应用在深水埗地区研究中，由「二维」横向规划，革新为「三维」垂直规划，令市区更新的成效更具可持续发展性。
在过去一年，市建局为开展深水埗地区研究，进行了多项筹备工作，包括拟定纳入研究的范围及不同持份者、地区内楼宇状况、楼龄和使用的分析、推展时间表、委聘顾问团队等工作。在2022年下半年，相关筹备工作已大致完成，并为地区研究制定了框架。
是次深水埗地区研究涵盖的范围约有130公顷，涵盖深水埗旧区一带，东至巴域街及大埔道、南至界限街、西至西九龙走廊（通州街），以及北至兴华街。其中研究范围的南面界线毗连「油旺研究」范围的北部，我相信两个地区研究的成果日后在规划上可发挥协同效应，更加整全。
深水埗地区研究涉及楼宇近七成属50年或以上
研究范围内约有1,800多幢私人楼宇，当中楼龄超过50年的楼宇占比例高达近70%。除私人楼宇外，研究范围内亦有公务员合作社的楼宇，主要集中在顺宁道及保安道一带。我们会透过今次地区研究，向合作社社员收集他们对楼宇状况的意见，以及了解他们对改善居住环境及合作社未来发展的意愿，期望能从中找到合适方案，释放这些土地的发展潜力。
由於香港房屋委员会（房委会）在重建高楼龄公共屋邨方面，有清晰路向及政策，是次地区研究的范围并没有覆盖区内的公营及资助房屋，包括其范围内的丽阁邨、苏屋邨和元州邨，以及其他资助房屋楼宇。然而，研究团队将会与房委会沟通，确保地区的研究规划，与资助房屋及其周边地区的发展，能相互协调。
是次研究将分为六个步骤，以整全地制订切合深水埗区的市区更新大纲蓝图，六个步骤依次序为∶（一）基线研究及分析；（二）规划重整的机遇与限制，寻找市区更新潜力地区；（三）制订规划设计大纲及市区更新发展概念蓝图；（四）进行技术性评估；（五）提交最终报告；以及（六）推行市区更新行动计划。若是次地区研究报告获政府采纳，市建局会按报告拟定的方向逐步推展区内的市区更新工作。
多元方式谘询 了解不同持份者意见
今次研究的其中一个重点，是希望收集当区持份者、团体及专业人士对更新此区的意见和期望，以纳入在地区的更新规划中考虑。在完成意见收集后，团队会将资料转化为数据，整合在市建局的「市区更新资讯系统」内，并与区内的土地用途、道路规划、楼宇分布和状况、休憩空间及社区设施等情况，一并分析，制定规划及重整方案，最后为该区订定具体的更新大纲发展概念蓝图。
因此，今次研究我们拟议采用以多元化的收集意见方式，让当区持份者一同参与。纳入基线研究的地区意见调查工作，包括以问卷形式，收集研究范围内、楼宇楼龄达30岁或以上的业主，他们对单位内部、楼宇结构及附近居住环境的意见。
是次问卷的其中一个焦点，是我们以图文并茂、简单易明的方式，向业主了解单位内部的分间情况及破旧程度，让研究团队能够除了知悉楼宇公用地方的状况外，更预先掌握单位内部的使用和耗损资料，作为制定更新项目优先次序的其中一项参考。
问卷以图文并茂及提供不同选项的方式，让业主容易理解和提供资料。
除向业主发出问卷外，研究团队亦会在深水埗街头进行「深水埗地区意见调查」，了解市民对深水埗旧区更新的看法。随后，亦会邀请相关政府部门及团体参与聚焦小组会议或工作坊讨论，了解他们对更新深水埗旧区的规划机遇和挑战的见解。
市建局已委托顾问公司进行上述的地区意见调查，相关工作於今个月内逐步展开，预期於四个月内完成。
地区为本 彰显深水埗区独有的地区特色及文化
深水埗是香港最早发展的地区之一，随着时间的推移，深水埗的街道展现出不同的特色和面貌。
在1950至60年代，於汝州街、南昌街、基隆街一带，有不少与布疋及制衣相关的店铺聚集经营；直到1980年代，鸭寮街一带开始有商贩售卖电子零件、电讯和数码等产品；及至2010年代，大南街一带逐渐开始有文化创意产业及咖啡馆营运，近年更成为青年人「打卡」热点。
近年有不少文化创意产业及咖啡馆於大南街一带开店，形成独特的地区文化。
此外，政府在2018年宣布落实深水埗设计及时装基地项目，预留市建局通州街／桂林街「需求主导」发展项目五层面积共约3,600平方米的商业楼面给项目营运，以培育青年设计师、时装设计师和初创企业，同时带动地区经济发展。
为支持此项目，市建局早年在发展项目的建造阶段前，已向设计及时装基地项目的营运机构香港设计中心，了解项目的营运计划及在建筑硬件上的需要，让市建局能提供适切的建筑设计和硬件配套。考虑到深水埗设计及时装基地项目需时推展，市建局预算将与香港设计中心签订10年的合约，并以低於市场价格将该五层的商业基座租予营运者，以支持项目的长远发展，并带动地区的经济发展。
除上述的街道特色及文化，以及时装业的发展之外，深水埗区内亦有不少历史建筑，包括於2021年获古物谘询委员会评为一级历史建筑的「主教山配水库」。由於其位置紧接研究范围的东沿，因此，市建局团队亦会研究如何协调主教山周边地区土地用途的规划，加强主教山与周边地区的连接，以配合深水埗区的整体发展。
为此，顾问团队会进行包括「地区文化及特色街道」、「时装行业」以及「主教山周边地区」三个专题研究，从规划层面，探讨彰显深水埗区原有的地区特色和文化，期望得出合适的方案并融合於更新发展的概念蓝图内，为旧区更新注入新元素和活力。
多方合作 携手解决市区更新问题
为更新旧区展开地区研究、制定发展大纲蓝图，只是解决旧区老化的第一步，但亦是重要的一步。然而，改善旧区的居住环境和整体面貌，并非只属市建局的工作或单靠市建局的资源去承担。
市建局继「油旺研究」之后，应政府邀请为深水埗及荃湾牵头开展地区规划研究，有关研究工作要取得成效、促成旧区的更新，社会不同的持份者，包括政府、业主及地区人士、专业团体和机构等的衷诚合作，亦至为重要。
市建局即将展开深水埗地区研究的第一阶段地区意见调查，我在此呼吁收到问卷的业主、在街上获邀调查的市民，以及不同界别的专业团体，都能积极参与，向研究团队提供意见，让研究结果更能切合地区所需，加快深水埗旧区市区更新工作。