優化樓宇維修津貼 鼓勵業主由外到內做好維修保養
過去一年，我在多篇網誌中分享，市區更新的關鍵，在於「成也復修、敗也復修」，只有做好樓宇復修，延長樓宇壽命，才能減低重建壓力，並給予時間，集中資源加快重建老舊殘破的樓宇，同時為市區更新累積資源儲備，令其可持續發展。
故此，市建局不斷強化在樓宇復修工作上的「倡導」和「促進」的角色，包括投放更多資源，加大推廣力度，促進業主籌組維修和保養工程，改善居住環境；同時，提高對預防性維修的意識，防止樓宇過早老化。
市建局在2020年開始統一執行所有由政府推行的樓宇復修資助計劃，涵蓋樓宇檢驗、維修公用地方、優化消防、升降機和排水系統，以及維修自住物業六個範疇，涉及管理超過190億元的公共資源。截至2022年12月底，合共超過66萬個住宅單位，受惠於各項樓宇復修計劃，已獲批的資助金額達到17億元。另外，在加強業主籌組維修工程的知識和能力方面，市建局亦持續加強「招標妥」樓宇維修促進服務，並深化「樓宇復修平台」的資訊內容，協助業主解決招標聘請工程顧問和承建商，以及評審標書的困難等。
現行的樓宇復修資助計劃，涵蓋範圍主要集中在公用地方的維修工程；然而，相關地方只佔樓宇的總樓面面積約四分一，餘下的四分之三屬於單位內的私人地方，因此，即使做好公用地方的維修保養，假如業主不為單位室內包括樓板、柱樑、排水設備等做好維修保養，以致單位內出現石屎剝落、滲漏、鋼筋銹蝕老化而損毀等問題，影響結構安全，有關的大廈亦只是「金玉其外、敗絮其中」，未能徹底改善居住環境之餘，長遠還可能因為室內的問題長期未被處理而影響樓宇整體穩定性，造成安全風險。
故此，市建局團隊在未來一年，將全面審視各項推動樓宇復修措施的操作模式及執行細節，研究優化部份樓宇維修津貼的適用範圍和資助水平，由目前主要資助業主進行樓宇公用地方的工程，擴展至涵蓋住用單位室內與結構安全相關的工程，以進一步增加誘因，鼓勵更多業主同時做好樓宇公用地方和單位的維修保養，從外到內提升樓宇安全和宜居程度。
強制驗樓只涵蓋公用地方檢驗和修葺
過去多年，業主對樓宇維修保養的意識較為薄弱和被動，導致不少舊式樓宇欠缺妥善的維修和保養。由於樓宇公用地方的失修問題關乎市民大眾的安全，政府為有需要的業主提供資助，為大廈進行維修工程。
由市建局協助政府推行的五項樓宇復修資助計劃，當中四項便是針對公用地方不同部份的維修工程。其中，參與2.0行動的樓宇，需安排註冊檢驗人員，為樓宇公用地方的整體狀況進行詳細檢驗。據市建局團隊的了解，檢驗人員過往不時發現樓宇因為天面防水層和外牆結構已經老化損壞，推斷外部滲漏問題很可能蔓延至單位內，影響室內鋼筋石屎混凝土的結構。然而，有關單位內部的實際情況，須由業主另行安排檢驗人員進行檢查及安排所需的維修。
事實上，市建局從香港房屋協會接手推行優化了的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」（「維修自住物業津貼」），能夠為全港有需要自住業主提供財政資助，以維修保養他們的單位。不過，正如我在去年的網誌提及，大約6成「維修自住物業津貼」的資助金額用於單位室內的工程，但當中只有一成的資助金額是用於與單位結構安全相關的維修工程。由此可見，大多數業主均未能充分利用這個「維修自住物業津貼」計劃的資助，為單位內部做好結構上的維修保養。
由於市建局目前所掌握的樓宇整體狀況資料，只能涵蓋樓宇公共地方，如外牆、結構、懸臂式構件、天面及樓梯等地方的破損程度，對單位內部的實際狀況缺乏全面及有系統的數據蒐集；加上全港私人單位數目龐大，每個單位的面積、內部需求佈局和設施的設置及保養程度各不一樣，要制定一套具針對性但又能廣泛應用的措施，推動業主進行單位室內維修，難度甚大。
儘管如此，市建局亦嘗試在這方面尋求突破，去年在九龍城「龍城區」推行為期三年的「小區復修」先導計劃時，試行協助年長而欠缺經濟能力為自住單位業主，聘用工程顧問為室內單位進行檢驗，包括結構及滲水勘察，並資助工程所需要的修葺物料，由不同建造業機構成立的義工團隊，安排義工協助進行修葺工作。市建局團隊將在措施推行後，蒐集相關數據，了解進行室內單位工程所需人力、物力等資源的情況，總結分析後，研究能長遠推動業主進行單位室內維修的可行措施或計劃。
此外，市建局亦正檢視轄下已推出多年的「公用地方維修津貼」，研究優化空間，讓此項津貼能與現時不同樓宇復修資助計劃互相配合、相輔相成，善用資源推動更多業主從外到內做好樓宇公用和私人地方的維修和保養。
