潘永祥：尽展规划裨益 建构高密度宜居社区 （刊登於《明报》）
8月初市建局董事会财务委员会前主席周光晖在此版发表文章，提到旧区已建设环境乏善可陈，可供发展的土地不足，如何释放及开创可发展的土地资源，令旧区地尽其用，是市区更新的成功关键。
香港和其他国际都会如新加坡、上海和纽约，在经济和人口持续增长的过程中，皆需土地资源以达至城市持续发展。这些城市为应对天然地形限制、减慢城市扩张以保护郊区天然资源，及减少市民出行时间所耗用的能源，皆将城市朝向高密度发展。然而坊间常有疑虑，认为高密度发展影响宜居程度，但事实两者是否真的不能并存？
旧区环境问题 源於城市规划落后旧区在高密度建设下出现各种环境问题，归根究柢源於城市规划落后於社会发展需要所造成。以香港为例，市区人口急速增长，平均人口密度达到每平方公里约6800人，是全球其中一个人口密度最高的城市。然而房屋、基建以至休憩空间规划，跟不上人口增长所带来的额外需要，结果衍生以下城市「硬件」建设过时的问题——
一、土地用途不协调：住宅毗邻污染性的工业，「网状」道路规划不但占用大量地面空间，并且制造多个十字路口，造成交通挤塞及空气污染，影响行人环境等；
二、楼宇设计落后：旧区高楼大厦一幢紧贴一幢，并采用一字排开式设计，出现屏风楼和热岛效应；
三、社区设施老化：区内康乐和休憩设施零散，无法满足人口增长需要；环境卫生设施毗邻民居，开放式垃圾房臭味溢出影响居民等。
宜居城市3关键指标
上述问题其实并非无法解决。旧区藉着重建契机，便可从宏观规划角度将土地重新布局，并设置新设施，使城市规划能与时并进。笔者相信，通过为市区制订全面规划蓝图，「高密度发展」也可构建理想及宜居社区，改善整体生活环境。
如何建设宜居城市，我们也许可借镜国际上具声誉和被人广泛采用的高密度宜居城市研究，当中新加坡及伦敦等大城市皆提倡发展「紧凑城市」（ compact city），使更新后的高密度社区同样能享受宜居生活。
国际上的宜居城市研究，一般会以公共运输、房屋等设施「硬件」，及经济活力、医疗、文化和环境等公共政策配套「软件」作为参考指标，当中有3个指标较关键：经济上，城市要保持活力，为居民和机构提供足够营商及就业机会；环境上，要减少污染和能源消耗，并提供更多绿化空间；日常生活上，要有优良房屋和社区设施配套，营造融和的社区生活。
实践「紧凑城市理论」更新旧区
为满足这3项宜居指标，不少城市提倡实践「紧凑城市理论」（ compact city theory； 注）规划概念来更新旧区，将人口、货品和服务重置及集中在部分策略性位置，以较高密度的都市形态进行更新规划。「紧凑城市」的好处是人口和经济活动较集中，不但促进商贸和便利居民就近就业，亦由於交通距离有效缩短，可鼓励步行和利用公共交通取代驾驶，降低能源消耗，创造绿色环境。人口集中亦方便在步行可达的距离，提供学校、医院和社区中心等各类社区服务；高密度社区亦易於创造更多样文化交汇的社区空间，增加社区凝聚力。
在实践层面，我们可善用智慧城市概念，应用大数据和智能科技来改善城市功能，例如通过建设智能运输系统，提升公共交通服务效率和改善道路网络管理，促进人流、车流和物流，带动经济发展；善用地理资讯及建筑信息模型等智慧规划和建筑设计工具，因应日照、通风、城市整体景观等因素，改善楼宇布局和设计，例如将部分楼宇向高空发展，增加空气流通；将垃圾房、机房和泊车位等迁至地下，腾出空间建设绿化休憩设施，营造更舒适的生活环境；同时亦提供更多元化的社区配套设施，塑造更融和的社区生活。如此，在经济、环境和日常生活上，便可达至宜居城市的三大指标。
探究灵活规划发展 拆墙松绑
虽旧区更新能有效改善区内已建设环境，但在缺乏额外可发展土地资源的情况下，无可避免要面对为原来居民提供迁置土地的困局。要突破此限制，我们应探究如何运用更灵活的规划手段和发展模式，为现行市区更新工作「拆墙松绑」，务求更充分运用旧区土地资源，发展更高效的市区更新。
以油旺旧区为例，目前零散分布在不同楼宇的可用剩余地积比，在现有机制下未能充分运用。若透过地积比转移，将剩余地积比转移至具市区更新潜力的策略性位置，例如毗邻铁路与交通干道汇合点，便能一次过提高个别策略性地点的土地密度，转化成可发展空间，藉以兴建额外单位作调迁安置之用；又或配合不同需要，发展成包括公营、资助及私人等各类型房屋。至於输出地积比的楼宇，若其状况仍属良好，则可经复修和改造重设延续使用；若该些楼宇已属严重失修而须即时拆卸，腾出的土地可因应其面积而作合适用途，例如兴建社区设施和公共空间等。至於已输出可用剩余地积比的楼宇，经过维修保养若干年后，其楼宇状况已超出可使用年期而需重建，这类楼宇在拆卸后腾出的土地，将按因应不同发展时序而制订的规划发展蓝图、配合楼宇所在地区周边土地规划设计，作适切发展，以达至规划和社区裨益。
在提升密度时，我们可借鉴「紧凑城市」规划概念和实践机制，妥善处理基建和社区设施需求增加所衍生的问题。透过全面地区规划、重整和重新设计旧区的已建设环境，善用土地资源，并让土地用途能相互配合，以满足社区不论在住屋、地区设施、休憩空间及道路网络等的不同发展需要，创造更宜居环境。
市区老化严峻，土地不足问题刻不容缓。我期望今次撰文能增加外界对以规划手段处理市区老化的理解，让更新后的市区为社会发展带来新活力，营造宜居生活，创造双赢。注： 〈紧凑下的活力城市：凯文．林奇的城市形态理论在香港的解读〉（bit.ly/2Iid3tO）
作者是市区重建局非执行董事
潘永祥