郑泳舜：改变维修模式 推动「预防胜於治疗」新思维（刊登於《明报》）
市建局上月宣布，将於今年4月1日起终止辖下三个楼宇维修相关的资助计划，并推出全新的「预防性维修资助计划」，希望能够善用资源，以前瞻性的模式协助业主处理楼宇维修保养，并培养「自主维修」的思维，从根源著手纾缓楼宇老化。
笔者回应传媒查询，表达了支持局方优化及整合不同资助计划的立场。随著政府推出「楼宇维修大行动2.0」及其他楼宇复修津贴及资助计划，部分市建局於早年推出的资助计划，已因范围及服务对象重叠令申请宗数大幅减少，个别更跌至单位数。笔者认同实在有必要重新检视计划，并整合资源提升推动楼宇复修的效益。
去年发生多宗大厦外墙石屎或批荡剥落事件已响起警号，令旧楼业主意识到楼宇失修的后果。笔者认为市建局推出「预防性维修」资助计划，是个极佳时机，向广大业主推广「预防胜於治疗」的维修文化，改变「见烂补烂」的维修模式。
停留「见烂补烂」模式造成「维修疲劳」
本港楼宇老化问题已迫在眉睫。数据显示，楼龄达30年或以上属住宅或综合用途的「中年楼」约有26,500幢，其中约7,500幢已提早老化，处於失修状态。据市建局分析和估算，如没有采取任何补救措施，到了2030年，失修楼宇数目将增至超过10,000幢。而在过去20年，市建局及私人发展商合共重建了约4,500幢失修楼宇，远追不上旧楼老化的速度；亦反映单靠重建处理旧区楼宇老化并不可行，必须与楼宇复修双轨并行，才是治本之道。
笔者於九龙西工作多年，从接触旧楼业主的经验，了解到他们并不抗拒为楼宇进行维修保养，但碍於缺乏相关知识，更未有为大维修建立储备，只能以「见烂补烂」的被动思维，采取「矫正性维修」来处理问题。然而，「见一处烂补一处」的做法，并非治本之策。以大厦外墙纸皮石剥落为例，业主如果以为只针对剥落的部分安排工程做局部修补，但忽略全面检查外墙整体的老化程度及潜在剥落风险的话，当其他部分的纸皮石剥落，便要再经历为维修工程召集业主议决、筹备招标、委聘承办商、监督工程、筹集资金等工作，令不停重覆处理维修问题的业主出现「维修疲劳」，甚至产生抗拒心理。
建立「预防性维修」思维 提升物业保养效益
故此，旧楼业主在进行「矫正性维修」之上，需建立「预防性维修」的意识，为楼宇的维修保养制订前瞻性的计划，预早规划恒常维修保养的项目，既可减省重覆的工序，亦能达致「预防胜於治疗」之效，让楼宇保持在最佳状态。
预防性维修保养是在楼宇构件、设施或系统出现毛病前，定期为大厦进行全面巡查勘测，适时进行所需维修，作为保养的一项策略。不论新或旧楼，业主都应制定涵盖楼宇各项公用设施的保养手册，并透过周期性的维护，防止故障及失修的情况发生。
对楼宇本身的状况而言，「预防性维修」可让楼宇的构件、设施或系统保持良好状态，减少因发生故障对住户造成不便或对公众构成危险；楼宇保养得宜既能减轻业主需要一次性缴付大维修费用的负担，更能为物业保值。
预防性维修的另一主要元素，是在制订定期维修保养计划之后，就计划涉及的开支拟订财务安排及业主供款方案。一来可以透过财政安排，落实周全的维修保养计划；而当楼宇有需要进行较大型的复修工程时，业主亦毋需为维修开支张罗，减轻财政上的压力 。
