林余家慧：正面看待發展 攜手讓花墟魅力持續綻放（刊登於《明報》）

城市規劃委員會（城規會）已完成審議公眾人士就市區重建局（市建局）洗衣街／花墟道發展計劃（洗衣街項目）草圖作出的申述，認為圖則無需修訂，並將呈交行政長官會同行政會議作核准，為花墟的長遠可持續發展邁前一大步。

筆者曾任建築署署長，有多年規劃及建築方面經驗；讀書時期學校更在花墟附近，是每天返校必經之路，而畢業後投身社會，在空餘時間經常前往「行街買花」。因此，我對這區頗為熟悉，甚至可說與花墟一同「成長」。

花墟經過這數十載的「成長」，一如其他舊區的發展，面對樓宇老化問題，道路及行人網絡、社區民生設施、休憩綠化空間等，亦不敷應用，需要作出改善並注入多元用途及新元素，才能讓這區長遠發展下去。

市建局根據《市區重建局條例》成立，透過將老舊失修區重建成經妥善規劃的新發展區，改善香港的住屋水平、已建設環境以及已建設區的布局；並更好利用已建設環境中失修地區的土地，應付各種發展需要。而《市區重建策略》亦指出，市區更新並不是零星拆建的過程，而是採用全面綜合的方式，藉重建發展、樓宇復修、舊區活化和文物保育等方法，更新舊區面貌。

洗衣街項目符合《市區重建局條例》賦予職能

在這策略下，市建局從「項目主導」的市區更新模式邁向「規劃主導」，透過重整及重新規劃土地用途，以滿足地區需求。市建局開展洗衣街項目，正是履行《市區重建局條例》賦予的職能，透過規劃帶來的裨益，解決地區積存已久的問題；而經妥善規劃建構的新發展區，亦能應付未來發展需要，具體目標包括﹕

（一）解決地區積存已久的問題

花墟有花店佔據行車線上落貨，令交通受阻；途人亦因狹窄的行人路上堆滿貨物而行出馬路，險象環生。

洗衣街項目將興建大型地下停車場，提供約500個私家車和220個公眾泊車位，紓緩花墟一帶泊位不足及違例泊車阻塞路面，造成人車爭路的問題。至於新建的多用途綜合大樓，其面向洗衣街的地面部分將會往後移，以騰出更多地面空間，為行人提供舒適的步行環境。

（二）創造公共空間、提升地區設施

洗衣街項目將會興建一個面積不少於8,800平方米的水道公園，連同項目範圍內其他公共空間，重建後公共空間的面積將增加逾1,185平方米。針對現時區內社區和康體設施老舊的情況，項目將提供逾2萬平方米非住用樓面面積作政府、機構或社區設施用途，是現時項目範圍內相關設施面積的3倍，這不單提升社區設施的水平，更能滿足居民未來的需要。

（三）加強暢達性帶動人流

洗衣街項目將與太子道西／園藝街的保育活化項目發揮協同效應，兩個項目所連接的後巷，將優化成為步行街道，配合美化工程及地方營造手法，延展地區特色及氛圍。而計劃亦將花墟與園圃街雀鳥公園連接，加強暢達性並進一步帶動花墟人流。

（四）為花墟創造更多元營商環境

目前花墟以鮮花零售為主，經濟活動偏向單一，在黃昏時分花店打烊後，人流驟降。筆者認為，可把握項目的契機，透過規劃設計提升社區「硬件」設施，為花墟未來的各種發展需要，提供有利條件。例如將地區特色融入地區經濟，在水道公園落成後推廣「賞花」文化；亦可鼓勵餐廳「以花入饌」，或將花墟塑造成花藝活動的地標，推動以「花」為主題的消費活動，吸引更多市民和遊客到訪和消費，為商戶創造更多元的營商環境。

洗衣街項目並非「重建花墟」

洗衣街項目受影響的花店數目，只佔花墟花店總數約四分一，加上被納入重建範圍內的樓宇，相較過往重建項目所涉及的規模和數目少；而現時太子道西與洗衣街交界是花墟的主要出入口，根據項目的初步設計，將提供更寬廣的地面空間和臨街地舖，讓更多花店進駐；而優化後的步行街，亦將設可供展示花卉或花藝產品的臨街舖面和行人聚腳點。

