盡力協助店舖經營者回遷 保留龍城區小街小舖特色
在剛過去的星期二，周主席和我向傳媒分享市建局在過去一年的工作，當中提到在九龍城區的衙前圍道／賈炳達道項目（KC-017項目），以「融合策略」推動市區更新工作，透過將重建項目與「小區復修模式」融合，整體提升舊區已建設環境和地區面貌、道路網絡和公共設施水平；而在小區復修樓宇居住的單位業主，亦可以享受重建項目帶來的社區裨益。
我們在項目開展前，已知悉「龍城」區是一個街舖林立、具有不少地區特色店舖和食肆的社區。為此，當我們在策劃項目時，已將保留這地區特色、協助店舖經營者調遷及回遷等事宜，提升到規劃層面，讓項目的整體設計就這方面能作配合。
為此，團隊在開展項目時已介紹多項規劃細節，包括將以往一貫「蛋糕式」的多層商場設計，改為臨街式小舖設計，並增加地舖數量涵蓋南角道、衙前塱道及侯王道；提供綠化行人步道，並在兩旁設臨街商舖，方便市民「行街」，帶動小區經濟。此外，我們亦就商戶不同業務種類作考慮，研究為經營者提供過渡和回遷安排的可行方案。以上種種都顯示，團隊希望盡力協助店舖能夠在項目完成後繼續在原區經營、保留當區小街小舖的街道氛圍，以及潮泰飲食文化的地區形象。
成立跨部門專隊落區了解需要
市建局團隊今年5月底啟動KC-017項目，隨即進行凍結人口調查，掌握項目內住戶及店舖經營者身份、單位使用情況、商戶業務種類、經營年期等資料。在整理所收集到的資料後，我們亦特別成立由多個部門同事組成的專隊，與項目內的商戶訪談，了解他們對項目的的意見、日後經營的意願及需要，務求掌握具體情況以制訂切合商戶需要的方案和協助。
KC-017項目的凍結人口調查工作進展順利，調查團隊已聯絡了項目範圍內約九成的居民及商戶，登記他們身份和單位的佔用情況。項目內大約有140間商舖，初步分析相關資料後，大致有兩類與地區相關的店舖。第一類為與九龍城街市業務息息相關的鮮貨和乾貨店舖，例如售賣鮮肉、蔬果、海味和其他食材等，它們多集中在街市附近一帶經營；另外亦有約一成為潮泰飲食文化相關的特色店舖，例如售賣傳統潮汕鄉土食品、泰國菜館等，他們分佈在項目內不同位置的地舖經營。
這些與街市業務和潮泰相關的商舖，超過九成屬於租戶，經營年期各不同，約一半商舖經營年期在10年以下，包括一些以連鎖式經營、近年才進駐該區的雜貨和肉食店；亦有一些在區內已經營了數十年、屬於歷史悠久的「老字號」，經營者初步對KC-017項目抱有不同的意見。
為進一步掌握商戶的經營情況及對日後調遷的意見，市建局特別成立跨部門專隊，涵蓋收購及遷置、規劃及設計及社區關係等不同部門的同事，在完成凍結人口調查工作後，隨即落區探訪項目範圍內的商戶，除了向他們講解市建局下一步的工作之外，更讓他們了解市建局在規劃項目時，就保留小街小舖及地區飲食文化特色的相關設計和佈局，以及過往在市建局其他項目對商戶在遷置方面提供的協助；最重要的是，藉著訪談讓商戶表達在項目開展後，他們對過渡經營安排和回遷的意願和需要。
據團隊向我匯報，有商戶向我們反映，在市建局宣布啟動項目後不久，曾有地產代理向他們聲稱，指市建局將於短期收購其舖位物業，著他們盡快另覓舖位經營，令商戶十分惶恐和擔憂。經我們團隊訪談，解釋項目規劃程序、諮詢以及收購的流程和時間表後，受訪的商舖經營者均感到安心，部分更對市建局將會制訂過渡經營安排和回遷方案，表示欣賞。
老字號商戶期盼重建改善環境
在已進行訪談的商戶當中，在九龍城街市對面售賣新鮮豬肉超過半世紀的商販吳先生與團隊分享，指店舖建築比較舊，舖內天花多處因滲水引致批盪剝落，牆身亦有裂痕，經營環境欠佳；至於區內環境，吳先生表示車輛違泊問題嚴重，特別在街市的兩旁，經常出現人車爭路、違泊車輛堵塞交通的情況，對區內居民出入和做商戶經營者來說，造成很大困擾。
他坦言，不少商戶和街坊一直期盼盡早重建，改善地區環境，徹底處理樓宇老化引致環境衞生差、街道和步行環境欠佳，違例泊車嚴重導致交通擠塞等積存多年的問題。
吳先生的舖內天花多處批盪剝落（紅箭咀）、牆身亦有裂痕（黃箭咀），環境欠佳。
九龍城街市作為九龍區大型街市，多年來吸引多元化鮮貨經營者在街市附近一帶經營，形成一個商業生態圈，方便區內以至區外市民到訪一併選購鮮肉、蔬果和海產等不同食材。吳先生希望日後能夠遷回項目靠近新街市的地方繼續經營。
除與街市息息相關的商舖業務之外，龍城區亦以滙聚潮泰食肆聞名。在九龍城街市對面經營潮州菜館近30年的李太說，90年代龍城區大部分商舖以售賣潮汕食品、雜貨為主，昔日其門如市。不過，近年新一代年青人對潮汕食品缺乏認識和興趣，現時主要是上了年紀的熟客光顧，生意大不如前，因此萌生退休念頭。
