「有需要人士维修津贴」两年批出2.5亿元资助　善用资助款项　提升楼宇宜居性

六成业主将维修资助用於单位室内工程

「维修自住物业津贴」的申请人资格范围，以往只是涵盖年满60岁及符合入息及资产限额的长者；市建局在接手计划及作优化后，扩展受众范围至领取综合社会保障援助及伤残津贴的自住业主。每名合资格业主可获上限80,000元的资助津贴，除了可用於自住单位的维修工程，亦可以补贴大厦公用地方维修工程所需分担的工程费用。

这项计划推出至今大约两年，据市建局团队向我汇报，截至上月，已批出超过6000宗申请个案，涉及约2亿5千元的资助津贴。团队分析数据，了解到大约6成的资助金额用於单位室内的工程，而大部分均属於与改善单位室内装备有关，例如重新髹油漆、更换单位地板和瓷砖、更换座厕、浴缸、大门、铁闸和修葺或更换破损的窗户等。而与结构安全相关的维修工程，包括修葺柱、梁、楼板、墙身等已破损的石屎，以及改善衞生设施，例如修葺喉管及防水工程等，则只占资助金额总数约一成。

从以上数据反映，很多在结构安全上有需要进行改善工程的业主，未有充分利用「有需要人士维修津贴」涵盖住用单位室内维修工程的用途，为单位内部做好结构上的维修保养。事实上，一个住宅单位要达致宜居，除了更换老旧的设备之余，更重要的，是要确保结构构件保养得宜，业主应同时做好楼宇公用地方和单位的维修保养，才可以从外到内提升安全和宜居程度。

60年楼龄旧楼单位   里里外外翻新

团队最近分享其中一宗个案，申请人朱先生今年70多岁，居住在长沙湾一幢超过60年楼龄的楼宇已经40多年。朱先生说，十多年前开始，楼宇外墙出现失修和渗漏问题，更蔓延至单位内的结构，例如单位天花、墙身、结构柱及横梁都出现渗漏及石屎剥落的情况，其中厨房的问题最为严重，天花石屎严重剥落、钢筋外露，曾多次有石屎从天花跌落，每次煮食时都担惊受怕；每逢大雨墙身更会渗水入屋，需用水桶承载，严重影响生活。

朱先生所居住的楼宇外墙老化，出现破损渗漏（左图），渗水问题蔓延至单位内，其中厨房（右图）天花和横梁出现严重石屎剥落和钢筋外露。

大厦在2019年8月收到屋宇署的强制验楼令，要求业主委聘合资格人士进行验楼和修葺。然而，大厦没有业主立案法团，缺乏组织能力筹组公用地方维修工程，於是屋宇署在2021年行使法定权力，代业主进行所需的检验及修葺，并向合资格业主发放津贴。他感谢政府代业主进行修葺工程，以免楼宇情况进一步恶化，影响结构和对公众构成安全风险。

至於自住单位的失修问题，朱先生有见外在公用地方将透过维修作改善，室内恶劣情况更不应忽视；然而朱先生退休后已没有收入，积蓄也不足以负担单位内的维修工程，因此在去年7月，他便主动申请「维修自住物业津贴」，「如果只做大厦外墙维修，又不做好室内单位，只是金玉其外、败絮其中，我都希望同时做好室内维修，彻底改善居住环境。」

朱先生个案在同年9月获批后，经过约4个多月的施工，至今年年初完成工程。承办商为面积超过500平方尺的天花墙身修补石屎和钢筋，并进行除锈及防锈工作，以提升单位的结构安全水平和防范渗水效能。随著公用地方的维修工程已接近完工，朱先生说，大厦由外到内可望「焕然一新」，可以住得更安心又放心。

朱先生的单位复修前多处天花石屎剥落、钢筋外露（左图），复修后已修补石屎和钢筋（右图）。

朱先生（右图 ）指大厦外墙的维修工程亦即将完成，单位外墙状况已作改善，将由外到内「焕然一新」。

业主不能忽视为公用地方维修储钱

我对朱先生抱著主动的心态，申请市建局的资助为自住单位进行所需的结构维修工程，感到欣慰。然而，由於「维修自住物业津贴」也可以用於大厦的公用地方维修工程，团队分析数据时，留意到大约4成的资助金额，业主将资助作为支付维修大厦公用地方的费用。

