賢居里項目中標價雖符合預期 仍需做好財務策劃 應對市場變化
市建局在今年9月展開西營盤皇后大道西／賢居里發展項目（賢居里項目）的招標程序，截標時接獲7份標書。經詳細考慮及評審接獲的標書後，董事會在剛過去的星期四批出合作發展合約，中標發展商長江實業集團以11億6千1百萬元投得是次項目。
市建局在本財政年度已批出三個招標項目，除了賢居里項目外，還包括在8月批出的崇慶里／桂香街發展項目 （崇慶里項目）及10月批出的土瓜灣榮光街／崇安街發展項目 （榮光街項目）。從發展商對這三個項目落標金額採取較為審慎的取態，反映2022年下旬，本港樓市持續下行、環球金融市場波動、全球利率上升增加利息開支負擔、以至建築成本上漲等多項因素，均對發展商預期項目日後的收益帶來不良的影響。
三個項目合共為市建局帶來約47億元的前期款項收入，加上現時持有的流動資金，市建局至2022年底的財政儲備，將增加至大約280億元。然而，早前已獲財政司司長批核的業務綱領（2022/23年度-2026/27年度）內的項目，涉及的收購補償開支預計將會超過800億元，當中尚未計及營運成本。因此，以現時的現金流，加上未來幾年數個發展項目推出招標所獲取的收入，亦不足以應付龐大的收購開支。
市建局的收入來源相當窄，依靠將重建項目推出招標，從中標合作發展商收回前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。面對外圍經濟環境複雜多變，樓價和地價下行周期何時結束，以及下調幅度仍未明朗，市建局將審時度勢，因應金融市場最新狀況，從優化財務儲備、補充現金流以及改善項目回報三方面，做好財務策劃，以配合日後業務網領內項目推行時間和規模，維持市區更新發展的動力。
樓價下行 地價下調幅度更大
市建局在本財政年度第一個推出的招標項目是崇慶里項目，該項目在截標時共接獲9份標書，並在8月以約12億4千萬元批出合作發展合約，每平方呎樓面地價約1萬3千元，在市場預期的估值範圍內。雖然當時環球金融市場已因應美國聯儲局在今年初開始加息而波動，但本港市場仍處於低息環境下而較穩定。從項目的回標數目及中標結果，反映有關市場波動對發展商的出價並未帶來顯著影響。
然而，自今年3月以來，美國聯儲局已加息7次，合計上調利率4.25%；而本地銀行自9月開始加息，至目前共加息3次，合計上調最優惠貸款利率0.625%。借貸利息增加無可避免削弱買家的購買力，同時增加買家的供款負擔，導致市場上的私人住宅樓價及成交量持續向下；對發展商來說，他們作出投標金額的決定時，除了考慮整體樓市正在下行的趨勢，亦因為加息將增加其項目融資的困難，借款後還要支付更高的利息支出，影響他們入標時的作價，從而對落標金額採取更為審慎的態度。
榮光街項目在10月截標時，中標發展商最終以23億8千8百萬元投得項目，以每平方呎樓面地價計算約9,200元，相對市建局在今年3月批出的土瓜灣四個重建項目，以每平方呎樓面地價約1萬2千多元作比較，榮光街項目的地價較上一批同區項目下跌約25%。以同時段本地私人住宅樓價大約下跌8%作比較，數據反映在樓市下行時，地價下調的幅度比樓價的跌幅更大。
至於剛以11億6千1百萬元批出的賢居里項目，早前報章的報導，以項目的總發展樓面面積約12萬1千5百平方呎來計算樓面呎價，得出每平方呎約9,550元。然而，有關估算並未考慮現時的賢居里垃圾收集站和公廁將作原地重置，建成後交予政府管理。因此，按照合作發展協議條款，發展商所佔的樓面面積約11萬平方呎，按此計算，每平方呎樓面地價為1萬5百元。這地價與同區崇慶里項目在8月批出時每平方呎樓面地價約1萬3千元比較，下跌接近兩成。
根據團隊的觀察，這個項目的規模較細，發展商需要投放的資金和支付的利息成本亦較少；此外，項目位於港島區，交通便利，對發展商具一定的吸引力，因而入標的價格亦較具競爭力。
建築成本上漲進一步影響地價
發展商對落標金額的取態，除了考慮整體樓市、經濟前景以至自身的現金流以至利息成本不同因素外，近期本港建築成本持續增加亦會造成不良影響。市建局團隊亦向我匯報，在過去12個月，市建局批出的建築工程合約，住宅單位的建築費較去年同期增加超過一成，以興建一個約500方呎的兩房單位計算，現時單是建築費已達300萬元。
