优化楼宇维修津贴 鼓励业主由外到内做好维修保养
过去一年，我在多篇网志中分享，市区更新的关键，在於「成也复修、败也复修」，只有做好楼宇复修，延长楼宇寿命，才能减低重建压力，并给予时间，集中资源加快重建老旧残破的楼宇，同时为市区更新累积资源储备，令其可持续发展。
故此，市建局不断强化在楼宇复修工作上的「倡导」和「促进」的角色，包括投放更多资源，加大推广力度，促进业主筹组维修和保养工程，改善居住环境；同时，提高对预防性维修的意识，防止楼宇过早老化。
市建局在2020年开始统一执行所有由政府推行的楼宇复修资助计划，涵盖楼宇检验、维修公用地方、优化消防、升降机和排水系统，以及维修自住物业六个范畴，涉及管理超过190亿元的公共资源。截至2022年12月底，合共超过66万个住宅单位，受惠於各项楼宇复修计划，已获批的资助金额达到17亿元。另外，在加强业主筹组维修工程的知识和能力方面，市建局亦持续加强「招标妥」楼宇维修促进服务，并深化「楼宇复修平台」的资讯内容，协助业主解决招标聘请工程顾问和承建商，以及评审标书的困难等。
现行的楼宇复修资助计划，涵盖范围主要集中在公用地方的维修工程；然而，相关地方只占楼宇的总楼面面积约四分一，余下的四分之三属於单位内的私人地方，因此，即使做好公用地方的维修保养，假如业主不为单位室内包括楼板、柱梁、排水设备等做好维修保养，以致单位内出现石屎剥落、渗漏、钢筋锈蚀老化而损毁等问题，影响结构安全，有关的大厦亦只是「金玉其外、败絮其中」，未能彻底改善居住环境之余，长远还可能因为室内的问题长期未被处理而影响楼宇整体稳定性，造成安全风险。
故此，市建局团队在未来一年，将全面审视各项推动楼宇复修措施的操作模式及执行细节，研究优化部份楼宇维修津贴的适用范围和资助水平，由目前主要资助业主进行楼宇公用地方的工程，扩展至涵盖住用单位室内与结构安全相关的工程，以进一步增加诱因，鼓励更多业主同时做好楼宇公用地方和单位的维修保养，从外到内提升楼宇安全和宜居程度。
强制验楼只涵盖公用地方检验和修葺
过去多年，业主对楼宇维修保养的意识较为薄弱和被动，导致不少旧式楼宇欠缺妥善的维修和保养。由於楼宇公用地方的失修问题关乎市民大众的安全，政府为有需要的业主提供资助，为大厦进行维修工程。
由市建局协助政府推行的五项楼宇复修资助计划，当中四项便是针对公用地方不同部份的维修工程。其中，参与2.0行动的楼宇，需安排注册检验人员，为楼宇公用地方的整体状况进行详细检验。据市建局团队的了解，检验人员过往不时发现楼宇因为天面防水层和外墙结构已经老化损坏，推断外部渗漏问题很可能蔓延至单位内，影响室内钢筋石屎混凝土的结构。然而，有关单位内部的实际情况，须由业主另行安排检验人员进行检查及安排所需的维修。
事实上，市建局从香港房屋协会接手推行优化了的「有需要人士维修自住物业津贴计划」（「维修自住物业津贴」），能够为全港有需要自住业主提供财政资助，以维修保养他们的单位。不过，正如我在去年的网志提及，大约6成「维修自住物业津贴」的资助金额用於单位室内的工程，但当中只有一成的资助金额是用於与单位结构安全相关的维修工程。由此可见，大多数业主均未能充分利用这个「维修自住物业津贴」计划的资助，为单位内部做好结构上的维修保养。
由於市建局目前所掌握的楼宇整体状况资料，只能涵盖楼宇公共地方，如外墙、结构、悬臂式构件、天面及楼梯等地方的破损程度，对单位内部的实际状况缺乏全面及有系统的数据搜集；加上全港私人单位数目庞大，每个单位的面积、内部需求布局和设施的设置及保养程度各不一样，要制定一套具针对性但又能广泛应用的措施，推动业主进行单位室内维修，难度甚大。
尽管如此，市建局亦尝试在这方面寻求突破，去年在九龙城「龙城区」推行为期三年的「小区复修」先导计划时，试行协助年长而欠缺经济能力为自住单位业主，聘用工程顾问为室内单位进行检验，包括结构及渗水勘察，并资助工程所需要的修葺物料，由不同建造业机构成立的义工团队，安排义工协助进行修葺工作。市建局团队将在措施推行后，搜集相关数据，了解进行室内单位工程所需人力、物力等资源的情况，总结分析后，研究能长远推动业主进行单位室内维修的可行措施或计划。
此外，市建局亦正检视辖下已推出多年的「公用地方维修津贴」，研究优化空间，让此项津贴能与现时不同楼宇复修资助计划互相配合、相辅相成，善用资源推动更多业主从外到内做好楼宇公用和私人地方的维修和保养。