研究優化市建局公用地方維修資助計劃
早於2011年，市建局已經與香港房屋協會合作，推行樓宇復修綜合支援計劃，為業主提供「公用地方維修津貼」及一站式技術支援，協助進行樓宇復修的工程。及後，市建局更從房協接手相關的樓宇復修申請，集中處理並將服務範圍擴展至全港。
然而，隨著「2.0行動」推出，該計劃的資助額達到工程總額的8成，以每個單位5萬元為上限，其資助款額和所佔工程費用的幅度，均較市建局自行推展的「公用地方維修津貼」為高。由於兩個資助計劃的申請資格和適用工程範圍相近，近年業主傾向申請「2.0行動」的資助，以致「公用地方維修津貼」的申請數字逐漸減少，由推行「2.0行動」前，每年收到約300宗申請，下跌至去年不足100宗。
有見及此，市建局團隊正檢視轄下「公用地方維修津貼」的適用範圍，研究由目前包括樓宇公用地方進行的樓宇安全、環境衞生、或與環保有關的工程，伸延至住用單位室內與結構安全相關工程，包括修葺室內柱、樑、樓板、牆身等已破損的石屎等的可行性。
新一年多方面深化預防性保養推廣工作
除了鼓勵業主由外到內做好維修保養，因應業主在籌組樓宇復修工程時，普遍遇到缺乏工程知識、缺乏維修財政儲備，以及缺乏組織工程能力這三大難題，市建局團隊從今年起亦會加強政府推行的樓宇復修資助計劃，以及由市建局陸續推出多項針對樓宇進行預防性保養的推廣措施。這些措施包括：
（一）加強政府樓宇復修資助計劃
市建局在剛過去的星期五，宣佈將於今年4月展開第三輪「2.0行動」及「消防安全改善工程資助計劃」，並接受申請。
據團隊匯報，過去兩輪的「樓宇更新大行動」，已經接獲超過1,300宗合資格的申請個案，當中逾7成樓宇樓齡超過50年，這些樓宇正在市建局的支援下陸續進行驗樓及修葺工程。然而，舊區有不少樓齡剛步入30年的樓宇，狀況逐步變差，並陸續接獲強制驗樓通知書，有待進行檢驗和修葺。
因應過去兩輪「2.0行動」推展順利，大部份合資格樓宇正陸續進行復修工程，市建局認為可善用政府為該計劃批出的資源，在第三輪申請放寬申請資格，讓樓齡介乎30至39年的樓宇，只要屬於商住用途及符合差餉租值限額、並已接到驗樓通知書但於指定日期前仍未遵辦，這些樓宇同樣可以申請「2.0行動」的資助。
此外，樓齡達40年或以上，毋需接獲強制驗樓通知書（驗樓通知書）亦可申請，以鼓勵業主自願為樓宇進行檢驗及維修。
（二）設立全港首個「樓宇復修資源中心」
除了增加財務誘因，推動業主為樓宇進行維修工程之外，市建局今年另一項重要工作，是加強業主對樓宇復修以至預防性保養這新概念的認識，並提升業主在籌組維修工程方面的技術支援。
為加強有關推廣工作，市建局在土瓜灣煥然懿居商場內，預留了一個約7,500平方呎的舖位，設立全港首個「樓宇復修資源中心」，應用數碼科技，以互動方式，為市民提供一站式樓宇復修相關的資訊和協助。
資源中心已於去年完成裝修，並率先開放中心內多個會議室予法團免費借用，以便舉行會議讓業主議決與樓宇維修工程和管理的事務。至於各項展覽設施的安裝和測試工作亦已在最後階段，我們期望最快能於今年第一季開放予公眾使用。
「樓宇復修資源中心」以互動方式為大廈業主提供不同類型的樓宇復修資訊，提升公眾對維修和保養樓宇知識及預防性維修的認知。
（三）研究延長樓宇壽命物料及建築技術
目前本地樓宇的設計是以50年壽命作為指標，但從土木工程的技術角度，鋼筋混凝土建築物若保養得宜，壽命可以超過100年。
為此，市建局將選擇於自行發展項目作為先導，試驗應用不同延長樓宇壽命的新建築技術和物料，包括使用高強度混凝土及經過鍍鋅技術處理的鋼筋，以加強防銹；應用具自動修復功能的混凝土添加劑，提升鋼筋混凝土抵抗日常風雨侵蝕的能力； 與此同時，加強樓宇的樓板結構，進一步提升其抵禦強風的能力，將樓宇結構的設計壽命提升至75年，並減低樓宇落成後出現結構破損的機會，以及需要進行維修的規模和密度。
市區老化的規模龐大而複雜，社會在缺乏財政和土地資源來應付舊區大規模更新的前提下，實踐更全面和具前瞻性的樓宇復修策略和執行模式，相對更為重要。在新一年，我冀盼各項樓宇復修的財政資助和專業支援，能夠得到廣泛業主的支持和更具成效的應用，做好樓宇外、內的全面保養，徹底的改善居住環境；長遠來說，做好樓字的保養和預防性維修，更可以減少因需要清拆重建舊樓和建築新樓工程而產生的碳排放，有助達成2050年碳中和目標，亦為城市可持續發展創造有利條件，為我們的下一代，締造一個更宜居的生活環境。