鄭泳舜：改變維修模式 推動「預防勝於治療」新思維（刊登於《明報》）
市建局上月宣布，將於今年4月1日起終止轄下三個樓宇維修相關的資助計劃，並推出全新的「預防性維修資助計劃」，希望能夠善用資源，以前瞻性的模式協助業主處理樓宇維修保養，並培養「自主維修」的思維，從根源著手紓緩樓宇老化。
筆者回應傳媒查詢，表達了支持局方優化及整合不同資助計劃的立場。隨著政府推出「樓宇維修大行動2.0」及其他樓宇復修津貼及資助計劃，部分市建局於早年推出的資助計劃，已因範圍及服務對象重疊令申請宗數大幅減少，個別更跌至單位數。筆者認同實在有必要重新檢視計劃，並整合資源提升推動樓宇復修的效益。
去年發生多宗大廈外牆石屎或批盪剝落事件已響起警號，令舊樓業主意識到樓宇失修的後果。筆者認為市建局推出「預防性維修」資助計劃，是個極佳時機，向廣大業主推廣「預防勝於治療」的維修文化，改變「見爛補爛」的維修模式。
停留「見爛補爛」模式造成「維修疲勞」
本港樓宇老化問題已迫在眉睫。數據顯示，樓齡達30年或以上屬住宅或綜合用途的「中年樓」約有26,500幢，其中約7,500幢已提早老化，處於失修狀態。據市建局分析和估算，如沒有採取任何補救措施，到了2030年，失修樓宇數目將增至超過10,000幢。而在過去20年，市建局及私人發展商合共重建了約4,500幢失修樓宇，遠追不上舊樓老化的速度；亦反映單靠重建處理舊區樓宇老化並不可行，必須與樓宇復修雙軌並行，才是治本之道。
筆者於九龍西工作多年，從接觸舊樓業主的經驗，了解到他們並不抗拒為樓宇進行維修保養，但礙於缺乏相關知識，更未有為大維修建立儲備，只能以「見爛補爛」的被動思維，採取「矯正性維修」來處理問題。然而，「見一處爛補一處」的做法，並非治本之策。以大廈外牆紙皮石剝落為例，業主如果以為只針對剝落的部分安排工程做局部修補，但忽略全面檢查外牆整體的老化程度及潛在剝落風險的話，當其他部分的紙皮石剝落，便要再經歷為維修工程召集業主議決、籌備招標、委聘承辦商、監督工程、籌集資金等工作，令不停重覆處理維修問題的業主出現「維修疲勞」，甚至產生抗拒心理。
建立「預防性維修」思維 提升物業保養效益
故此，舊樓業主在進行「矯正性維修」之上，需建立「預防性維修」的意識，為樓宇的維修保養制訂前瞻性的計劃，預早規劃恆常維修保養的項目，既可減省重覆的工序，亦能達致「預防勝於治療」之效，讓樓宇保持在最佳狀態。
預防性維修保養是在樓宇構件、設施或系統出現毛病前，定期為大廈進行全面巡查勘測，適時進行所需維修，作為保養的一項策略。不論新或舊樓，業主都應制定涵蓋樓宇各項公用設施的保養手冊，並透過周期性的維護，防止故障及失修的情況發生。
對樓宇本身的狀況而言，「預防性維修」可讓樓宇的構件、設施或系統保持良好狀態，減少因發生故障對住戶造成不便或對公眾構成危險；樓宇保養得宜既能減輕業主需要一次性繳付大維修費用的負擔，更能為物業保值。
預防性維修的另一主要元素，是在制訂定期維修保養計劃之後，就計劃涉及的開支擬訂財務安排及業主供款方案。一來可以透過財政安排，落實周全的維修保養計劃；而當樓宇有需要進行較大型的復修工程時，業主亦毋需為維修開支張羅，減輕財政上的壓力 。
