釐清業權身份 促成散社 加快推展靠背壟道重建合作社樓宇試點項目

我在上一篇網誌提到，市建局在2020年於九龍城區啟動兩個重建公務員建屋合作社（合作社）樓宇試點項目，其中有9個合作社的盛德街項目，當中8個在項目開展前已經解散，而在市建局提供免費法律顧問支援服務下，餘下一個未解散的合作社亦一致通過散社決定，促成全部合作社在市建局提出收購前完成散社程序，讓所有社員以業主身份考慮市建局的收購建議。97%業主已接受補償，陸續覓得新居，改善生活環境。盛德街項目的成功，為另一個試點項目、靠背壟道／浙江街發展計劃（靠背壟道項目）發揮積極、推動作用。

靠背壟道項目涉及28個合作社，在項目開展時，仍有9個合作社未解散，涉及的單位數目佔項目單位總數四成。在盛德街項目大致完成收購後，靠背壟道項目內其中一個未解散的合作社，在市建局協助下完成散社程序；另外2個合作社亦已申請解散，待完成相關法律程序後，最快在明年年中完成散社。至於餘下6個合作社，大部分已就散社達成初步共識，市建局團隊將為他們提供所需協助。

靠背壟道項目存在若干數量的未解散合作社，是落實項目的一大挑戰。市建局團隊過去透過問卷調查、居民大會等不同方式接觸項目內的社員，了解到大部份合作社社員均支持重建；然而，當中有部份仍未散社的社員，對他們擁有合作社單位所涉及的身份、出售單位的安排、如何計算土地補價、收購及補償機制，以至公務員福利等範疇，存有疑問。

為協助澄清疑竇，市建局團隊就未散社社員關注的問題，主動諮詢相關的政策局和部門。我們最近收到政府回覆，清楚表明項目內仍未散社的社員，沒有單位的業權，因此他們不能出售單位，市建局也不能根據現有機制向社員或其合作社提出收購建議。

針對解散合作社所需要的程序，政府的回覆表明，有關程序分兩個階段進行。首先，合作社需按與合作社相關的條例和規則，召開特別大會，審議和通過解散合作社的決議，只要有項目內合作社半數社員出席，便可構成此會議的法定人數，而散社決議亦只是以出席社員的簡單多數票決定。至於第二階段，是指在議決散社後，合作社需要得到最少75%的社員同意，才可以正式向政府提交解散合作社的申請。該申請只需透過書面方式遞交社員的散社同意便可。

市建局團隊在一星期前，已向靠背壟道項目內所有社員和前社員發出信件，就上述議題和政府的回覆作清晰和詳盡的解說，我將借此網誌作一個扼要的說明。

未散社合作社社員沒有「業主」身份   

政府早年推行公務員建屋合作社計劃，讓社員興建房屋作為他們及其家屬的居所。一些社員認為，樓宇既是合作社所建，有關社員理應持有單位的業權，並有權出售，不需要向政府支付土地補價。

針對此問題，政府澄清，合作社社員只是以合作社單位的承租人身份，在相關單位居住，他們並不擁有該單位的註冊業權。在現行規管合作社樓宇轉讓業權的機制下，若合作社成員需要出售單位，必須先解散合作社、完成單位轉讓契約及取回業權的程序，讓每一名社員取回單位業權，成為業主。

散社後，合作社單位仍受地契條款的轉讓限制所規限，業主需簽署抵押契，將單位抵押予政府，業主不得出售或出租單位；業主如需出售單位，便要向政府繳付土地補價，解除該單位的轉讓限制，才可以進行交易。

故此，在現行政策框架下，市建局只能向靠背壟道項目內已解散合作社並取得合法業權的前社員提出收購建議；若然有關單位在解散合作社後仍未撤銷轉讓限制，業主亦要先支付所需的土地補價，之後才能完成相關收購手續，將業權售予市建局。如有業主要求，市建局可從支付給業主的收購金額中扣除土地補價金額，以作繳付土地補價予政府的安排。

由此可見，合作社樓宇與一般私人樓宇的業權截然不同，社員必須依照政府的既定程序，取回單位業權，解除限制，補回地價，才能合法、合規地將單位出售。

倘獲政府補償   須同意支付土地補價

政府不單釐清未散社社員的身份問題，亦就重建合作社樓宇試點項目涉及的收地安排作詳細說明。倘若有關重建項目日後獲得政府批准，市建局一般會在該項目大致完成收購時，向政府提出收地申請，以收回餘下因不同原因未能收購物業的地段，展開重建工作。若重建項目的土地復歸政府後，範圍內仍有未散社的合作社樓宇單位，以及已散社樓宇內未有出售予市建局的單位，有關社員和前社員可在收地後向政府提出補償申索。