根據工程團隊的初步觀察，受持續兩年多疫情的影響，不少從內地供應的建築物料，包括預製組件、砂石、混凝土、木材、磚瓦等，以至各類型樓宇機電設備，因為相關廠房暫停營運，加上往來內地和香港的運輸司機染疫及需符合檢測要求，人手不足以致物料未能由內地運送來港，使建材供應大幅減少，導致成本上漲，發展商因而在投標時，調低入標價來應對建築成本上漲，以維持項目的財務回報。
隨著聯儲局在上周公佈的最新預測，2023 年將再度加息，最終利率預期或再上調，高息狀態將在年內保持，到 2024 年才會開始減息，但下降步伐會較慢；加上新冠疫情仍未消失，本地以至環球經濟環境到明年仍會有一段時間持續低迷。在這財金及經濟環境下經營業務，無論是市建局或發展商，無可避免均受到壓力。
考慮到市建局在未來數年可推出招標的重建項目，項目內的業權收購都是在早年以較高價格進行，我們預料這批項目日後回標的地價，仍會受壓，項目的財務狀況將有可能由盈轉虧，出現所謂「高買低賣」的現象。當回標的收入不如預期，業務收入和支出的差距擴大，這必然會影響市建局未來數年的財政。
面對財務挑戰，市建局如何善用資源，持續支援市區更新的工作，相當重要。市建局在擬定明年的五年業務綱領時，必須審慎考慮規劃中的項目與現金流狀況的配合，尤其是規模較大、需要撥備較多流動資金進行收購補償的重建項目，相關的開展時間，以及是否需要分階段或延遲開展；此外，在出現資金缺口時，便要計劃向外借貸。
不能單靠借貸維持業務運作
雖然市建局可安排貸款以補充現金流，但借貸並非解決市建局收入來源窄的方法。若然市建局需要完成已核准的五年業務綱領內所有項目，需要對外借貸的額度達到200億元，而日後除了要償還所借貸的款項，在大約5至6年的貸款期內，亦要支付約40億元的利息。根據我們初步估算，以市建局的借貸規模，當市場每加息1厘，市建局每年的利息支出將增加2億元；以5至6年的借貸期計，市建局需承擔的總利息支出增幅將達到10億元，令財務狀況惡化。
市建局作為公營機構，必須兼顧財政穩健，以及使用資源的恰當性。在現時的高息環境下，市建局不能單靠借貸來維持業務發展，否則是浪費財政資源。因此，市建局需要從以下多方面爭取資源，應付重建項目龐大的收購開支，包括：
- 靈活財務儲備：市建局在未來兩年將踏入收購高峰期，需要龐大的資金收購物業業權。為此，對於已開展的項目，我們需加快收購及平整地盤以進行招標；另方面，亦適時調整項目儲備內已成熟開展項目的推出時間，爭取在同一時間展開下一批項目的收購工作，除了讓資金流「有出亦有入」，在財務上產生對沖作用之餘，亦在樓市下行以致收購價回落的情況，稍為抵銷招標項目回標價下跌的幅度，令市建局的收支狀況長遠能取得平衡。
在此安排下，市建局計劃在2023/24年推出兩個在九龍城和土瓜灣的重建項目招標，同年亦爭取完成深水埗兼善里項目的規劃程序，展開收購工作，以項目招標所帶來的收入，補足用作收購業權的支出。
- 分階段借貸：行政長官在《2022年施政報告》提到，會因應市建局的財務狀況及市場情況，分階段提高借款上限，此舉將有助增加市建局財政資源，應付未來市區更新的工作。市建局計劃向財政司司長提交2023/24至2027/28年度的五年業務綱領草案時，就提高市建局的借款上限提出建議，獲批後會視乎每年的財務儲備水平及相關業務計劃所需現金開支，釐訂合適的借貸模式、時間及額度。
- 改善項目回報：在推展重建項目時，市建局利用新規劃工具，創造發展容量，提升舊區可發展土地資源的潛力，以改善項目的財務回報。這包括地積比率轉移及整合街區等，將舊樓群周邊一些低效能、未用盡的街道納入重建範圍，一方面可增加可供發展的土地總面積，另一方面可藉此翻新或重建老舊社區設施，整體更新地區環境。
市建局在本財政年度推出招標的項目，只餘下觀塘市中心第四及第五發展區的商業項目仍未批出，並將在2023年1月截標。這個項目位處九龍東的核心地段，將興建一個地標式、綜合政府設施及商業發展的建築群，不但增加觀塘核心地段的民生和經濟活力，亦為該區的樞紐，連接周邊地區，成為九龍東的新地標。
為應對疫情持續及市場需求狀況，市建局早前更實施「浮動規劃參數安排」，容許成功取得本項目的發展商及財團，在總樓面面積保持不變的前提下，靈活調撥在指定範圍內商業樓面面積作辦公、酒店和其他商業用途，增加項目的吸引力和競爭力。
市建局在未來數個月，將密切留意環球金融市場的轉變、內地和本地陸續放寬防疫措施後，經濟復甦的情況，以及發展商對觀塘市中心商業項目的招標反應。我們將視乎觀塘市中心商業項目的招標結果，研究不同的應對方案，讓這幅在觀塘市中心地帶的珍貴土地，其土地價值和用途能夠充份發揮。