林余家慧：正面看待發展 攜手讓花墟魅力持續綻放（刊登於《明報》）

城市规划委员会（城规会）已完成审议公众人士就市区重建局（市建局）洗衣街／花墟道发展计划（洗衣街项目）草图作出的申述，认为图则无需修订，并将呈交行政长官会同行政会议作核准，为花墟的长远可持续发展迈前一大步。

笔者曾任建筑署署长，有多年规划及建筑方面经验；读书时期学校更在花墟附近，是每天返校必经之路，而毕业后投身社会，在空余时间经常前往「行街买花」。因此，我对这区颇为熟悉，甚至可说与花墟一同「成长」。

花墟经过这数十载的「成长」，一如其他旧区的发展，面对楼宇老化问题，道路及行人网络、社区民生设施、休憩绿化空间等，亦不敷应用，需要作出改善并注入多元用途及新元素，才能让这区长远发展下去。

市建局根据《市区重建局条例》成立，透过将老旧失修区重建成经妥善规划的新发展区，改善香港的住屋水平、已建设环境以及已建设区的布局；并更好利用已建设环境中失修地区的土地，应付各种发展需要。而《市区重建策略》亦指出，市区更新并不是零星拆建的过程，而是采用全面综合的方式，藉重建发展、楼宇复修、旧区活化和文物保育等方法，更新旧区面貌。

洗衣街项目符合《市区重建局条例》赋予职能

在这策略下，市建局从「项目主导」的市区更新模式迈向「规划主导」，透过重整及重新规划土地用途，以满足地区需求。市建局开展洗衣街项目，正是履行《市区重建局条例》赋予的职能，透过规划带来的裨益，解决地区积存已久的问题；而经妥善规划建构的新发展区，亦能应付未来发展需要，具体目标包括：

（一）解决地区积存已久的问题

花墟有花店占据行车线上落货，令交通受阻；途人亦因狭窄的行人路上堆满货物而行出马路，险象环生。

洗衣街项目将兴建大型地下停车场，提供约500个私家车和220个公众泊车位，纾缓花墟一带泊位不足及违例泊车阻塞路面，造成人车争路的问题。至於新建的多用途综合大楼，其面向洗衣街的地面部分将会往后移，以腾出更多地面空间，为行人提供舒适的步行环境。

（二）创造公共空间、提升地区设施

洗衣街项目将会兴建一个面积不少於8,800平方米的水道公园，连同项目范围内其他公共空间，重建后公共空间的面积将增加逾1,185平方米。针对现时区内社区和康体设施老旧的情况，项目将提供逾2万平方米非住用楼面面积作政府、机构或社区设施用途，是现时项目范围内相关设施面积的3倍，这不单提升社区设施的水平，更能满足居民未来的需要。

（三）加强畅达性带动人流

洗衣街项目将与太子道西／园艺街的保育活化项目发挥协同效应，两个项目所连接的后巷，将优化成为步行街道，配合美化工程及地方营造手法，延展地区特色及氛围。而计划亦将花墟与园圃街雀鸟公园连接，加强畅达性并进一步带动花墟人流。

（四）为花墟创造更多元营商环境

目前花墟以鲜花零售为主，经济活动偏向单一，在黄昏时分花店打烊后，人流骤降。笔者认为，可把握项目的契机，透过规划设计提升社区「硬件」设施，为花墟未来的各种发展需要，提供有利条件。例如将地区特色融入地区经济，在水道公园落成后推广「赏花」文化；亦可鼓励餐厅「以花入馔」，或将花墟塑造成花艺活动的地标，推动以「花」为主题的消费活动，吸引更多市民和游客到访和消费，为商户创造更多元的营商环境。

洗衣街项目并非「重建花墟」

洗衣街项目受影响的花店数目，只占花墟花店总数约四分一，加上被纳入重建范围内的楼宇，相较过往重建项目所涉及的规模和数目少；而现时太子道西与洗衣街交界是花墟的主要出入口，根据项目的初步设计，将提供更宽广的地面空间和临街地铺，让更多花店进驻；而优化后的步行街，亦将设可供展示花卉或花艺产品的临街铺面和行人聚脚点。

