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行政總監網誌《摯誠.志成》

尽力协助店铺经营者回迁 保留龙城区小街小铺特色

在刚过去的星期二,周主席和我向传媒分享市建局在过去一年的工作,当中提到在九龙城区的衙前围道/贾炳达道项目(KC-017项目),以「融合策略」推动市区更新工作,透过将重建项目与「小区复修模式」融合,整体提升旧区已建设环境和地区面貌、道路网络和公共设施水平;而在小区复修楼宇居住的单位业主,亦可以享受重建项目带来的社区裨益。

我们在项目开展前,已知悉「龙城」区是一个街铺林立、具有不少地区特色店铺和食肆的社区。为此,当我们在策划项目时,已将保留这地区特色、协助店铺经营者调迁及回迁等事宜,提升到规划层面,让项目的整体设计就这方面能作配合。

为此,团队在开展项目时已介绍多项规划细节,包括将以往一贯「蛋糕式」的多层商场设计,改为临街式小铺设计,并增加地铺数量涵盖南角道、衙前塱道及侯王道;提供绿化行人步道,并在两旁设临街商铺,方便市民「行街」,带动小区经济。此外,我们亦就商户不同业务种类作考虑,研究为经营者提供过渡和回迁安排的可行方案。以上种种都显示,团队希望尽力协助店铺能够在项目完成后继续在原区经营、保留当区小街小铺的街道氛围,以及潮泰饮食文化的地区形象。

成立跨部门专队落区了解需要

市建局团队今年5月底启动KC-017项目,随即进行冻结人口调查,掌握项目内住户及店铺经营者身份、单位使用情况、商户业务种类、经营年期等资料。在整理所收集到的资料后,我们亦特别成立由多个部门同事组成的专队,与项目内的商户访谈,了解他们对项目的的意见、日后经营的意愿及需要,务求掌握具体情况以制订切合商户需要的方案和协助。

KC-017项目的冻结人口调查工作进展顺利,调查团队已联络了项目范围内约九成的居民及商户,登记他们身份和单位的占用情况。项目内大约有140间商铺,初步分析相关资料后,大致有两类与地区相关的店铺。第一类为与九龙城街市业务息息相关的鲜货和干货店铺,例如售卖鲜肉、蔬果、海味和其他食材等,它们多集中在街市附近一带经营;另外亦有约一成为潮泰饮食文化相关的特色店铺,例如售卖传统潮汕乡土食品、泰国菜馆等,他们分布在项目内不同位置的地铺经营。

这些与街市业务和潮泰相关的商铺,超过九成属於租户,经营年期各不同,约一半商铺经营年期在10年以下,包括一些以连锁式经营、近年才进驻该区的杂货和肉食店;亦有一些在区内已经营了数十年、属於历史悠久的「老字号」,经营者初步对KC-017项目抱有不同的意见。

为进一步掌握商户的经营情况及对日后调迁的意见,市建局特别成立跨部门专队,涵盖收购及迁置、规划及设计及社区关系等不同部门的同事,在完成冻结人口调查工作后,随即落区探访项目范围内的商户,除了向他们讲解市建局下一步的工作之外,更让他们了解市建局在规划项目时,就保留小街小铺及地区饮食文化特色的相关设计和布局,以及过往在市建局其他项目对商户在迁置方面提供的协助;最重要的是,藉著访谈让商户表达在项目开展后,他们对过渡经营安排和回迁的意愿和需要。

据团队向我汇报,有商户向我们反映,在市建局宣布启动项目后不久,曾有地产代理向他们声称,指市建局将於短期收购其铺位物业,著他们尽快另觅铺位经营,令商户十分惶恐和担忧。经我们团队访谈,解释项目规划程序、谘询以及收购的流程和时间表后,受访的商铺经营者均感到安心,部分更对市建局将会制订过渡经营安排和回迁方案,表示欣赏。

老字号商户期盼重建改善环境

在已进行访谈的商户当中,在九龙城街市对面售卖新鲜猪肉超过半世纪的商贩吴先生与团队分享,指店铺建筑比较旧,铺内天花多处因渗水引致批荡剥落,墙身亦有裂痕,经营环境欠佳;至於区内环境,吴先生表示车辆违泊问题严重,特别在街市的两旁,经常出现人车争路、违泊车辆堵塞交通的情况,对区内居民出入和做商户经营者来说,造成很大困扰。

他坦言,不少商户和街坊一直期盼尽早重建,改善地区环境,彻底处理楼宇老化引致环境衞生差、街道和步行环境欠佳,违例泊车严重导致交通挤塞等积存多年的问题。

web photo 1吴先生的铺内天花多处批荡剥落红箭咀)、墙身亦有裂痕(黄箭咀),环境欠佳

九龙城街市作为九龙区大型街市,多年来吸引多元化鲜货经营者在街市附近一带经营,形成一个商业生态圈,方便区内以至区外市民到访一并选购鲜肉、蔬果和海产等不同食材。吴先生希望日后能够迁回项目靠近新街市的地方继续经营。

除与街市息息相关的商铺业务之外,龙城区亦以滙聚潮泰食肆闻名。在九龙城街市对面经营潮州菜馆近30年的李太说,90年代龙城区大部分商铺以售卖潮汕食品、杂货为主,昔日其门如市。不过,近年新一代年青人对潮汕食品缺乏认识和兴趣,现时主要是上了年纪的熟客光顾,生意大不如前,因此萌生退休念头。

