市建局为「焕然懿居第三座」订定「优化版」公契 加强单位防水设计及保养
我在上一篇网志提及，市建局将以「焕然懿居第三座」首置项目作为试点，在楼宇建造及管理模式上应用「预防性维修」理念，实行多项加强楼宇结构的措施，延长楼宇的设计寿命。
我们亦会尽力照顾单位内每一个设计细节，为住户提供一个优质的居所，希望「首置」单位不单实而不华，更是状况良好而耐用。故此，团队审视一般住宅单位最常见出现破损的地方，探讨如何从优化设计加强耐用度。其中，厨房、浴室和排水系统是最常接触到水的位置，住户日久使用可能引致设施损耗，令水份渗入至混凝土内部，导致钢筋生锈，严重的会影响大厦的整体结构。故此，市建局团队特别针对这些地方的防水措施，从设计层面考虑，并制订优化方案。
另一方面，从保养层面来说，楼宇的结构部分，例如地基、柱和梁等构件，属於「公用部分」，在楼宇落成后须交由整体业主共同管理和保养。然而，一幢大厦的「公用部分」，大约只占楼宇总楼面面积的四分一，其余四分之三的楼面范围，属於单位内的「私人部分」，相关的维修及保养责任属於每一个单位的业主。
不过，过去有不少涉及住宅单位的失修个案，因为单位内的墙壁或地台渗水，引致大厦的混凝土结构损毁，惟业主和法团往往未能厘清维修责任谁属，引致争拗，令问题一再拖延。
为了厘清楼宇「公用部分」和「私人部分」维修的权责事宜，市建局从大厦公契层面作出详细检视。在徵询政府部门的意见及得到他们支持下，「焕然懿居第三座」将会作为香港首个应用「优化版」公契的住宅项目，为楼宇内不同部分的维修保养权责，制定更清晰条文，尤其是针对单位渗水问题，赋予公契经理人进入单位调查和侦测渗水的权力及责任，尽量减低日后业主和法团在维修责任上出现争拗的机会。
全面检视新建单位的设计和防水效能
现行的建筑法规列明新建楼宇单位的防水设计标准，涵盖厨房和浴室的墙壁、樓板以及排水系统等设施。屋宇署在2005年已发出《防止新建樓宇出现渗水情况的指引》，供业界参考，例如要求浴室和厨房的地台与结构楼板之间，需要铺设防水层，防止地台积水渗入结构层，对钢筋混凝土造成损坏；面向淋浴间的墙壁亦需要在混凝土层和表面的饰面层之间铺设防水物料，减低被水气渗透的风险。
然而，近年新建单位的设施和布局，已随著住户对单位面积和空间运用有不同的要求而相应改变，上述的指引已经沿用18年，在防水要求规定方面，未必能与时并进，切合现时新建单位的状况。
为此，市建局团队对近年新建单位的设计和防水效能作全面检视，注意到相比起80、90年代落成的单位，楼底高度大约只有8尺，新建单位的楼底已增加至超过10尺，在此设计下，厨、厕，特别是淋浴间，可能受水气渗透的墙身范围亦相对增加；另一方面，部份面积较细的新建单位则采用开放式厨房的设计，将饭厅与厨房打通相连，但现时指引对於「开放式厨房」的地台是否须设防水层，并没有清晰的界定。
此外，为了满足市场现时以2至3人小家庭为主的需求，发展商目前兴建的户型以一房及两房单位为主，使每一楼层所规划的单位数目，亦由以往每层大约6至8伙，增加到每层约10伙甚至更多。结果，每层连接单位的排水管道系统亦会较为复杂，渠道走线更可能出现较多弯位和接驳位，增加淤塞和渗水的风险。
三方面提升「焕然懿居第三座」单位防水设计标准
针对上述情况，团队在「焕然懿居第三座」的设计阶段，从三方面加强单位在防水效能的设计标准，减低日后出现渗水的风险，这包括：
（一）增加防水物料覆盖范围和高度
