林增榮：花墟可持續發展 不能只「保」不「育」（刊登於《明報》）

自市建局公布「洗衣街／花墟道發展計劃」以來，引起了不少討論，公眾尤其關注歷史悠久的花墟其營商環境和氛圍會否受到影響。不過，要談花墟的悠久氛圍，不能只聚焦「保」，而忽略「育」對於推動花墟持續發展、鞏固特色的重要性。

筆者關注都市規劃事宜多年，亦由2015年起擔任市建局規劃、拓展及文物保護委員會增選委員，冀透過此篇文章分析花墟經營問題、更新方案選項、市集成功的條件，以及融合策略如何支援延續花墟特色，闡述為何市建局的發展計劃，能夠符合地區更新各方面需要的同時，亦構建這個超過半世紀具濃厚地方特色和人情味的花墟長遠可持續發展的藍圖。

花墟經營談何容易

花墟是本港鮮花集散地，對市民和遊客具一定吸引力。近日筆者留意到，有立法會議員指花墟已是成熟的商圈，商戶經營多年，人文生態及商業氛圍相對穩定，此話不無道理。然而，在這「穩定」的環境中，其實存在著一些多年來衍生和累積但仍未解決的地區性問題，再加上網購日漸普及，令營商競爭激烈，不少商戶的經營變得困難。據筆者分析，花墟商戶現正面對的問題包括：

(一)    花店需要擺放鮮花吸引顧客，但受店舖面積所限，很多花店都將貨物放出店外，佔用行人路，承受被控非法霸佔或阻礙街道的風險。

(二)    花墟上落貨位不足，加上花朵容易被壓毀，盆栽重量等問題，花店商戶傾向佔用店前路面上落貨，方便搬運盆栽及減低花卉擠壓的風險，因而引致交通經常擠塞。

(三)    港人普遍習慣只集中在某些節日買花，前往花墟的人亦「目標為本」；而花墟一帶欠缺消閒等配套設施，客源較狹窄，導致假日與非假日人流有明顯落差。

(四)    不少花墟出售的花卉、盆栽也可以透過網上訂購，既簡單又方便，對花店的營業額帶來一定的影響。

花墟部分花店已經營了兩至三代，但面對上述的問題，尤其是樓宇日趨老化，城市硬件的設施及配套方面不足，沒有外來「助力」，店主根本無法自行解決，要這個所謂「成熟的商圈」能自身地有機發展和自主更新，將生意繼續代代相傳，並非一般人想像中這麼簡單。

更新方案各有不同　

市區更新的目的，是解決市區老化的問題，並改善舊區居民的居住環境，提升居民生活質素，同時亦著重保留地區特色及文化，令地區和社區能持續發展，新舊交融。就花墟發展而言，我們需要考慮不同的更新方案，為商戶提供所需的「助力」，讓其可以突破自身有機發展局限，才能將花墟的特色及氛圍延續下去。筆者歸納了以下三個更新方案選項，並作比較分析：

方案一：將花墟搬遷重建原址

花墟屬於自行發展而成的地區特色，歷史悠久，地理位置優越，將花墟搬遷至其他地區，相信難以獲得社會大眾支持。

方案二：局部「重建」花墟附近舊樓

花墟及附近一帶已發展多年，相關的交通配套及行人網絡規劃，未能應付現時及未來的發展需要。只著眼於重建花墟附近一帶的舊樓，並未能有效針對性地解決現存窒礙地區發展的各項問題。核心位置的交通問題一日未改善，便很難有空間提升該區一帶的商貿活力，遑論創造並加強花墟經濟活動和多樣性的機會。

方案三：以「融合策略」發展花墟一帶　

在規劃而言，融合策略包含三個元素：(一) 重建：善用土地潛力，透過重整土地將道路網絡重新規劃，改善人車道路安全，同時亦優化花墟毗鄰整體社區環境；(二) 樓宇復修：為樓宇進行定期檢查及維修，確保商舖所在建築物結構安全穩妥，延長樓宇壽命，商戶能安心營運；(三) 保育及活化：配合項目的特色及氛圍，為花墟的街道或後巷進行美化及活化工程，營造更優質的空間讓花店經營及訪客步行；融合其他特色如雀鳥花園，帶動更多人流和新客流。

