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行政總監網誌《摯誠.志成》

厘清业权身份 促成散社 加快推展靠背垄道重建合作社楼宇试点项目

我在上一篇网志提到,市建局在2020年於九龙城区启动两个重建公务员建屋合作社(合作社)楼宇试点项目,其中有9个合作社的盛德街项目,当中8个在项目开展前已经解散,而在市建局提供免费法律顾问支援服务下,余下一个未解散的合作社亦一致通过散社决定,促成全部合作社在市建局提出收购前完成散社程序,让所有社员以业主身份考虑市建局的收购建议。97%业主已接受补偿,陆续觅得新居,改善生活环境。盛德街项目的成功,为另一个试点项目、靠背垄道/浙江街发展计划(靠背垄道项目)发挥积极、推动作用。

靠背垄道项目涉及28个合作社,在项目开展时,仍有9个合作社未解散,涉及的单位数目占项目单位总数四成。在盛德街项目大致完成收购后,靠背垄道项目内其中一个未解散的合作社,在市建局协助下完成散社程序;另外2个合作社亦已申请解散,待完成相关法律程序后,最快在明年年中完成散社。至於余下6个合作社,大部分已就散社达成初步共识,市建局团队将为他们提供所需协助。

靠背垄道项目存在若干数量的未解散合作社,是落实项目的一大挑战。市建局团队过去透过问卷调查、居民大会等不同方式接触项目内的社员,了解到大部份合作社社员均支持重建;然而,当中有部份仍未散社的社员,对他们拥有合作社单位所涉及的身份、出售单位的安排、如何计算土地补价、收购及补偿机制,以至公务员福利等范畴,存有疑问。

为协助澄清疑窦,市建局团队就未散社社员关注的问题,主动谘询相关的政策局和部门。我们最近收到政府回覆,清楚表明项目内仍未散社的社员,没有单位的业权,因此他们不能出售单位,市建局也不能根据现有机制向社员或其合作社提出收购建议。

针对解散合作社所需要的程序,政府的回覆表明,有关程序分两个阶段进行。首先,合作社需按与合作社相关的条例和规则,召开特别大会,审议和通过解散合作社的决议,只要有项目内合作社半数社员出席,便可构成此会议的法定人数,而散社决议亦只是以出席社员的简单多数票决定。至於第二阶段,是指在议决散社后,合作社需要得到最少75%的社员同意,才可以正式向政府提交解散合作社的申请。该申请只需透过书面方式递交社员的散社同意便可。

市建局团队在一星期前,已向靠背垄道项目内所有社员和前社员发出信件,就上述议题和政府的回覆作清晰和详尽的解说,我将借此网志作一个扼要的说明。

未散社合作社社员没有「业主」身份   

政府早年推行公务员建屋合作社计划,让社员兴建房屋作为他们及其家属的居所。一些社员认为,楼宇既是合作社所建,有关社员理应持有单位的业权,并有权出售,不需要向政府支付土地补价

针对此问题,政府澄清,合作社社员只是以合作社单位的承租人身份,在相关单位居住,他们并不拥有该单位的注册业权。在现行规管合作社楼宇转让业权的机制下,若合作社成员需要出售单位,必须先解散合作社、完成单位转让契约及取回业权的程序,让每一名社员取回单位业权,成为业主。

散社后,合作社单位仍受地契条款的转让限制所规限,业主需签署抵押契,将单位抵押予政府,业主不得出售或出租单位;业主如需出售单位,便要向政府缴付土地补价,解除该单位的转让限制,才可以进行交易。

故此,在现行政策框架下,市建局只能向靠背垄道项目内已解散合作社并取得合法业权的前社员提出收购建议;若然有关单位在解散合作社后仍未撤销转让限制,业主亦要先支付所需的土地补价,之后才能完成相关收购手续,将业权售予市建局。如有业主要求,市建局可从支付给业主的收购金额中扣除土地补价金额,以作缴付土地补价予政府的安排。

由此可见,合作社楼宇与一般私人楼宇的业权截然不同,社员必须依照政府的既定程序,取回单位业权,解除限制,补回地价,才能合法、合规地将单位出售。

倘获政府补偿   须同意支付土地补价

政府不单厘清未散社社员的身份问题,亦就重建合作社楼宇试点项目涉及的收地安排作详细说明。倘若有关重建项目日后获得政府批准,市建局一般会在该项目大致完成收购时,向政府提出收地申请,以收回余下因不同原因未能收购物业的地段,展开重建工作。若重建项目的土地复归政府后,范围内仍有未散社的合作社楼宇单位,以及已散社楼宇内未有出售予市建局的单位,有关社员和前社员可在收地后向政府提出补偿申索。

政府在考虑补偿申索的条件,是社员或前社员须同意缴付相关单位的土地补价,这项安排与市建局的收购建议中,要求已解散合作社的前社员缴付相关单位的土地补价的做法一致。政府在评估单位的土地补价时,将沿用一贯合作社单位的土地补价评估准则,换言之,这些社员和前社员,将不会享有市建局特别为试点项目推出的「划一补地价尺价」[1]安排,而他们亦要待土地归还政府后,才能进行申索的程序。

