陳家佩: 善用新規劃工具 公私協作加快舊區重建（刊登於《明報》）

行政長官在今年的《施政報告》中，接納市建局在「油旺地區研究」所提出的建議，包括涵蓋整個油麻地和旺角舊區的市區更新概念藍圖，以及「轉移地積比」及「街道整合」等新規劃工具。筆者作為市建局油尖旺分區諮詢委員會主席，了解舊區內樓宇及城市環境「雙老化」問題嚴重，亟需透過更新，改善居民的生活。我樂見這些具前瞻性的建議得到政府支持，並期望透過民、官、商的協作，加快油旺區市區更新的步伐。

筆者亦留意到部分社會意見，認為油旺研究提出的市區更新願景，將舊區轉化成一個宜居和可持續的都市核心，非常值得期待，只是目前公布的方案尚欠具體的執行細節和行動計劃。筆者希望藉這篇文章，從開展項目、落實規劃和檢視法規3 個層面，為實現市區更新藍圖建議短、中、長期的行動綱領。

短期開展先導項目 試用新規劃工具

油旺市區更新概念藍圖提出了5 個發展節點，它們均位處策略性位置，交通便利，與港鐵站的距離屬可步行範圍內，可以成為匯聚人流、物流、經濟活動的核心點，並能藉着重建重新規劃土地用途，釋放土地的發展潛力，新規劃成集住宅、商業、社區設施和休憩用地於一體的綜合地標。此外，發展節點可重整土地、道路規劃和行人網絡，改善行人連繫和步行環境，並提供更多休憩用地、社區設施和公眾泊車位等，改善整體環境。

我認為，市建局應先行挑選一至兩個節點，更詳細規劃和設計，以及做交通、基建配套等技術可行性研究，以期盡快將合適的項目納入業務綱領，並定下執行的時間表，這將會是居民所期盼的。

所挑選的區域應符合以下條件：

（1）範圍面積要夠大，參考市建局過去在土瓜灣、深水埗和觀塘的重建項目，每個項目的地盤面積應具相當規模，增加項目的效益和加快舊區的重建步伐；

（2）涵蓋部分受規劃限制或重建潛力非常有限的土地，以率先測試應用轉移地積比和街道整合等新規劃工具，增加地盤可建的總樓面面積，增加區內住宅單位供應和商場、社區設施的供應外，亦帶來規劃裨益，並為私人主導的重建項目應用新規劃工具提供經驗參考；

（3）涉及老舊的社區設施和閒置的政府土地等未地盡其用的土地資源，以「一地多用」模式作重新規劃和整合，發揮土地的發展潛力，增加對社區的裨益。

制定清晰規劃指引 促進私人主導重建

市建局在未來數年，要處理九龍城、旺角、兩個公務員合作社樓宇重建試點等多個早前開展、涉及數千個單位的收購及安置補償項目；亦要自行發展大坑西邨及煥然懿居二期兩個首置項目，需要動用高達1000 億元的資金，若獨力在油旺推行多個大規模的重建項目，將對市建局造成相當沉重的財務承擔。

故此，我認為中期的執行方向，是將油旺的市區更新概念藍圖與現行規劃機制整合。具體而言，市建局應與政府相關政策局及部門合作，藉着修訂相關區域的分區計劃大綱圖，訂明不同發展節點的具體範圍、土地用途、重建項目的最高發展密度、新規劃工具的執行細節、所需興建的公共設施以至改善地區連接性和步行環境的具體方案等，為私人主導的重建項目，提供清晰的規劃框架，從而提高私人參與的誘因，和制定明確又可行的業務方案（business case），激活油旺區的更新機遇。

長遠檢視規劃政策 應用到其他舊區更新

長遠而言，油旺並不是全港唯一需要更新的地區，市區老化的情况，早已從旺角、油麻地、深水埗等部分較早開發的地區，蔓延至港九多個地區以至新市鎮。筆者十分認同施政報告提出，邀請市建局參考油旺研究，在荃灣和深水埗展開同樣的地區研究，促進其他舊區的更新。

筆者在港島南區服務多年，我留意到南區的市區更新步伐亦十分緩慢。重建方面，城規會在2000 年代分階段修訂香港仔及鴨脷洲的分區計劃大綱圖，將香港仔海傍道、田灣徑及鴨脷洲海旁一帶約3.5 公頃的昔日工業用地，改劃作住宅用途，希望透過重建逐步淘汰區內工廈，然而，在過去20 年，只有4 個住宅項目落實發展；樓宇復修方面，根據市建局在樓宇復修新策略研究的分析，南區內共有約2300 幢商住綜合樓宇，當中超過六成的樓齡超過30年，需要驗樓，並籌組合適的維修工程，改善樓宇安全；至於樓齡超過50年的樓宇更超過200 幢，部分屬於「三無大廈」，樓宇狀况普遍較差，缺乏管理。筆者認為，若要加快該區的重建及樓宇復修工作步伐，正正需要如油旺研究以規劃為本的思維，以及推廣樓宇復修的新策略。

結合躍動港島南計劃 促進南區加快更新

行政長官去年發表的《施政報告》提出「躍動港島南」（「躍南」）計劃，制定了南區的未來發展概念藍圖，以改善城市環境和釋放土地的發展潛力，這與市建局在「油旺地區研究」提出的規劃願景不謀而合。然而，「躍南」計劃的規劃重點在重整海洋公園周邊的政府設施用地、活化黃竹坑工業商貿區和改善鴨脷洲海濱的暢達性，至於針對香港仔、田灣和鴨脷洲大街一帶等舊樓群較為集中的地區，「躍南」計劃並沒有提出具體的市區更新建議。

筆者建議政府相關部門，參考油旺研究的建議和新規劃工具，將市區更新這項元素，融入「躍南」計劃的整體發展目標，擴大「躍南」的成效和裨益；除此以外，市建局可加強向相關業主推廣進行樓宇維修以至預防性維修的意識。筆者知悉，市建局已按照一套「持份者為本」的推廣策略，向全港單位業主、舊樓法團和物業管理公司等持份者，進行針對性的推廣活動，而市建局建立的「樓宇復修平台」亦會配合相關推廣工作，持續深化內容。我鼓勵業主善用市建局的樓宇復修資源，包括參與各項樓宇復修資助計劃，和使用各項專業技術支援服務，主動勘察樓宇，適時保養和維修，緩減老化的速度。

油旺研究正為南區及其他舊區的市區更新，產生催化作用。我期望政府、樓宇業主和發展業界，能夠把握舊區更新的新機遇，隨着發展潛力的增加和新規劃工具的應用，以更大信心投放資源，結合公私營界別的力量，加快舊區更新，締造「雙贏」。

作者是市建局非執行董事
陳家佩