陈家佩: 善用新规划工具 公私协作加快旧区重建（刊登於《明报》）

行政长官在今年的《施政报告》中，接纳市建局在「油旺地区研究」所提出的建议，包括涵盖整个油麻地和旺角旧区的市区更新概念蓝图，以及「转移地积比」及「街道整合」等新规划工具。笔者作为市建局油尖旺分区谘询委员会主席，了解旧区内楼宇及城市环境「双老化」问题严重，亟需透过更新，改善居民的生活。我乐见这些具前瞻性的建议得到政府支持，并期望透过民、官、商的协作，加快油旺区市区更新的步伐。

笔者亦留意到部分社会意见，认为油旺研究提出的市区更新愿景，将旧区转化成一个宜居和可持续的都市核心，非常值得期待，只是目前公布的方案尚欠具体的执行细节和行动计划。笔者希望藉这篇文章，从开展项目、落实规划和检视法规3 个层面，为实现市区更新蓝图建议短、中、长期的行动纲领。

短期开展先导项目 试用新规划工具

油旺市区更新概念蓝图提出了5 个发展节点，它们均位处策略性位置，交通便利，与港铁站的距离属可步行范围内，可以成为汇聚人流、物流、经济活动的核心点，并能藉着重建重新规划土地用途，释放土地的发展潜力，新规划成集住宅、商业、社区设施和休憩用地於一体的综合地标。此外，发展节点可重整土地、道路规划和行人网络，改善行人连系和步行环境，并提供更多休憩用地、社区设施和公众泊车位等，改善整体环境。

我认为，市建局应先行挑选一至两个节点，更详细规划和设计，以及做交通、基建配套等技术可行性研究，以期尽快将合适的项目纳入业务纲领，并定下执行的时间表，这将会是居民所期盼的。

所挑选的区域应符合以下条件：

（1）范围面积要够大，参考市建局过去在土瓜湾、深水埗和观塘的重建项目，每个项目的地盘面积应具相当规模，增加项目的效益和加快旧区的重建步伐；

（2）涵盖部分受规划限制或重建潜力非常有限的土地，以率先测试应用转移地积比和街道整合等新规划工具，增加地盘可建的总楼面面积，增加区内住宅单位供应和商场、社区设施的供应外，亦带来规划裨益，并为私人主导的重建项目应用新规划工具提供经验参考；

（3）涉及老旧的社区设施和闲置的政府土地等未地尽其用的土地资源，以「一地多用」模式作重新规划和整合，发挥土地的发展潜力，增加对社区的裨益。

制定清晰规划指引 促进私人主导重建

市建局在未来数年，要处理九龙城、旺角、两个公务员合作社楼宇重建试点等多个早前开展、涉及数千个单位的收购及安置补偿项目；亦要自行发展大坑西邨及焕然懿居二期两个首置项目，需要动用高达1000 亿元的资金，若独力在油旺推行多个大规模的重建项目，将对市建局造成相当沉重的财务承担。

故此，我认为中期的执行方向，是将油旺的市区更新概念蓝图与现行规划机制整合。具体而言，市建局应与政府相关政策局及部门合作，藉着修订相关区域的分区计划大纲图，订明不同发展节点的具体范围、土地用途、重建项目的最高发展密度、新规划工具的执行细节、所需兴建的公共设施以至改善地区连接性和步行环境的具体方案等，为私人主导的重建项目，提供清晰的规划框架，从而提高私人参与的诱因，和制定明确又可行的业务方案（business case），激活油旺区的更新机遇。

长远检视规划政策 应用到其他旧区更新

长远而言，油旺并不是全港唯一需要更新的地区，市区老化的情况，早已从旺角、油麻地、深水埗等部分较早开发的地区，蔓延至港九多个地区以至新市镇。笔者十分认同施政报告提出，邀请市建局参考油旺研究，在荃湾和深水埗展开同样的地区研究，促进其他旧区的更新。

笔者在港岛南区服务多年，我留意到南区的市区更新步伐亦十分缓慢。重建方面，城规会在2000 年代分阶段修订香港仔及鸭脷洲的分区计划大纲图，将香港仔海傍道、田湾径及鸭脷洲海旁一带约3.5 公顷的昔日工业用地，改划作住宅用途，希望透过重建逐步淘汰区内工厦，然而，在过去20 年，只有4 个住宅项目落实发展；楼宇复修方面，根据市建局在楼宇复修新策略研究的分析，南区内共有约2300 幢商住综合楼宇，当中超过六成的楼龄超过30年，需要验楼，并筹组合适的维修工程，改善楼宇安全；至於楼龄超过50年的楼宇更超过200 幢，部分属於「三无大厦」，楼宇状况普遍较差，缺乏管理。笔者认为，若要加快该区的重建及楼宇复修工作步伐，正正需要如油旺研究以规划为本的思维，以及推广楼宇复修的新策略。

结合跃动港岛南计划 促进南区加快更新

行政长官去年发表的《施政报告》提出「跃动港岛南」（「跃南」）计划，制定了南区的未来发展概念蓝图，以改善城市环境和释放土地的发展潜力，这与市建局在「油旺地区研究」提出的规划愿景不谋而合。然而，「跃南」计划的规划重点在重整海洋公园周边的政府设施用地、活化黄竹坑工业商贸区和改善鸭脷洲海滨的畅达性，至於针对香港仔、田湾和鸭脷洲大街一带等旧楼群较为集中的地区，「跃南」计划并没有提出具体的市区更新建议。

笔者建议政府相关部门，参考油旺研究的建议和新规划工具，将市区更新这项元素，融入「跃南」计划的整体发展目标，扩大「跃南」的成效和裨益；除此以外，市建局可加强向相关业主推广进行楼宇维修以至预防性维修的意识。笔者知悉，市建局已按照一套「持份者为本」的推广策略，向全港单位业主、旧楼法团和物业管理公司等持份者，进行针对性的推广活动，而市建局建立的「楼宇复修平台」亦会配合相关推广工作，持续深化内容。我鼓励业主善用市建局的楼宇复修资源，包括参与各项楼宇复修资助计划，和使用各项专业技术支援服务，主动勘察楼宇，适时保养和维修，缓减老化的速度。

油旺研究正为南区及其他旧区的市区更新，产生催化作用。我期望政府、楼宇业主和发展业界，能够把握旧区更新的新机遇，随着发展潜力的增加和新规划工具的应用，以更大信心投放资源，结合公私营界别的力量，加快旧区更新，缔造「双赢」。

作者是市建局非执行董事
陈家佩