我们亦留意到,部份社员认为可根据合作社楼宇的地契,自行就整幢合作社楼宇重建,因此计算补偿时,他们应以楼宇重新发展的价值,向政府提出申索。就此意见,政府回覆指出,在考虑依据重新发展价值评估补偿金额的前提,是合作社前社员向政府提交证明文件,所有社员已达成一致协议,同意重新发展,并已就重建展开相关工作。此外,政府若以重新发展价值基准评估前社员所得的补偿,他们便无权得到其他特惠津贴及搬迁开支费用的补偿。

合资格现职前社员可享房屋福利

未散社社员除了关心业权收购和补偿事宜,他们作为服务社会数十年的公务员,亦十分关注政府收回土地后,会否失去公务员应得的房屋福利。就此,政府的回覆文件清晰表示,公务员建屋合作社计划是一项旧有的公务员房屋福利,目的是为合资格公务员提供居所。该计划是按资源酌情提供的房屋福利,并非服务条件。

如果项目内的未散社社员属於现职公务员,而他们选择不接受政府的收地补偿,他们可在终止社员身分后,视乎其适用的房屋褔利资格,他们仍可享用政府现行的房屋福利;由於公务员房屋福利只提供予现职公务员,退休的未散社社员或未同意解散前社员皆没有资格享用房屋福利。

政府回覆发挥积极作用

市建局团队向靠背垄道项目内所有社员和前社员发出信件后,团队向我汇报,在未散社的合作社楼宇内,部份社员在收到信件后,对散社的意向转趋积极,并主动向市建局查询支援散社的协助。其中一个未散社社员与团队分享,回想两年前得悉市建局启动项目,她和其他成员曾讨论此事,大家都认同楼宇已经老化,通过重建改善生活环境是一件好事,不过他们对补偿的计算机制有不少疑问,故此一动不如一静,暂时不作散社的决定。然而,最近市建局的信件已清楚阐述各个社员关心的问题,她认为现在要把握时机,尽快完成散社程序,希望在市建局提出收购时,能够以业主的身份考虑收购建议。

与此同时,团队亦收到美善同道住户的来信,表示有关信件有助社员确立重建路向,市建局应该尽快展开下一阶段的规划程序,并冀盼城规会能加快处理,让居民早日改善生活。

事实上,为了缩短「散社」程序,市建局已为合作社试点项目推出免费法律支援措施,委派专责小组和委托有散社经验的律师行为法律顾问,协助合作社提交散社申请、并协助社员处理修订地契、审批大厦公契、委任清盘人将合作社清盘等程序,节省社员自行处理散社的时间和开支。

在靠背垄道项目内9个未解散的合作社中,美怡建屋合作社是其中之一,涉及10个单位。虽然部份社员已移居海外,但部份在港的社员对散社持正面、积极的态度,越洋与身在海外的社员联络,促成一致通过散社的议决。

我在上周参与该合作社的楼契签署仪式,见证前社员取得单位的注册业权,正式成为业主。美怡建屋合作社主席江先生在仪式上分享,指今次散社有赖社员齐心协力,才能促成美事。他亦感谢市建局及法律顾问的协助,令合作社以大约一年时间,便完成整个散社及取回业权的程序,较社员自行处理散社要花两年半的时间,大幅度缩短了18个月。

江主席呼吁项目内其他未散社的合作社街坊,把握这个机会重建,向市建局申请协助散社,改善生活环境,促成项目尽快重建。

URA Photo 背垄道项目内的美怡建屋合作社完成散社程序,社员上周签署楼契,成为「未补地价业主」

我感谢美怡建屋合作社社员对市建局的信任和称赞,亦和江主席一样,希望靠背垄道项目未散社的合作社社员,能以积极、务实的态度面对重建合作社楼宇。

另一方面,我们亦将在短期内完成处理第二批经城规会谘询期内收到的公众意见,继而进入下一阶段的规划程序。由於靠背垄道项目涉及修改该区的规划大纲,城规会需要按照既定的程序,处理收集意见、申述及回应等工作,整个规划程序最长需要13个月完成,若项目获得城规会批准,我们将尽力争取在2024年初向项目的业主发出收购建议。

由於散社程序一般需要12个月完成,我冀盼仍未散社的合作社社员,正好趁城规会仍在进行规划程序的时间,尽快磋商,达成散社的决议,赶及政府作出审批决定前取回单位的业权,当市建局出价收购时,便可以业主的身份考虑收购建议,尽早获得补偿款项购买环境和设施较佳的居所,改善生活环境。

 

[1]市建局在试点项目首设「划一补地价尺价」安排,以整个项目内获评估为最低的每平方尺补地价,划一作为适用於项目内所有单位需支付的每平方尺补价。整个项目有关单位的划一补地价尺价和原本需向政府缴付的补地价尺价的差额,全数由市建局支付。