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行政總監網誌《摯誠.志成》

「有需要人士維修津貼」兩年批出2.5億元資助 善用資助款項 提升樓宇宜居性

過去一直有意見指,市區重建的速度追不上樓宇老化的速度,市建局應加快開展更大規模的重建計劃,改善居民的生活環境;然而,以今時今日的資源和現行的收購補償機制,透過重建來處理樓宇及舊區老化,既不足夠,亦不徹底。我一直強調,要衡量市區更新的成效,關鍵在做好樓宇復修,延長樓宇壽命,才能減低重建壓力,將資源投放在更新舊區整體的已建設環境。

《市區重建局條例》《市區重建策略》賦予市建局推廣樓宇復修的職能,故此,市建局一直擔當著「倡導」和「促進」的角色,透過提供適當的財政資助和全面技術支援,鼓勵和協助業主適時保養及維修樓宇

對於舊樓進行強制驗樓時,在公用地方所需進行的修葺項目,由於涉及公眾安全和衞生水平,政府為有需要的業主提供資助,為大廈進行維修工程。市建局在2020年6月開始,集中管理所有由政府推行的樓宇復修資助計劃,所涉及的五項資助計劃,當中四項便是針對公用地方不同部份的維修工程[1]。截至上月底,這四項針對公用地方維修的資助計劃,已經審批超過5000申請個案,當中已批出的維修工程合約所涉及的資助總額達到8.2億元。

然而,一幢樓宇的公用地方只佔總樓面面積的四分一;餘下的四份之三為單位內的私人地方,屬於業主的私人財產,他們有責任維持樓宇單位內、外良好狀況。但我們考慮到,不少自住業主屬於長者和有需要人士,他們因欠缺經濟能力而耽誤維修及保養其自住單位,令單位的室內地方變得殘破不堪,不單影響宜居度,嚴重的更會造成危險。因此,市建局同時亦從香港房屋協會接手推行優化了的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」(「維修自住物業津貼」),為全港有需要自住業主提供財政資助,以維修保養他們的單位,整體提升樓宇公用和私人地方的安全水平和宜居度。

六成業主將維修資助用於單位室內工程

「維修自住物業津貼」的申請人資格範圍,以往只是涵蓋年滿60歲及符合入息及資產限額的長者;市建局在接手計劃及作優化後,擴展受眾範圍至領取綜合社會保障援助傷殘津貼的自住業主。每名合資格業主可獲上限80,000元的資助津貼,除了可用於自住單位的維修工程,亦可以補貼大廈公用地方維修工程所需分擔的工程費用。

這項計劃推出至今大約兩年,據市建局團隊向我匯報,截至上月,已批出超過6000宗申請個案,涉及約2億5千元的資助津貼。團隊分析數據,了解到大約6成的資助金額用於單位室內的工程,而大部分均屬於與改善單位室內裝備有關,例如重新髹油漆、更換單位地板和瓷磚、更換座廁、浴缸、大門、鐵閘和修葺或更換破損的窗戶等。而與結構安全相關的維修工程,包括修葺柱、樑、樓板、牆身等已破損的石屎,以及改善衞生設施,例如修葺喉管及防水工程等,則只佔資助金額總數約一成。

從以上數據反映,很多在結構安全上有需要進行改善工程的業主,未有充分利用「有需要人士維修津貼」涵蓋住用單位室內維修工程的用途,為單位內部做好結構上的維修保養。事實上,一個住宅單位要達致宜居,除了更換老舊的設備之餘,更重要的,是要確保結構構件保養得宜,業主應同時做好樓宇公用地方和單位的維修保養,才可以從外到內提升安全和宜居程度。

60年樓齡舊樓單位   裏裏外外翻新

團隊最近分享其中一宗個案,申請人朱先生今年70多歲,居住在長沙灣一幢超過60年樓齡的樓宇已經40多年。朱先生說,十多年前開始,樓宇外牆出現失修和滲漏問題,更蔓延至單位內的結構,例如單位天花、牆身、結構柱及橫樑都出現滲漏及石屎剝落的情況,其中廚房的問題最為嚴重,天花石屎嚴重剝落、鋼筋外露,曾多次有石屎從天花跌落,每次煮食時都擔驚受怕;每逢大雨牆身更會滲水入屋,需用水桶承載,嚴重影響生活。

Web photo 1朱先生所居住的樓宇外牆老化,出現破損滲漏(左圖),滲水問題蔓延至單位內,其中廚房(右圖)天花和橫樑出現嚴重石屎剝落和鋼筋外露。

大廈在2019年8月收到屋宇署的強制驗樓令,要求業主委聘合資格人士進行驗樓和修葺。然而,大廈沒有業主立案法團,缺乏組織能力籌組公用地方維修工程,於是屋宇署在2021年行使法定權力,代業主進行所需的檢驗及修葺,並向合資格業主發放津貼。他感謝政府代業主進行修葺工程,以免樓宇情況進一步惡化,影響結構和對公眾構成安全風險。

至於自住單位的失修問題,朱先生有見外在公用地方將透過維修作改善,室內惡劣情況更不應忽視;然而朱先生退休後已沒有收入,積蓄也不足以負擔單位內的維修工程,因此在去年7月,他便主動申請「維修自住物業津貼」,「如果只做大廈外牆維修,又不做好室內單位,只是金玉其外、敗絮其中,我都希望同時做好室內維修,徹底改善居住環境。」