本港不少大型屋苑早已實行類似的預防性維修計劃，由物業管理公司定期為屋苑的公共設施進行檢查，確保樓宇結構、升降機、水泵、喉管和電纜電線等，在出現故障前已作更換；同時，亦設立「特別基金」以籌備資源應付保養及維修的開支。這些屋苑大多已年過半百，但保養得宜，樓宇內、外的狀況，比樓齡較小但缺乏保養的舊樓還要好。
為推動業主實踐「預防性維修」，市建局推出全新的「預防性維修」資助計劃，資助大廈法團聘請認可人士，參照市建局編製的樓宇保養手冊範本，為大廈公用地方的設施制訂一套適用的保養手冊。手冊詳細列出大廈構件及公用設施的維修周期和方法，協助大廈制定未來十年的維修保養計劃，涵蓋所需的檢查及維修工程項目、相關工程費用估算，並擬備供款建議方案。
為鼓勵業主落實維修保養計劃，繼而為所需的工程開支建立財政儲備，市建局更會為參與計劃的樓宇所成立的「特別基金」在供款滿三年後，額外提供一筆「利息」，推動業主持續為樓宇維修保養累積財政資源。
新資助計劃以已成立業主立案法團的樓宇先行，筆者認為是個合適的起點。這些大廈的法團在籌組業主會議、討論和議決維修事項及樓宇的日常管理等，已具備一定的認知和建立相關的機制，相信可以較易理解新資助計劃的內容和實踐。新資助計劃不單令參與的樓宇或屋苑受惠，更可為推廣「預防性維修」累積成功案例，有助推動更多樓宇建立「自主維修」的意識。
授人以漁 推動「自主維修」文化
筆者認為，給予業主財政上的資助以推動樓宇復修及預防性維修，只能作起動作用，而非永無止境的支援。過去多年，政府撥予多項維修資助計劃的款額已高達190億元，受惠的樓宇預計約7,700幢。若然全港26,000多幢樓齡30年以上的樓宇，都沒有為樓宇維修作儲備而需政府資助；又若再加上已領取政府資助的樓宇，在完成首次大維修後並無為樓宇未來的維修保養作準備的話，可想而知，這將會是一個「無底深潭」、是公共財政的沉重包袱，亦衍生以公共資源津貼私人財產的社會問題。
因此，除了「授人以魚」向業主提供財政支援外，更重要是「授人以漁」，加強業主對樓宇維修的認識、提升籌組工程的能力及建立財政儲備，主動履行維修責任。
筆者樂見市建局一直為業主提供各方面的支援，包括推出「樓宇復修平台」，為業主提供樓宇維修的實務指南及參考文件、開設「樓宇復修資源中心」，提供一站式樓宇復修相關的資訊及支援、展開「小區復修」先導計劃，尤其在推動樓宇復修的前提下，協助「三無」大廈成立法團及逐步提升樓宇管理、以及在其自行發展的項目推動「預防性維修」措施等，從多方面促進樓宇復修。
然而，《市區重建局條例》並沒有賦予市建局執法的權力。筆者作為立法會議員，認為需要有一套機制，透過資助和支援協助業主履行樓宇維修的責任；另一方面，則需有嚴緊的法規，加強對違例個案執法，尤其是對漠視強制驗樓通知的樓宇，以減低對公眾安全的風險，亦減輕重建失修殘破樓宇所耗的社會資源。
筆者樂見發展局早前聯同屋宇署及市建局，檢討樓宇檢驗及維修的執行安排，並於上周公布三項改善措施，改善評分制度強制高危樓宇驗樓、利用科技加強勘察巡查，以及加強「樓宇更新大行動2.0」的支援及監督；同時，表明會研究提高違反驗樓通知的罰則，及設立簡易檢控程序，加強阻嚇。
筆者期望透過不同政府部門、市建局、專業團體的協作，加上業主對樓宇復修意識的提高及配合，承擔維修責任及自主維修，假以時日，冀能做好樓宇維修的工作，更能改變舊有模式，建立「預防勝於治療」的維修保養新思維。
作者是市建局非執行董事、立法會議員
鄭泳舜