贤居里项目中标价虽符合预期 仍需做好财务策划 应对市场变化
市建局在今年9月展开西营盘皇后大道西／贤居里发展项目（贤居里项目）的招标程序，截标时接获7份标书。经详细考虑及评审接获的标书后，董事会在刚过去的星期四批出合作发展合约，中标发展商长江实业集团以11亿6千1百万元投得是次项目。
市建局在本财政年度已批出三个招标项目，除了贤居里项目外，还包括在8月批出的崇庆里／桂香街发展项目 （崇庆里项目）及10月批出的土瓜湾荣光街／崇安街发展项目 （荣光街项目）。从发展商对这三个项目落标金额采取较为审慎的取态，反映2022年下旬，本港楼市持续下行、环球金融市场波动、全球利率上升增加利息开支负担、以至建筑成本上涨等多项因素，均对发展商预期项目日后的收益带来不良的影响。
三个项目合共为市建局带来约47亿元的前期款项收入，加上现时持有的流动资金，市建局至2022年底的财政储备，将增加至大约280亿元。然而，早前已获财政司司长批核的业务纲领（2022/23年度-2026/27年度）内的项目，涉及的收购补偿开支预计将会超过800亿元，当中尚未计及营运成本。因此，以现时的现金流，加上未来几年数个发展项目推出招标所获取的收入，亦不足以应付庞大的收购开支。
市建局的收入来源相当窄，依靠将重建项目推出招标，从中标合作发展商收回前期款项，才有能力应付下一批重建项目的收购和补偿支出。面对外围经济环境复杂多变，楼价和地价下行周期何时结束，以及下调幅度仍未明朗，市建局将审时度势，因应金融市场最新状况，从优化财务储备、补充现金流以及改善项目回报三方面，做好财务策划，以配合日后业务网领内项目推行时间和规模，维持市区更新发展的动力。
楼价下行 地价下调幅度更大
市建局在本财政年度第一个推出的招标项目是崇庆里项目，该项目在截标时共接获9份标书，并在8月以约12亿4千万元批出合作发展合约，每平方尺楼面地价约1万3千元，在市场预期的估值范围内。虽然当时环球金融市场已因应美国联储局在今年初开始加息而波动，但本港市场仍处於低息环境下而较稳定。从项目的回标数目及中标结果，反映有关市场波动对发展商的出价并未带来显著影响。
然而，自今年3月以来，美国联储局已加息7次，合计上调利率4.25%；而本地银行自9月开始加息，至目前共加息3次，合计上调最优惠贷款利率0.625%。借贷利息增加无可避免削弱买家的购买力，同时增加买家的供款负担，导致市场上的私人住宅楼价及成交量持续向下；对发展商来说，他们作出投标金额的决定时，除了考虑整体楼市正在下行的趋势，亦因为加息将增加其项目融资的困难，借款后还要支付更高的利息支出，影响他们入标时的作价，从而对落标金额采取更为审慎的态度。
荣光街项目在10月截标时，中标发展商最终以23亿8千8百万元投得项目，以每平方尺楼面地价计算约9,200元，相对市建局在今年3月批出的土瓜湾四个重建项目，以每平方尺楼面地价约1万2千多元作比较，荣光街项目的地价较上一批同区项目下跌约25%。以同时段本地私人住宅楼价大约下跌8%作比较，数据反映在楼市下行时，地价下调的幅度比楼价的跌幅更大。
至於刚以11亿6千1百万元批出的贤居里项目，早前报章的报导，以项目的总发展楼面面积约12万1千5百平方尺来计算楼面尺价，得出每平方尺约9,550元。然而，有关估算并未考虑现时的贤居里垃圾收集站和公厕将作原地重置，建成后交予政府管理。因此，按照合作发展协议条款，发展商所占的楼面面积约11万平方尺，按此计算，每平方尺楼面地价为1万5百元。这地价与同区崇庆里项目在8月批出时每平方尺楼面地价约1万3千元比较，下跌接近两成。
根据团队的观察，这个项目的规模较细，发展商需要投放的资金和支付的利息成本亦较少；此外，项目位於港岛区，交通便利，对发展商具一定的吸引力，因而入标的价格亦较具竞争力。
建筑成本上涨进一步影响地价
发展商对落标金额的取态，除了考虑整体楼市、经济前景以至自身的现金流以至利息成本不同因素外，近期本港建筑成本持续增加亦会造成不良影响。市建局团队亦向我汇报，在过去12个月，市建局批出的建筑工程合约，住宅单位的建筑费较去年同期增加超过一成，以兴建一个约500方尺的两房单位计算，现时单是建筑费已达300万元。
根据工程团队的初步观察，受持续两年多疫情的影响，不少从内地供应的建筑物料，包括预制组件、砂石、混凝土、木材、砖瓦等，以至各类型楼宇机电设备，因为相关厂房暂停营运，加上往来内地和香港的运输司机染疫及需符合检测要求，人手不足以致物料未能由内地运送来港，使建材供应大幅减少，导致成本上涨，发展商因而在投标时，调低入标价来应对建筑成本上涨，以维持项目的财务回报。