研究优化市建局公用地方维修资助计划
早於2011年，市建局已经与香港房屋协会合作，推行楼宇复修综合支援计划，为业主提供「公用地方维修津贴」及一站式技术支援，协助进行楼宇复修的工程。及后，市建局更从房协接手相关的楼宇复修申请，集中处理并将服务范围扩展至全港。
然而，随著「2.0行动」推出，该计划的资助额达到工程总额的8成，以每个单位5万元为上限，其资助款额和所占工程费用的幅度，均较市建局自行推展的「公用地方维修津贴」为高。由於两个资助计划的申请资格和适用工程范围相近，近年业主倾向申请「2.0行动」的资助，以致「公用地方维修津贴」的申请数字逐渐减少，由推行「2.0行动」前，每年收到约300宗申请，下跌至去年不足100宗。
有见及此，市建局团队正检视辖下「公用地方维修津贴」的适用范围，研究由目前包括楼宇公用地方进行的楼宇安全、环境衞生、或与环保有关的工程，伸延至住用单位室内与结构安全相关工程，包括修葺室内柱、梁、楼板、墙身等已破损的石屎等的可行性。
新一年多方面深化预防性保养推广工作
除了鼓励业主由外到内做好维修保养，因应业主在筹组楼宇复修工程时，普遍遇到缺乏工程知识、缺乏维修财政储备，以及缺乏组织工程能力这三大难题，市建局团队从今年起亦会加强政府推行的楼宇复修资助计划，以及由市建局陆续推出多项针对楼宇进行预防性保养的推广措施。这些措施包括：
（一）加强政府楼宇复修资助计划
市建局在刚过去的星期五，宣布将於今年4月展开第三轮「2.0行动」及「消防安全改善工程资助计划」，并接受申请。
据团队汇报，过去两轮的「楼宇更新大行动」，已经接获超过1,300宗合资格的申请个案，当中逾7成楼宇楼龄超过50年，这些楼宇正在市建局的支援下陆续进行验楼及修葺工程。然而，旧区有不少楼龄刚步入30年的楼宇，状况逐步变差，并陆续接获强制验楼通知书，有待进行检验和修葺。
因应过去两轮「2.0行动」推展顺利，大部份合资格楼宇正陆续进行复修工程，市建局认为可善用政府为该计划批出的资源，在第三轮申请放宽申请资格，让楼龄介乎30至39年的楼宇，只要属於商住用途及符合差饷租值限额、并已接到验楼通知书但於指定日期前仍未遵办，这些楼宇同样可以申请「2.0行动」的资助。
此外，楼龄达40年或以上，毋需接获强制验楼通知书（验楼通知书）亦可申请，以鼓励业主自愿为楼宇进行检验及维修。
（二）设立全港首个「楼宇复修资源中心」
除了增加财务诱因，推动业主为楼宇进行维修工程之外，市建局今年另一项重要工作，是加强业主对楼宇复修以至预防性保养这新概念的认识，并提升业主在筹组维修工程方面的技术支援。
为加强有关推广工作，市建局在土瓜湾焕然懿居商场内，预留了一个约7,500平方尺的铺位，设立全港首个「楼宇复修资源中心」，应用数码科技，以互动方式，为市民提供一站式楼宇复修相关的资讯和协助。
资源中心已於去年完成装修，并率先开放中心内多个会议室予法团免费借用，以便举行会议让业主议决与楼宇维修工程和管理的事务。至於各项展览设施的安装和测试工作亦已在最后阶段，我们期望最快能於今年第一季开放予公众使用。
「楼宇复修资源中心」以互动方式为大厦业主提供不同类型的楼宇复修资讯，提升公众对维修和保养楼宇知识及预防性维修的认知。
（三）研究延长楼宇寿命物料及建筑技术
目前本地楼宇的设计是以50年寿命作为指标，但从土木工程的技术角度，钢筋混凝土建筑物若保养得宜，寿命可以超过100年。
为此，市建局将选择於自行发展项目作为先导，试验应用不同延长楼宇寿命的新建筑技术和物料，包括使用高强度混凝土及经过镀锌技术处理的钢筋，以加强防锈；应用具自动修复功能的混凝土添加剂，提升钢筋混凝土抵抗日常风雨侵蚀的能力； 与此同时，加强楼宇的楼板结构，进一步提升其抵御强风的能力，将楼宇结构的设计寿命提升至75年，并减低楼宇落成后出现结构破损的机会，以及需要进行维修的规模和密度。
市区老化的规模庞大而复杂，社会在缺乏财政和土地资源来应付旧区大规模更新的前提下，实践更全面和具前瞻性的楼宇复修策略和执行模式，相对更为重要。在新一年，我冀盼各项楼宇复修的财政资助和专业支援，能够得到广泛业主的支持和更具成效的应用，做好楼宇外、内的全面保养，彻底的改善居住环境；长远来说，做好楼字的保养和预防性维修，更可以减少因需要清拆重建旧楼和建筑新楼工程而产生的碳排放，有助达成2050年碳中和目标，亦为城市可持续发展创造有利条件，为我们的下一代，缔造一个更宜居的生活环境。