她说,若然市建局在重建后可设立「潮汕特色街」,邀请更多与潮汕相关的特色店铺集中一起,为龙城区注入活力,相信可吸引到更多游人光顾,加强地区特色,她十分乐意到时协助她的女儿一同在原区经营。

web photo 2李太期盼重建后设立「潮汕特色街」,邀请更多与潮汕相关的特色店铺集中一起。

在接下来的日子,我们的「伙伴同行」计划团队,将逐一约见商户和项目内的居民,向他们详细讲解收购及迁置的政策、项目不同阶段的时间表,以及市建局的协助。

研究不同方案 让商户原区经营

我们明白不少鲜货商铺希望重建期间可以继续经营,团队正研究在主地盘或附近范围,寻找可以用作临时过渡期安排的地点,供有意留在原区经营的鲜货商,先在过渡期能较集中一处继续经营,方便市民购买食材;待项目完成后,才再搬到回迁的地方。

至於希望能在原区继续经营的潮泰特色食肆和商户,我们明白食肆搬迁在寻找合适铺位、装修、符合相关法规要求、牌照申请等事宜,较一般商户所耗时间及资源较多,故此,我们除研究在KC-017项目提供让特色食肆和商户回迁的计划外,亦考虑在距离KC-017项目大约300米内的市建局沙浦道项目的商业部分,提前为商户提供合适的商铺选择,让他们能继续在龙城区经营。

政府已於今年5月刊宪收回沙浦道项目的土地,以进行重建计划。我已要求团队全面检视项目的地盘平整、招标、施工等不同工序,先加快建造项目内的商业部分,让商场基座可以提早两年,即大约在2029年落成启用,满足潮泰特色商户原区经营的愿望,也为他们提供多一个迁置选择。

而在规划层面,透过「融合策略」的市区更新模式,KC-017项目、沙浦道项目及小区复修计划,将增加更多地面行人空间作「门户广场」,作为对接新启德发展区的重要连接点,日后将发挥协同效应,增加人流、带动小区经济之余,更可让迁到该区的潮泰特色商户能凝聚一起,配合地方营造措施,举办具文化特色的节庆活动,创造更优质的城市空间。

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沙浦道项目助老店原区复业

市建局以往在处理发展项目内特色店铺迁置,以至提供回迁安排的工作上,累积了不了经验。

早在开展沙浦道项目时,我们已推出「保留地区特色特别安排」(「特别安排」),协助符合特定条件的经营者继续在原区经营。在「特别安排」下,我们预留新发展项目内部分商铺,给现时於该项目范围内经营泰国餐馆及历史悠久食肆的地铺,日后可以优先租用新发展项目内的商铺,并提供特惠租金,为期五年。经营者的范畴更因应该项目的特殊性,扩阔至涵盖为泰国社群及潮州社群提供服务的地区组织或机构。

其中,在沙浦道项目内经营了近半世纪的黄明记粥粉面家(黄明记),面店经营者在2020年11月接受了市建局的收购补偿,同时亦申请「特别安排」,日后可回迁至新发展项目内的商铺继续营运。

黄明记经营者在接受收购赔偿的大约半年后,於原店铺附近觅得合适的铺位作为过渡期经营的安排。面店第二代负责人黄先生向团队分享,他从小在九龙城长大,对这区存著感情。

然而,黄先生亦表示,近年区内不少旧楼重建成为单幢式住宅楼宇,没有设置停车场,住户的车辆於街道停泊,令违例泊车及道路挤塞的问题更趋严重。他称,不少「熟客」都会从其他地区驾车「帮衬」,但泊位不足令不少客人却步,故此,他一直希望整个小区可以重新规划发展,以提供更多公众泊车位,解决现时的问题之余,亦可以带动人流和生意。

黄先生欢迎市建局为他们这类老字号提供回迁的安排,让面店在重建后、生活和经营环境改善后,继续经营。他期盼沙浦道项目的商业部分可以尽早落成,让他可以早日迁入,将地区情谊传承下去。

web photo黄明记负责人接受收购赔后,已将位於启德道()的旧交予市建局,并於毗邻的沙浦道觅得合适的新铺()在过渡期间经营。

web photo黄先生期望整个九龙城区重新规划发展,以提供更多停车场和公众泊车位,解决交通挤塞和违泊问题。

聚焦处理问题 加快推展项目

KC-017计划以及其连系沙浦道项目我们以「融合策略」、加入小区楼宇复修和活化旧区街道的市区更新工作,涵盖范围广濶、持分者众多,当中需要处理的工作范畴、涉及的法规和程序亦复杂。市建局已经与不同政府部门建立工作小组,期望能聚焦处理项目涉及的不同专项工作,加快推展项目。我们预计,KC-017计划涉及的规划程序和物业收购,需要数年时间才完成,在这段期间,市建局团队会继续与住户和商户沟通,了解不同的需要,并将落实商户过渡性安排和回迁不同方案的具体细节。

要更新旧区、改善已建设环境,提升小区整体的宜居度,并不能靠局部工作或「小修小补」式的处理,而是需要全面的规划和执行,才能解决旧区楼宇老化、社区设施过时、街道和步行环境欠佳,交通挤塞,及环境衞生等「老、大、难」问题。