随著联储局在上周公布的最新预测，2023 年将再度加息，最终利率预期或再上调，高息状态将在年内保持，到 2024 年才会开始减息，但下降步伐会较慢；加上新冠疫情仍未消失，本地以至环球经济环境到明年仍会有一段时间持续低迷。在这财金及经济环境下经营业务，无论是市建局或发展商，无可避免均受到压力。
考虑到市建局在未来数年可推出招标的重建项目，项目内的业权收购都是在早年以较高价格进行，我们预料这批项目日后回标的地价，仍会受压，项目的财务状况将有可能由盈转亏，出现所谓「高买低卖」的现象。当回标的收入不如预期，业务收入和支出的差距扩大，这必然会影响市建局未来数年的财政。
面对财务挑战，市建局如何善用资源，持续支援市区更新的工作，相当重要。市建局在拟定明年的五年业务纲领时，必须审慎考虑规划中的项目与现金流状况的配合，尤其是规模较大、需要拨备较多流动资金进行收购补偿的重建项目，相关的开展时间，以及是否需要分阶段或延迟开展；此外，在出现资金缺口时，便要计划向外借贷。
不能单靠借贷维持业务运作
虽然市建局可安排贷款以补充现金流，但借贷并非解决市建局收入来源窄的方法。若然市建局需要完成已核准的五年业务纲领内所有项目，需要对外借贷的额度达到200亿元，而日后除了要偿还所借贷的款项，在大约5至6年的贷款期内，亦要支付约40亿元的利息。根据我们初步估算，以市建局的借贷规模，当市场每加息1厘，市建局每年的利息支出将增加2亿元；以5至6年的借贷期计，市建局需承担的总利息支出增幅将达到10亿元，令财务状况恶化。
市建局作为公营机构，必须兼顾财政稳健，以及使用资源的恰当性。在现时的高息环境下，市建局不能单靠借贷来维持业务发展，否则是浪费财政资源。因此，市建局需要从以下多方面争取资源，应付重建项目庞大的收购开支，包括：
- 灵活财务储备：市建局在未来两年将踏入收购高峰期，需要庞大的资金收购物业业权。为此，对於已开展的项目，我们需加快收购及平整地盘以进行招标；另方面，亦适时调整项目储备内已成熟开展项目的推出时间，争取在同一时间展开下一批项目的收购工作，除了让资金流「有出亦有入」，在财务上产生对冲作用之余，亦在楼市下行以致收购价回落的情况，稍为抵销招标项目回标价下跌的幅度，令市建局的收支状况长远能取得平衡。
在此安排下，市建局计划在2023/24年推出两个在九龙城和土瓜湾的重建项目招标，同年亦争取完成深水埗兼善里项目的规划程序，展开收购工作，以项目招标所带来的收入，补足用作收购业权的支出。
- 分阶段借贷：行政长官在《2022年施政报告》提到，会因应市建局的财务状况及市场情况，分阶段提高借款上限，此举将有助增加市建局财政资源，应付未来市区更新的工作。市建局计划向财政司司长提交2023/24至2027/28年度的五年业务纲领草案时，就提高市建局的借款上限提出建议，获批后会视乎每年的财务储备水平及相关业务计划所需现金开支，厘订合适的借贷模式、时间及额度。
- 改善项目回报：在推展重建项目时，市建局利用新规划工具，创造发展容量，提升旧区可发展土地资源的潜力，以改善项目的财务回报。这包括地积比率转移及整合街区等，将旧楼群周边一些低效能、未用尽的街道纳入重建范围，一方面可增加可供发展的土地总面积，另一方面可藉此翻新或重建老旧社区设施，整体更新地区环境。
市建局在本财政年度推出招标的项目，只余下观塘市中心第四及第五发展区的商业项目仍未批出，并将在2023年1月截标。这个项目位处九龙东的核心地段，将兴建一个地标式、综合政府设施及商业发展的建筑群，不但增加观塘核心地段的民生和经济活力，亦为该区的枢纽，连接周边地区，成为九龙东的新地标。
为应对疫情持续及市场需求状况，市建局早前更实施「浮动规划参数安排」，容许成功取得本项目的发展商及财团，在总楼面面积保持不变的前提下，灵活调拨在指定范围内商业楼面面积作办公、酒店和其他商业用途，增加项目的吸引力和竞争力。
市建局在未来数个月，将密切留意环球金融市场的转变、内地和本地陆续放宽防疫措施后，经济复苏的情况，以及发展商对观塘市中心商业项目的招标反应。我们将视乎观塘市中心商业项目的招标结果，研究不同的应对方案，让这幅在观塘市中心地带的珍贵土地，其土地价值和用途能够充份发挥。