笔者认为这些规划方向正确，能发挥加强花墟特色、延展氛围的作用，再加上未来的水道公园和城市水道，更可提升花墟以及周边地区的整体完整性。因此，洗衣街项目非但不是破坏或重建花墟；相反，是巩固和加强花墟特色，助其长远和持续发展。

公众对旧区更新的误解

尽管有上述良好的意愿，我留意到有公众意见，就重建项目的选址、花墟特色及重建时对花店运作造成影响表达关注。当中最大的关注点，是市建局订定重建项目范围的准则：一方面有刚完成维修的楼宇被纳入重建；另一方面，有收到屋宇署及消防处法定命令的旧楼却没有被纳入，批评属「资源错配」。我认为，这反映社会对市建局推动旧区更新存有三大误解，包括：

（一）旧区重建等如拆旧厦建新楼；

（二）楼龄较高、尤其是有政府维修命令而未处理的楼宇，需优先考虑纳入重建；及

（三）已完成大维修的楼宇，不应重建。

如前所述，市建局按照《市区重建局条例》和《市区重建策略》的宗旨，推动市区更新，并不是「旧楼重建局」。因此，个别楼宇的楼龄或楼宇状况，不会是市建局开展重建项目的单一考虑。况且，物业是业主的资产，无论自住或出租业主，均有责任做好楼宇维修和保养，确保建筑物的安全。若然旧楼业主没有做好楼宇检查维修，甚至拖延履行政府的「验楼令」，抱持大厦日久失修便由市建局收购重建的心态，将引致两大不良后果：（一）造成恶性循环，楼宇老化问题只会愈趋严重；（二）没有做好楼宇维修保养的业主，却获市建局以同区7年楼龄的假设重置单位的收购补偿，更换新单位，造成社会资源分配问题。

至於曾进行大维修的楼宇，亦非一劳永逸。首先，大维修工程只涵盖公用地方，单位内部需由业主自行处理。旧楼出现石屎剥落，往往由於构筑物渗水令钢筋锈蚀膨涨继而「迫爆」墙身导致，而渗水早期通常始於单位室内。因此，若业主忽略单位的维修保养，而在楼宇完成公用地方的大维修后，亦对定期检查及维修的意识松懈，当有问题出现便未能及时处理，这不单影响居住环境，更有机会影响大厦的结构安全，楼宇因而失修老化。

再者，大维修无法解决旧楼欠缺消防设备、升降机或「平地𨋢」等，不符合现代居住、建筑或消防标准的问题。虽然业主可考虑进行改造重设工程改善，但要落实执行亦非想像中容易，就以加装升降机为例，涉及建筑物结构改动，须通过屋宇署审批；工程费用一般亦逾一百万元，一旦低层住户不愿意「夹钱」，业主间难以就工程达成共识，最终亦无法把问题解决，只能够透过重建改善居住环境。

未来透过不同形式聆听各界意见

笔者希望大众明白，市区更新工作不应只著眼於重建；相反，应以宏观视野和客观态度，探究促进旧区更新的方向和模式，以及达致的目标。

圣诞期间我曾到访市建局在花墟举办的「万花同庆」活动，当日的花艺工作坊和圣诞装置深受市民和游客欢迎；据市建局数据，该周末到访花墟的人流较一般周末增加三成。市建局在洗衣街项目仍在规划阶段时，已为加强花墟特色、促进人流投放资源；在未来，市建局将继续与花店商户、居民和地区人士沟通，广纳意见，令项目能为社区发挥最大的裨益，让地区长远蓬勃发展。

我期盼社会各界能把握今次的发展机遇，让市民对花墟的熟悉度不减之余，更增添新鲜感；大家携手井然有序地推动花墟的更新和发展，让这片土壤散发无限魅力。