本港不少大型屋苑早已实行类似的预防性维修计划，由物业管理公司定期为屋苑的公共设施进行检查，确保楼宇结构、升降机、水泵、喉管和电缆电线等，在出现故障前已作更换；同时，亦设立「特别基金」以筹备资源应付保养及维修的开支。这些屋苑大多已年过半百，但保养得宜，楼宇内、外的状况，比楼龄较小但缺乏保养的旧楼还要好。
为推动业主实践「预防性维修」，市建局推出全新的「预防性维修」资助计划，资助大厦法团聘请认可人士，参照市建局编制的楼宇保养手册范本，为大厦公用地方的设施制订一套适用的保养手册。手册详细列出大厦构件及公用设施的维修周期和方法，协助大厦制定未来十年的维修保养计划，涵盖所需的检查及维修工程项目、相关工程费用估算，并拟备供款建议方案。
为鼓励业主落实维修保养计划，继而为所需的工程开支建立财政储备，市建局更会为参与计划的楼宇所成立的「特别基金」在供款满三年后，额外提供一笔「利息」，推动业主持续为楼宇维修保养累积财政资源。
新资助计划以已成立业主立案法团的楼宇先行，笔者认为是个合适的起点。这些大厦的法团在筹组业主会议、讨论和议决维修事项及楼宇的日常管理等，已具备一定的认知和建立相关的机制，相信可以较易理解新资助计划的内容和实践。新资助计划不单令参与的楼宇或屋苑受惠，更可为推广「预防性维修」累积成功案例，有助推动更多楼宇建立「自主维修」的意识。
授人以渔 推动「自主维修」文化
笔者认为，给予业主财政上的资助以推动楼宇复修及预防性维修，只能作起动作用，而非永无止境的支援。过去多年，政府拨予多项维修资助计划的款额已高达190亿元，受惠的楼宇预计约7,700幢。若然全港26,000多幢楼龄30年以上的楼宇，都没有为楼宇维修作储备而需政府资助；又若再加上已领取政府资助的楼宇，在完成首次大维修后并无为楼宇未来的维修保养作准备的话，可想而知，这将会是一个「无底深潭」、是公共财政的沉重包袱，亦衍生以公共资源津贴私人财产的社会问题。
因此，除了「授人以鱼」向业主提供财政支援外，更重要是「授人以渔」，加强业主对楼宇维修的认识、提升筹组工程的能力及建立财政储备，主动履行维修责任。
笔者乐见市建局一直为业主提供各方面的支援，包括推出「楼宇复修平台」，为业主提供楼宇维修的实务指南及参考文件、开设「楼宇复修资源中心」，提供一站式楼宇复修相关的资讯及支援、展开「小区复修」先导计划，尤其在推动楼宇复修的前提下，协助「三无」大厦成立法团及逐步提升楼宇管理、以及在其自行发展的项目推动「预防性维修」措施等，从多方面促进楼宇复修。
然而，《市区重建局条例》并没有赋予市建局执法的权力。笔者作为立法会议员，认为需要有一套机制，透过资助和支援协助业主履行楼宇维修的责任；另一方面，则需有严紧的法规，加强对违例个案执法，尤其是对漠视强制验楼通知的楼宇，以减低对公众安全的风险，亦减轻重建失修残破楼宇所耗的社会资源。
笔者乐见发展局早前联同屋宇署及市建局，检讨楼宇检验及维修的执行安排，并於上周公布三项改善措施，改善评分制度强制高危楼宇验楼、利用科技加强勘察巡查，以及加强「楼宇更新大行动2.0」的支援及监督；同时，表明会研究提高违反验楼通知的罚则，及设立简易检控程序，加强阻吓。
笔者期望透过不同政府部门、市建局、专业团体的协作，加上业主对楼宇复修意识的提高及配合，承担维修责任及自主维修，假以时日，冀能做好楼宇维修的工作，更能改变旧有模式，建立「预防胜於治疗」的维修保养新思维。
作者是市建局非执行董事、立法会议员
郑泳舜