「有需要人士維修津貼」兩年批出2.5億元資助　善用資助款項　提升樓宇宜居性

六成業主將維修資助用於單位室內工程

「維修自住物業津貼」的申請人資格範圍，以往只是涵蓋年滿60歲及符合入息及資產限額的長者；市建局在接手計劃及作優化後，擴展受眾範圍至領取綜合社會保障援助及傷殘津貼的自住業主。每名合資格業主可獲上限80,000元的資助津貼，除了可用於自住單位的維修工程，亦可以補貼大廈公用地方維修工程所需分擔的工程費用。

這項計劃推出至今大約兩年，據市建局團隊向我匯報，截至上月，已批出超過6000宗申請個案，涉及約2億5千元的資助津貼。團隊分析數據，了解到大約6成的資助金額用於單位室內的工程，而大部分均屬於與改善單位室內裝備有關，例如重新髹油漆、更換單位地板和瓷磚、更換座廁、浴缸、大門、鐵閘和修葺或更換破損的窗戶等。而與結構安全相關的維修工程，包括修葺柱、樑、樓板、牆身等已破損的石屎，以及改善衞生設施，例如修葺喉管及防水工程等，則只佔資助金額總數約一成。

從以上數據反映，很多在結構安全上有需要進行改善工程的業主，未有充分利用「有需要人士維修津貼」涵蓋住用單位室內維修工程的用途，為單位內部做好結構上的維修保養。事實上，一個住宅單位要達致宜居，除了更換老舊的設備之餘，更重要的，是要確保結構構件保養得宜，業主應同時做好樓宇公用地方和單位的維修保養，才可以從外到內提升安全和宜居程度。

60年樓齡舊樓單位   裏裏外外翻新

團隊最近分享其中一宗個案，申請人朱先生今年70多歲，居住在長沙灣一幢超過60年樓齡的樓宇已經40多年。朱先生說，十多年前開始，樓宇外牆出現失修和滲漏問題，更蔓延至單位內的結構，例如單位天花、牆身、結構柱及橫樑都出現滲漏及石屎剝落的情況，其中廚房的問題最為嚴重，天花石屎嚴重剝落、鋼筋外露，曾多次有石屎從天花跌落，每次煮食時都擔驚受怕；每逢大雨牆身更會滲水入屋，需用水桶承載，嚴重影響生活。

朱先生所居住的樓宇外牆老化，出現破損滲漏（左圖），滲水問題蔓延至單位內，其中廚房（右圖）天花和橫樑出現嚴重石屎剝落和鋼筋外露。

大廈在2019年8月收到屋宇署的強制驗樓令，要求業主委聘合資格人士進行驗樓和修葺。然而，大廈沒有業主立案法團，缺乏組織能力籌組公用地方維修工程，於是屋宇署在2021年行使法定權力，代業主進行所需的檢驗及修葺，並向合資格業主發放津貼。他感謝政府代業主進行修葺工程，以免樓宇情況進一步惡化，影響結構和對公眾構成安全風險。

至於自住單位的失修問題，朱先生有見外在公用地方將透過維修作改善，室內惡劣情況更不應忽視；然而朱先生退休後已沒有收入，積蓄也不足以負擔單位內的維修工程，因此在去年7月，他便主動申請「維修自住物業津貼」，「如果只做大廈外牆維修，又不做好室內單位，只是金玉其外、敗絮其中，我都希望同時做好室內維修，徹底改善居住環境。」

朱先生個案在同年9月獲批後，經過約4個多月的施工，至今年年初完成工程。承辦商為面積超過500平方呎的天花牆身修補石屎和鋼筋，並進行除銹及防銹工作，以提升單位的結構安全水平和防範滲水效能。隨著公用地方的維修工程已接近完工，朱先生說，大廈由外到內可望「煥然一新」，可以住得更安心又放心。

朱先生的單位復修前多處天花石屎剝落、鋼筋外露（左圖），復修後已修補石屎和鋼筋（右圖）。

朱先生（右圖 ）指大廈外牆的維修工程亦即將完成，單位外牆狀況已作改善，將由外到內「煥然一新」。

業主不能忽視為公用地方維修儲錢

我對朱先生抱著主動的心態，申請市建局的資助為自住單位進行所需的結構維修工程，感到欣慰。然而，由於「維修自住物業津貼」也可以用於大廈的公用地方維修工程，團隊分析數據時，留意到大約4成的資助金額，業主將資助作為支付維修大廈公用地方的費用。