成功市集的條件

要保存一個地區的特色，當中的工作除了「保」之外，更重要的是「育」，為其創造條件讓生態特色能落地持續發展、承傳。因此筆者認為，越是珍惜花墟特色氛圍的人士，越應為其可持續發展放眼更長遠的未來，不能只談「保存」而不思「孕育」。

那麼，「孕育」花墟這個歷史悠久，但被各種環境因素所局限的花卉市集，所需的條件是甚麼？筆者與其他香港人一樣愛出外旅遊，根據個人經驗，受歡迎的市集均具備以下元素：(一) 具地區文化特色；(二) 可達性高；(三) 擁有優質步行環境；及(四) 具經濟／商舖多樣性，除特色商舖外，還需要多元化業態組合，例如舒適的休憩空間、餐飲設施，體驗文化藝術的場地，吸引更多不同目標、不同年齡層的顧客及消費群。有了這些元素，可將一個地區性的市集，提升成為城市的地標及品牌，吸引本地及國內外遊客。

融合策略為延續花墟發展創造環境條件

市建局公布的「洗衣街／花墟道發展計劃」正正針對問題的痛點和提出解決方案，並為花墟創造有利的未來發展條件，增添多元化特色。計劃包括五大特點：

(一)    興建大型地下停車場，以增加花墟一帶的公眾泊位，紓緩泊車位不足的問題，提升駕駛者前往花墟的方便程度。停車場出入口將設於界限街，分流進出花墟的車流，緩解洗衣街及花墟道交通樽頸問題，令前往花墟的交通更暢達。

(二)    停車場亦設有貨車泊位供花店營運者上落貨，減少在路面操作引致人車爭路的情況。停車場亦以「易泊好行」(Park n’ Walk)的概念，鼓勵公眾泊車後步行至花墟及附近目的地，減少廢氣，為花墟締造舒適的步行環境。

(三)    利用早年已完成保育活化的太子道西／園藝街(花墟)戰前唐樓群項目的優勢，配合改建低矮建築的零散地盤成為公共空間，增設零售設施，加上翻新、地方營造和進行美化工程等，讓位於太子道西和花墟道兩列樓宇之間的狹窄後巷，活化並融入上述唐樓群保育項目的環境氛圍，並為花墟新增步行空間，加強街道的特色，令花墟有更多元化的發展。

(四)    將現有的「政府、機構及社區」用地變更作多元化混合發展，興建多用途綜合大樓、住宅、酒店或辦公大樓，其中綜合大樓的底層將增設臨街舖位開設花店和園藝店，吸引更多相關行業經營者進駐，孕育「成行成市」、有序擴大花墟的規模。

筆者早前看到媒體報導，據內地旅遊平台統計，今年清明假期「踏青」、「賞花」遊熱度比同期增長超過7倍，相關景區的門票訂單亦激增近4倍。而據《人民網》4月8 日的報導，「（內地）各地緊跟踏春賞花消費需求新趨勢，結合本地產業特點，創新舉辦多樣的賞花活動，打造更加豐富的賞花體驗」。「洗衣街／花墟道發展計劃」的多元發展方向，將有利旺角花墟發展「賞花經濟」這大趨勢。

(五)    新增水道公園，透過融合園境設計、戶外空間佈局等，與附近公共康體設施連結。筆者相信可提升市民及遊客到訪花墟的體驗，有助發展「賞花+」的特色活動，發揮連繫「賞花 + 體育 + 康健 + 文化 + 休閒 + 娛樂」等多元體驗，凝聚人流和社區活力，催熱經濟，更令花墟發展成為香港的新地標。

宏觀規劃預視未來需要

總括而言，推動市區更新必須以宏觀和前瞻性的角度作出整體規劃，才能將整片舊區作出規劃性改良，提升環境交通等地區面貌，應付地區長遠發展，滿足市民生活所需。若在規劃層面上，將發展與保育、經濟、文化等環環相扣的元素分割，甚至認為不可觸碰，那麼市區更新只屬零碎的改善，未能達致協同效益，郤令現存的所有問題延續，直至當社會或是居民無法再忍受的那一刻才作出今天的整體規劃，屆時疊加社會成本和項目成本，可能是今天估算的數十倍，更甚者成為不可觸碰的「死症」。

只談「保」、不談「育」，保存花墟特色氛圍只會流於空談。筆者認為「洗衣街／花墟道發展計劃」可說是既改善當區生活環境之餘，又可「保」花墟特色，又能「育」其持續發展的三全其美方案。

作者是市建局非執行董事、資深產業測量師

林增榮