政府在考慮補償申索的條件，是社員或前社員須同意繳付相關單位的土地補價，這項安排與市建局的收購建議中，要求已解散合作社的前社員繳付相關單位的土地補價的做法一致。政府在評估單位的土地補價時，將沿用一貫合作社單位的土地補價評估準則，換言之，這些社員和前社員，將不會享有市建局特別為試點項目推出的「劃一補地價呎價」^[1]安排，而他們亦要待土地歸還政府後，才能進行申索的程序。

我們亦留意到，部份社員認為可根據合作社樓宇的地契，自行就整幢合作社樓宇重建，因此計算補償時，他們應以樓宇重新發展的價值，向政府提出申索。就此意見，政府回覆指出，在考慮依據重新發展價值評估補償金額的前提，是合作社前社員向政府提交證明文件，所有社員已達成一致協議，同意重新發展，並已就重建展開相關工作。此外，政府若以重新發展價值基準評估前社員所得的補償，他們便無權得到其他特惠津貼及搬遷開支費用的補償。

合資格現職前社員可享房屋福利

未散社社員除了關心業權收購和補償事宜，他們作為服務社會數十年的公務員，亦十分關注政府收回土地後，會否失去公務員應得的房屋福利。就此，政府的回覆文件清晰表示，公務員建屋合作社計劃是一項舊有的公務員房屋福利，目的是為合資格公務員提供居所。該計劃是按資源酌情提供的房屋福利，並非服務條件。

如果項目內的未散社社員屬於現職公務員，而他們選擇不接受政府的收地補償，他們可在終止社員身分後，視乎其適用的房屋褔利資格，他們仍可享用政府現行的房屋福利；由於公務員房屋福利只提供予現職公務員，退休的未散社社員或未同意解散前社員皆沒有資格享用房屋福利。

政府回覆發揮積極作用

市建局團隊向靠背壟道項目內所有社員和前社員發出信件後，團隊向我匯報，在未散社的合作社樓宇內，部份社員在收到信件後，對散社的意向轉趨積極，並主動向市建局查詢支援散社的協助。其中一個未散社社員與團隊分享，回想兩年前得悉市建局啟動項目，她和其他成員曾討論此事，大家都認同樓宇已經老化，通過重建改善生活環境是一件好事，不過他們對補償的計算機制有不少疑問，故此一動不如一靜，暫時不作散社的決定。然而，最近市建局的信件已清楚闡述各個社員關心的問題，她認為現在要把握時機，盡快完成散社程序，希望在市建局提出收購時，能夠以業主的身份考慮收購建議。

與此同時，團隊亦收到美善同道住戶的來信，表示有關信件有助社員確立重建路向，市建局應該盡快展開下一階段的規劃程序，並冀盼城規會能加快處理，讓居民早日改善生活。

事實上，為了縮短「散社」程序，市建局已為合作社試點項目推出免費法律支援措施，委派專責小組和委託有散社經驗的律師行為法律顧問，協助合作社提交散社申請、並協助社員處理修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等程序，節省社員自行處理散社的時間和開支。

在靠背壟道項目內9個未解散的合作社中，美怡建屋合作社是其中之一，涉及10個單位。雖然部份社員已移居海外，但部份在港的社員對散社持正面、積極的態度，越洋與身在海外的社員聯絡，促成一致通過散社的議決。

我在上周參與該合作社的樓契簽署儀式，見證前社員取得單位的註冊業權，正式成為業主。美怡建屋合作社主席江先生在儀式上分享，指今次散社有賴社員齊心協力，才能促成美事。他亦感謝市建局及法律顧問的協助，令合作社以大約一年時間，便完成整個散社及取回業權的程序，較社員自行處理散社要花兩年半的時間，大幅度縮短了18個月。

江主席呼籲項目內其他未散社的合作社街坊，把握這個機會重建，向市建局申請協助散社，改善生活環境，促成項目盡快重建。

背壟道項目內的美怡建屋合作社完成散社程序，社員上周簽署樓契，成為「未補地價業主」。

我感謝美怡建屋合作社社員對市建局的信任和稱讚，亦和江主席一樣，希望靠背壟道項目未散社的合作社社員，能以積極、務實的態度面對重建合作社樓宇。

另一方面，我們亦將在短期內完成處理第二批經城規會諮詢期內收到的公眾意見，繼而進入下一階段的規劃程序。由於靠背壟道項目涉及修改該區的規劃大綱，城規會需要按照既定的程序，處理收集意見、申述及回應等工作，整個規劃程序最長需要13個月完成，若項目獲得城規會批准，我們將盡力爭取在2024年初向項目的業主發出收購建議。

由於散社程序一般需要12個月完成，我冀盼仍未散社的合作社社員，正好趁城規會仍在進行規劃程序的時間，盡快磋商，達成散社的決議，趕及政府作出審批決定前取回單位的業權，當市建局出價收購時，便可以業主的身份考慮收購建議，盡早獲得補償款項購買環境和設施較佳的居所，改善生活環境。