這現象反映，雖然現時已有專屬的樓宇復修資助計劃，就公用地方不同部份的工程提供相關資助，但部份完全沒有為維修工程儲錢的業主，獲取資助後仍然無能力承擔公用地方維修費用的餘款，結果需要動用「維修自住物業津貼」的資助來應付。由於「維修自住物業津貼」每宗個案的資助額以8萬元為上限，結果可用於室內結構工程的津貼便大幅減少，甚至需要放棄進行部份室內工程。由此可見，雖然政府已為業主提供資助，業主仍不能忽視為大廈公用地方的維修工程儲錢的需要。

舊樓公契「公用部分」維修權責不清

業主儲錢不足，將影響樓宇進行整體結構改善工程的成效；另一方面，舊樓大廈公契內容的制定，亦會影響推動樓宇復修的工作。因為若然舊樓公契並沒提及或清晰界定大廈「公用部分」的範圍，一旦遇上維修爭議時，便需要參考《建築物管理條例》的定義，來決定維修責任誰屬；或甚需要訴諸法律，以解決維修問題。

根據現時《建築物管理條例》（「條例」）就「公用部分」的釋義，除了在土地註冊處向業主發出的文書指明專供某一位業主使用、佔用或享用的部分以外，其他部分都屬「公用部分」；同時，除非大廈公契另有規定，否則「條例」附表一指明的部分，例如地基、柱和樑等結構構件、升降機、走廊、樓梯、照明和消防設備等，均屬於「公用部分」。另一方面，大廈公契需清楚列明業主、法團和公契經理人就樓宇內的私人地方、公用部分及設施等的監管、維修保養等方面的權利、權益和責任。

不過，絕大部分在大廈公契指引於1987年實施前落成的舊樓，均未有提及「公用部分」或清晰界定「公用部分」所指的地方，導致當「公用部分」需要進行維修時，便出現權責不清、問題拖延未能處理的情況。

過去曾經有不少涉及舊樓單位的維修工程，因為業主和法團未能釐清維修責任誰屬，引致爭拗。舉例來說，如果一個單位外牆滲水引致內壁位置出現石屎爆裂，業主或法團往往因為該位置是否屬於「公用部分」而出現分歧；若然大廈公契沒有提及或未有清晰界定大廈「公用部分」的範圍，業主和法團在維修責任上便容易出現爭拗，雙方均不願意支付維修費用，令維修工程一再拖延，最終可能會對大廈結構造成損壞，並對大廈安全構成影響。

又例如因天面防水層破損引起滲水，導致頂層單位天花出現石屎爆裂問題。在這一例子中，若然大廈公契內並沒有清楚訂明天面防水層是否屬於「公用部分」，法團往往會因為天台屬於私人業權為理由，拒絕維修防水層，最終影響頂層單位業主的生活，雙方更可能需要訴諸法律，消耗一段長時間才把權責問題解決，而石屎爆裂的程度亦隨時間愈來愈劇烈。

涉及舊樓公契的問題複雜，除非大廈全體業主一致同意更改公契，否則當「公用部分」出現問題時，並非一時三刻能夠解決。為此， 我建議舊樓業主可以考慮申請「維修自住物業津貼」，盡早處理自住單位內構件的維修保養，改善居所的安全和宜居度。

針對這問題，市建局將會就大廈公契內有關單位「公用部分」維修的權責事宜，進行詳細檢視，並向政府提交優化建議；與此同時，我們亦會在市建局項目先行採用因應「公用部分」的定義以及相關維修保養權責，制定更清晰條文的「優化版」公契，以減低日後業主和法團在維修責任上出現爭拗的機會。待相關工作成熟時，我將會在網誌與大家分享。

重建並非僅有出路

我明白為數不少的舊區居民現時均面對居住環境欠佳的情況，希望市建局盡快重建。然而，重建涉及漫長的規劃和收購程序，即使市建局為某一舊區制定了重建時間表，亦不代表能夠一夜間改善舊區居民現時面對的居住環境和衞生情況。重建並非改善居住環境的僅有出路，因此，推動業主進行樓宇復修工作，亦非常重要。

未來，我希望社會各界更積極向不同樓宇類別和樓齡的大廈業主，推廣定期檢查和保養，以至預測性維修的概念，並制定相關執行機制，這才是從根源解決樓宇及城市環境「雙老化」的方法。