这现象反映，虽然现时已有专属的楼宇复修资助计划，就公用地方不同部份的工程提供相关资助，但部份完全没有为维修工程储钱的业主，获取资助后仍然无能力承担公用地方维修费用的余款，结果需要动用「维修自住物业津贴」的资助来应付。由於「维修自住物业津贴」每宗个案的资助额以8万元为上限，结果可用於室内结构工程的津贴便大幅减少，甚至需要放弃进行部份室内工程。由此可见，虽然政府已为业主提供资助，业主仍不能忽视为大厦公用地方的维修工程储钱的需要。

旧楼公契「公用部分」维修权责不清

业主储钱不足，将影响楼宇进行整体结构改善工程的成效；另一方面，旧楼大厦公契内容的制定，亦会影响推动楼宇复修的工作。因为若然旧楼公契并没提及或清晰界定大厦「公用部分」的范围，一旦遇上维修争议时，便需要参考《建筑物管理条例》的定义，来决定维修责任谁属；或甚需要诉诸法律，以解决维修问题。

根据现时《建筑物管理条例》（「条例」）就「公用部分」的释义，除了在土地注册处向业主发出的文书指明专供某一位业主使用、占用或享用的部分以外，其他部分都属「公用部分」；同时，除非大厦公契另有规定，否则「条例」附表一指明的部分，例如地基、柱和梁等结构构件、升降机、走廊、楼梯、照明和消防设备等，均属於「公用部分」。另一方面，大厦公契需清楚列明业主、法团和公契经理人就楼宇内的私人地方、公用部分及设施等的监管、维修保养等方面的权利、权益和责任。

不过，绝大部分在大厦公契指引於1987年实施前落成的旧楼，均未有提及「公用部分」或清晰界定「公用部分」所指的地方，导致当「公用部分」需要进行维修时，便出现权责不清、问题拖延未能处理的情况。

过去曾经有不少涉及旧楼单位的维修工程，因为业主和法团未能厘清维修责任谁属，引致争拗。举例来说，如果一个单位外墙渗水引致内壁位置出现石屎爆裂，业主或法团往往因为该位置是否属於「公用部分」而出现分歧；若然大厦公契没有提及或未有清晰界定大厦「公用部分」的范围，业主和法团在维修责任上便容易出现争拗，双方均不愿意支付维修费用，令维修工程一再拖延，最终可能会对大厦结构造成损坏，并对大厦安全构成影响。

又例如因天面防水层破损引起渗水，导致顶层单位天花出现石屎爆裂问题。在这一例子中，若然大厦公契内并没有清楚订明天面防水层是否属於「公用部分」，法团往往会因为天台属於私人业权为理由，拒绝维修防水层，最终影响顶层单位业主的生活，双方更可能需要诉诸法律，消耗一段长时间才把权责问题解决，而石屎爆裂的程度亦随时间愈来愈剧烈。

涉及旧楼公契的问题复杂，除非大厦全体业主一致同意更改公契，否则当「公用部分」出现问题时，并非一时三刻能够解决。为此， 我建议旧楼业主可以考虑申请「维修自住物业津贴」，尽早处理自住单位内构件的维修保养，改善居所的安全和宜居度。

针对这问题，市建局将会就大厦公契内有关单位「公用部分」维修的权责事宜，进行详细检视，并向政府提交优化建议；与此同时，我们亦会在市建局项目先行采用因应「公用部分」的定义以及相关维修保养权责，制定更清晰条文的「优化版」公契，以减低日后业主和法团在维修责任上出现争拗的机会。待相关工作成熟时，我将会在网志与大家分享。

重建并非仅有出路

我明白为数不少的旧区居民现时均面对居住环境欠佳的情况，希望市建局尽快重建。然而，重建涉及漫长的规划和收购程序，即使市建局为某一旧区制定了重建时间表，亦不代表能够一夜间改善旧区居民现时面对的居住环境和衞生情况。重建并非改善居住环境的仅有出路，因此，推动业主进行楼宇复修工作，亦非常重要。

未来，我希望社会各界更积极向不同楼宇类别和楼龄的大厦业主，推广定期检查和保养，以至预测性维修的概念，并制定相关执行机制，这才是从根源解决楼宇及城市环境「双老化」的方法。