筆者認為這些規劃方向正確，能發揮加強花墟特色、延展氛圍的作用，再加上未來的水道公園和城市水道，更可提升花墟以及周邊地區的整體完整性。因此，洗衣街項目非但不是破壞或重建花墟；相反，是鞏固和加強花墟特色，助其長遠和持續發展。

公眾對舊區更新的誤解

儘管有上述良好的意願，我留意到有公眾意見，就重建項目的選址、花墟特色及重建時對花店運作造成影響表達關注。當中最大的關注點，是市建局訂定重建項目範圍的準則：一方面有剛完成維修的樓宇被納入重建；另一方面，有收到屋宇署及消防處法定命令的舊樓卻沒有被納入，批評屬「資源錯配」。我認為，這反映社會對市建局推動舊區更新存有三大誤解，包括：

（一）舊區重建等如拆舊廈建新樓；

（二）樓齡較高、尤其是有政府維修命令而未處理的樓宇，需優先考慮納入重建；及

（三）已完成大維修的樓宇，不應重建。

如前所述，市建局按照《市區重建局條例》和《市區重建策略》的宗旨，推動市區更新，並不是「舊樓重建局」。因此，個別樓宇的樓齡或樓宇狀況，不會是市建局開展重建項目的單一考慮。況且，物業是業主的資產，無論自住或出租業主，均有責任做好樓宇維修和保養，確保建築物的安全。若然舊樓業主沒有做好樓宇檢查維修，甚至拖延履行政府的「驗樓令」，抱持大廈日久失修便由市建局收購重建的心態，將引致兩大不良後果：（一）造成惡性循環，樓宇老化問題只會愈趨嚴重；（二）沒有做好樓宇維修保養的業主，卻獲市建局以同區7年樓齡的假設重置單位的收購補償，更換新單位，造成社會資源分配問題。

至於曾進行大維修的樓宇，亦非一勞永逸。首先，大維修工程只涵蓋公用地方，單位內部需由業主自行處理。舊樓出現石屎剝落，往往由於構築物滲水令鋼筋鏽蝕膨漲繼而「迫爆」牆身導致，而滲水早期通常始於單位室內。因此，若業主忽略單位的維修保養，而在樓宇完成公用地方的大維修後，亦對定期檢查及維修的意識鬆懈，當有問題出現便未能及時處理，這不單影響居住環境，更有機會影響大廈的結構安全，樓宇因而失修老化。

再者，大維修無法解決舊樓欠缺消防設備、升降機或「平地𨋢」等，不符合現代居住、建築或消防標準的問題。雖然業主可考慮進行改造重設工程改善，但要落實執行亦非想像中容易，就以加裝升降機為例，涉及建築物結構改動，須通過屋宇署審批；工程費用一般亦逾一百萬元，一旦低層住戶不願意「夾錢」，業主間難以就工程達成共識，最終亦無法把問題解決，只能夠透過重建改善居住環境。

未來透過不同形式聆聽各界意見

筆者希望大眾明白，市區更新工作不應只著眼於重建；相反，應以宏觀視野和客觀態度，探究促進舊區更新的方向和模式，以及達致的目標。

聖誕期間我曾到訪市建局在花墟舉辦的「萬花同慶」活動，當日的花藝工作坊和聖誕裝置深受市民和遊客歡迎；據市建局數據，該周末到訪花墟的人流較一般周末增加三成。市建局在洗衣街項目仍在規劃階段時，已為加強花墟特色、促進人流投放資源；在未來，市建局將繼續與花店商戶、居民和地區人士溝通，廣納意見，令項目能為社區發揮最大的裨益，讓地區長遠蓬勃發展。

我期盼社會各界能把握今次的發展機遇，讓市民對花墟的熟悉度不減之餘，更增添新鮮感；大家攜手井然有序地推動花墟的更新和發展，讓這片土壤散發無限魅力。