朱先生個案在同年9月獲批後,經過約4個多月的施工,至今年年初完成工程。承辦商為面積超過500平方呎的天花牆身修補石屎和鋼筋,並進行除銹及防銹工作,以提升單位的結構安全水平和防範滲水效能。隨著公用地方的維修工程已接近完工,朱先生說,大廈由外到內可望「煥然一新」,可以住得更安心又放心。


web photo 2朱先生的單位復修前多處天花石屎剝落、鋼筋外露(左圖),復修後已修補石屎和鋼筋(右圖)。

web photo 3朱先生(右圖 )指大廈外牆的維修工程亦即將完成,單位外牆狀況已作改善,將由外到內「煥然一新」。

業主不能忽視為公用地方維修儲錢

我對朱先生抱著主動的心態,申請市建局的資助為自住單位進行所需的結構維修工程,感到欣慰。然而,由於「維修自住物業津貼」也可以用於大廈的公用地方維修工程,團隊分析數據時,留意到大約4成的資助金額,業主將資助作為支付維修大廈公用地方的費用。

這現象反映,雖然現時已有專屬的樓宇復修資助計劃,就公用地方不同部份的工程提供相關資助,但部份完全沒有為維修工程儲錢的業主,獲取資助後仍然無能力承擔公用地方維修費用的餘款,結果需要動用「維修自住物業津貼」的資助來應付。由於「維修自住物業津貼」每宗個案的資助額以8萬元為上限,結果可用於室內結構工程的津貼便大幅減少,甚至需要放棄進行部份室內工程。由此可見,雖然政府已為業主提供資助,業主仍不能忽視為大廈公用地方的維修工程儲錢的需要。

舊樓公契「公用部分」維修權責不清

業主儲錢不足,將影響樓宇進行整體結構改善工程的成效;另一方面,舊樓大廈公契內容的制定,亦會影響推動樓宇復修的工作。因為若然舊樓公契並沒提及或清晰界定大廈「公用部分」的範圍,一旦遇上維修爭議時,便需要參考《建築物管理條例》的定義,來決定維修責任誰屬;或甚需要訴諸法律,以解決維修問題。

根據現時《建築物管理條例》(「條例」)就「公用部分」的釋義,除了在土地註冊處向業主發出的文書指明專供某一位業主使用、佔用或享用的部分以外,其他部分都屬「公用部分」;同時,除非大廈公契另有規定,否則「條例」附表一指明的部分,例如地基、柱和樑等結構構件、升降機、走廊、樓梯、照明和消防設備等,均屬於「公用部分」。另一方面,大廈公契需清楚列明業主、法團和公契經理人就樓宇內的私人地方、公用部分及設施等的監管、維修保養等方面的權利、權益和責任。

不過,絕大部分在大廈公契指引於1987年實施前落成的舊樓,均未有提及「公用部分」或清晰界定「公用部分」所指的地方,導致當「公用部分」需要進行維修時,便出現權責不清、問題拖延未能處理的情況。

過去曾經有不少涉及舊樓單位的維修工程,因為業主和法團未能釐清維修責任誰屬,引致爭拗。舉例來說,如果一個單位外牆滲水引致內壁位置出現石屎爆裂,業主或法團往往因為該位置是否屬於「公用部分」而出現分歧;若然大廈公契沒有提及或未有清晰界定大廈「公用部分」的範圍,業主和法團在維修責任上便容易出現爭拗,雙方均不願意支付維修費用,令維修工程一再拖延,最終可能會對大廈結構造成損壞,並對大廈安全構成影響。

又例如因天面防水層破損引起滲水,導致頂層單位天花出現石屎爆裂問題。在這一例子中,若然大廈公契內並沒有清楚訂明天面防水層是否屬於「公用部分」,法團往往會因為天台屬於私人業權為理由,拒絕維修防水層,最終影響頂層單位業主的生活,雙方更可能需要訴諸法律,消耗一段長時間才把權責問題解決,而石屎爆裂的程度亦隨時間愈來愈劇烈。

涉及舊樓公契的問題複雜,除非大廈全體業主一致同意更改公契,否則當「公用部分」出現問題時,並非一時三刻能夠解決。為此, 我建議舊樓業主可以考慮申請「維修自住物業津貼」,盡早處理自住單位內構件的維修保養,改善居所的安全和宜居度。

針對這問題,市建局將會就大廈公契內有關單位「公用部分」維修的權責事宜,進行詳細檢視,並向政府提交優化建議;與此同時,我們亦會在市建局項目先行採用因應「公用部分」的定義以及相關維修保養權責,制定更清晰條文的「優化版」公契,以減低日後業主和法團在維修責任上出現爭拗的機會。待相關工作成熟時,我將會在網誌與大家分享。

重建並非僅有出路

我明白為數不少的舊區居民現時均面對居住環境欠佳的情況,希望市建局盡快重建。然而,重建涉及漫長的規劃和收購程序,即使市建局為某一舊區制定了重建時間表,亦不代表能夠一夜間改善舊區居民現時面對的居住環境和衞生情況。重建並非改善居住環境的僅有出路,因此,推動業主進行樓宇復修工作,亦非常重要。

未來,我希望社會各界更積極向不同樓宇類別和樓齡的大廈業主,推廣定期檢查和保養,以至預測性維修的概念,並制定相關執行機制,這才是從根源解決樓宇及城市環境「雙老化」的方法。