潘永祥：盡展規劃裨益 建構高密度宜居社區 （刊登於《明報》）
8月初市建局董事會財務委員會前主席周光暉在此版發表文章，提到舊區已建設環境乏善可陳，可供發展的土地不足，如何釋放及開創可發展的土地資源，令舊區地盡其用，是市區更新的成功關鍵。
香港和其他國際都會如新加坡、上海和紐約，在經濟和人口持續增長的過程中，皆需土地資源以達至城市持續發展。這些城市為應對天然地形限制、減慢城市擴張以保護郊區天然資源，及減少市民出行時間所耗用的能源，皆將城市朝向高密度發展。然而坊間常有疑慮，認為高密度發展影響宜居程度，但事實兩者是否真的不能並存？
舊區環境問題 源於城市規劃落後舊區在高密度建設下出現各種環境問題，歸根究柢源於城市規劃落後於社會發展需要所造成。以香港為例，市區人口急速增長，平均人口密度達到每平方公里約6800人，是全球其中一個人口密度最高的城市。然而房屋、基建以至休憩空間規劃，跟不上人口增長所帶來的額外需要，結果衍生以下城市「硬件」建設過時的問題——
一、土地用途不協調：住宅毗鄰污染性的工業，「網狀」道路規劃不但佔用大量地面空間，並且製造多個十字路口，造成交通擠塞及空氣污染，影響行人環境等；
二、樓宇設計落後：舊區高樓大廈一幢緊貼一幢，並採用一字排開式設計，出現屏風樓和熱島效應；
三、社區設施老化：區內康樂和休憩設施零散，無法滿足人口增長需要；環境衛生設施毗鄰民居，開放式垃圾房臭味溢出影響居民等。
宜居城市3關鍵指標
上述問題其實並非無法解決。舊區藉着重建契機，便可從宏觀規劃角度將土地重新佈局，並設置新設施，使城市規劃能與時並進。筆者相信，通過為市區制訂全面規劃藍圖，「高密度發展」也可構建理想及宜居社區，改善整體生活環境。
如何建設宜居城市，我們也許可借鏡國際上具聲譽和被人廣泛採用的高密度宜居城市研究，當中新加坡及倫敦等大城市皆提倡發展「緊湊城市」（ compact city），使更新後的高密度社區同樣能享受宜居生活。
國際上的宜居城市研究，一般會以公共運輸、房屋等設施「硬件」，及經濟活力、醫療、文化和環境等公共政策配套「軟件」作為參考指標，當中有3個指標較關鍵：經濟上，城市要保持活力，為居民和機構提供足夠營商及就業機會；環境上，要減少污染和能源消耗，並提供更多綠化空間；日常生活上，要有優良房屋和社區設施配套，營造融和的社區生活。
實踐「緊湊城市理論」更新舊區
為滿足這3項宜居指標，不少城市提倡實踐「緊湊城市理論」（ compact city theory； 註）規劃概念來更新舊區，將人口、貨品和服務重置及集中在部分策略性位置，以較高密度的都市形態進行更新規劃。「緊湊城市」的好處是人口和經濟活動較集中，不但促進商貿和便利居民就近就業，亦由於交通距離有效縮短，可鼓勵步行和利用公共交通取代駕駛，降低能源消耗，創造綠色環境。人口集中亦方便在步行可達的距離，提供學校、醫院和社區中心等各類社區服務；高密度社區亦易於創造更多樣文化交匯的社區空間，增加社區凝聚力。
在實踐層面，我們可善用智慧城市概念，應用大數據和智能科技來改善城市功能，例如通過建設智能運輸系統，提升公共交通服務效率和改善道路網絡管理，促進人流、車流和物流，帶動經濟發展；善用地理資訊及建築信息模型等智慧規劃和建築設計工具，因應日照、通風、城市整體景觀等因素，改善樓宇佈局和設計，例如將部分樓宇向高空發展，增加空氣流通；將垃圾房、機房和泊車位等遷至地下，騰出空間建設綠化休憩設施，營造更舒適的生活環境；同時亦提供更多元化的社區配套設施，塑造更融和的社區生活。如此，在經濟、環境和日常生活上，便可達至宜居城市的三大指標。
探究靈活規劃發展 拆牆鬆綁
雖舊區更新能有效改善區內已建設環境，但在缺乏額外可發展土地資源的情况下，無可避免要面對為原來居民提供遷置土地的困局。要突破此限制，我們應探究如何運用更靈活的規劃手段和發展模式，為現行市區更新工作「拆牆鬆綁」，務求更充分運用舊區土地資源，發展更高效的市區更新。
以油旺舊區為例，目前零散分佈在不同樓宇的可用剩餘地積比，在現有機制下未能充分運用。若透過地積比轉移，將剩餘地積比轉移至具市區更新潛力的策略性位置，例如毗鄰鐵路與交通幹道匯合點，便能一次過提高個別策略性地點的土地密度，轉化成可發展空間，藉以興建額外單位作調遷安置之用；又或配合不同需要，發展成包括公營、資助及私人等各類型房屋。至於輸出地積比的樓宇，若其狀况仍屬良好，則可經復修和改造重設延續使用；若該些樓宇已屬嚴重失修而須即時拆卸，騰出的土地可因應其面積而作合適用途，例如興建社區設施和公共空間等。至於已輸出可用剩餘地積比的樓宇，經過維修保養若干年後，其樓宇狀况已超出可使用年期而需重建，這類樓宇在拆卸後騰出的土地，將按因應不同發展時序而制訂的規劃發展藍圖、配合樓宇所在地區周邊土地規劃設計，作適切發展，以達至規劃和社區裨益。
在提升密度時，我們可借鑑「緊湊城市」規劃概念和實踐機制，妥善處理基建和社區設施需求增加所衍生的問題。透過全面地區規劃、重整和重新設計舊區的已建設環境，善用土地資源，並讓土地用途能相互配合，以滿足社區不論在住屋、地區設施、休憩空間及道路網絡等的不同發展需要，創造更宜居環境。
市區老化嚴峻，土地不足問題刻不容緩。我期望今次撰文能增加外界對以規劃手段處理市區老化的理解，讓更新後的市區為社會發展帶來新活力，營造宜居生活，創造雙贏。註： 〈緊湊下的活力城市：凱文．林奇的城市形態理論在香港的解讀〉（bit.ly/2Iid3tO）
作者是市區重建局非執行董事
潘永祥