她說，若然市建局在重建後可設立「潮汕特色街」，邀請更多與潮汕相關的特色店舖集中一起，為龍城區注入活力，相信可吸引到更多遊人光顧，加強地區特色，她十分樂意到時協助她的女兒一同在原區經營。
李太期盼重建後設立「潮汕特色街」，邀請更多與潮汕相關的特色店舖集中一起。
在接下來的日子，我們的「夥伴同行」計劃團隊，將逐一約見商戶和項目內的居民，向他們詳細講解收購及遷置的政策、項目不同階段的時間表，以及市建局的協助。
研究不同方案 讓商戶原區經營
我們明白不少鮮貨商舖希望重建期間可以繼續經營，團隊正研究在主地盤或附近範圍，尋找可以用作臨時過渡期安排的地點，供有意留在原區經營的鮮貨商，先在過渡期能較集中一處繼續經營，方便市民購買食材；待項目完成後，才再搬到回遷的地方。
至於希望能在原區繼續經營的潮泰特色食肆和商戶，我們明白食肆搬遷在尋找合適舖位、裝修、符合相關法規要求、牌照申請等事宜，較一般商戶所耗時間及資源較多，故此，我們除研究在KC-017項目提供讓特色食肆和商戶回遷的計劃外，亦考慮在距離KC-017項目大約300米內的市建局沙浦道項目的商業部分，提前為商戶提供合適的商舖選擇，讓他們能繼續在龍城區經營。
政府已於今年5月刊憲收回沙浦道項目的土地，以進行重建計劃。我已要求團隊全面檢視項目的地盤平整、招標、施工等不同工序，先加快建造項目內的商業部分，讓商場基座可以提早兩年，即大約在2029年落成啟用，滿足潮泰特色商戶原區經營的願望，也為他們提供多一個遷置選擇。
而在規劃層面，透過「融合策略」的市區更新模式，KC-017項目、沙浦道項目及小區復修計劃，將增加更多地面行人空間作「門戶廣場」，作為對接新啟德發展區的重要連接點，日後將發揮協同效應，增加人流、帶動小區經濟之餘，更可讓遷到該區的潮泰特色商戶能凝聚一起，配合地方營造措施，舉辦具文化特色的節慶活動，創造更優質的城市空間。
沙浦道項目助老店原區復業
市建局以往在處理發展項目內特色店舖遷置，以至提供回遷安排的工作上，累積了不了經驗。
早在開展沙浦道項目時，我們已推出「保留地區特色特別安排」（「特別安排」），協助符合特定條件的經營者繼續在原區經營。在「特別安排」下，我們預留新發展項目內部分商舖，給現時於該項目範圍內經營泰國餐館及歷史悠久食肆的地舖，日後可以優先租用新發展項目內的商舖，並提供特惠租金，為期五年。經營者的範疇更因應該項目的特殊性，擴闊至涵蓋為泰國社群及潮州社群提供服務的地區組織或機構。
其中，在沙浦道項目內經營了近半世紀的黃明記粥粉麵家（黃明記），麵店經營者在2020年11月接受了市建局的收購補償，同時亦申請「特別安排」，日後可回遷至新發展項目內的商舖繼續營運。
黃明記經營者在接受收購賠償的大約半年後，於原店舖附近覓得合適的舖位作為過渡期經營的安排。麵店第二代負責人黃先生向團隊分享，他從小在九龍城長大，對這區存著感情。
然而，黃先生亦表示，近年區內不少舊樓重建成為單幢式住宅樓宇，沒有設置停車場，住戶的車輛於街道停泊，令違例泊車及道路擠塞的問題更趨嚴重。他稱，不少「熟客」都會從其他地區駕車「幫襯」，但泊位不足令不少客人卻步，故此，他一直希望整個小區可以重新規劃發展，以提供更多公眾泊車位，解決現時的問題之餘，亦可以帶動人流和生意。
黃先生歡迎市建局為他們這類老字號提供回遷的安排，讓麵店在重建後、生活和經營環境改善後，繼續經營。他期盼沙浦道項目的商業部分可以盡早落成，讓他可以早日遷入，將地區情誼傳承下去。
黃明記負責人接受收購賠償後，已將位於啟德道(左)的舊舖交予市建局，並於毗鄰的沙浦道覓得合適的新舖(右)，在過渡期間經營。
黃先生期望整個九龍城區重新規劃發展，以提供更多停車場和公眾泊車位，解決交通擠塞和違泊問題。
聚焦處理問題 加快推展項目
KC-017計劃以及其連繫沙浦道項目我們以「融合策略」、加入小區樓宇復修和活化舊區街道的市區更新工作，涵蓋範圍廣濶、持分者眾多，當中需要處理的工作範疇、涉及的法規和程序亦複雜。市建局已經與不同政府部門建立工作小組，期望能聚焦處理項目涉及的不同專項工作，加快推展項目。我們預計，KC-017計劃涉及的規劃程序和物業收購，需要數年時間才完成，在這段期間，市建局團隊會繼續與住戶和商戶溝通，了解不同的需要，並將落實商戶過渡性安排和回遷不同方案的具體細節。
要更新舊區、改善已建設環境，提升小區整體的宜居度，並不能靠局部工作或「小修小補」式的處理，而是需要全面的規劃和執行，才能解決舊區樓宇老化、社區設施過時、街道和步行環境欠佳，交通擠塞，及環境衞生等「老、大、難」問題。