针对「高楼底」的淋浴间内，更大范围的墙身会受水气渗透的情况，我们将铺设防水物料的墙身范围，由地台上延至花洒组件以上、离地至少2.2米的高度位置，相较於现时指引建议防水物料应达至墙身至少1.8米为高。除淋浴间外，洗手盘和坐厕区所铺设的防水物料，亦会由地台上延至墙壁至少1.1米的高度，藉此提升浴室的防水效能，并减低水气入侵墙壁内钢筋混凝土的风险。
「焕然懿居第三座」单位的浴室，墙身将增加防水物料覆盖范围和高度，提升防水效能。
（二）开放式厨房铺设防水地台
考虑到「焕然懿居第三座」部份的一房单位，采用了开放式厨房设计，我们一律在「梗厨」和开放式厨房范围铺设防水地台；而墙身的防水物料亦会铺至1.1米的高度；为了进一步防止厨柜工作台与墙壁之间的罅隙出现渗水情况，我们会采用具备良好防溅效能的一体式工作台， 为楼宇结构提供更佳的防水保护。
市建局将在开放式厨房范围铺设防水地台，并在墙身铺设防水物料。
（三）优化大厦排水系统设计
针对排水系统弯位和接驳位愈多，淤塞和渗水风险愈高的情况，团队优化「焕然懿居第三座」排水系统的设计，理顺喉管的排列和组合，尽量减少喉管出现弯位和接驳位的情况。
市建局将以这个发展项目，评估上述措施对提升单位防水效能所带来的效益，包括在大厦入伙后，透过物业管理公司搜集与单位保养和渗水事宜相关的数据和报告，了解这些防水设计措施的执行情况和实际应用结果，与政府和业界分享，推动建筑业界一同努力提升现行建筑设计标准。
「焕然懿居第三座」采用「优化版」公契
我们将单位交付予业主后，虽然室内范围属於私人地方，由业主自行保养，但单位内亦有一些结构构件，例如梁、柱和混凝土楼板，属於「公用部分」，有关维修保养责任会由所有业主共同分担。不过，市建局借鉴过去协助旧楼业主进行楼宇复修时，遇到部份楼宇的公契未有就私人单位内「公用部分」所指的地方作清晰界定，导致当「公用部分」需要进行维修时，出现权责不清、问题拖延以至被搁置处理的情况，团队分别徵询政府部门、物业管理业界，以及法律意见，并得到政府的支持下，以「焕然懿居第三座」作为香港首个应用「优化版」公契的住宅项目。
在「优化版」公契下，公契会将列明单位内所有结构部分以及单位内的钢筋混凝土楼板，均属於「公用部分」；至於非结构部分、墙壁批荡、饰面以及单位内的防水层，则属於「私人部分」。当单位内的设施需要进行维修时，业主和法团可依据公契条款，尽早厘清维修责任谁属，减少争拗。
另一方面，我们考虑到涉及渗水的单位，问题除了源自本身单位之外，亦可能是楼上或毗邻单位的防水层破裂或供水管、衞生设备或排水渠管失修所造成，在此情况下，有关住户需要与邻居磋商，要求进入单位进行检验，以找出渗水原因及进行维修工程。现时，虽然公契经理人可以提供相关协助，但若碰上不肯合作的业主，往往亦束手无策。
赋予公契经理人处理渗水投诉责任及权力
为了有效解决渗水问题，「优化版」公契列明，大厦公契经理人获赋予介入处理渗水投诉的责任及权力，如经理人怀疑单位渗水导致任何「公用部分」受损，可委聘独立第三方专业人士，要求进入怀疑渗水的单位，进行详细检验及测试，以寻找渗水的源头，根据检验结果和公契界定的权责，由管理公司或源头渗水单位的业主进行所需的修葺工程，避免因渗水问题未获处理以致问题恶化，更重要的，是提升处理渗水问题的效率。
目前「优化版」公契之详细条文已获地政总署批准。我冀盼「优化版」公契，对作为这个首置项目发展机构的市建局、业主和大厦经理人，就楼宇内的「私人部分」、「公用部分」及设施等的监管、维修保养等方面的权利、权益和责任，提供一套清晰的界定，以便三方依据公契条款的要求，共同实践和谐、高效的大厦管理新文化。
不过，这份「优化版」公契只适用於「焕然懿居第三座」试点项目，市场上其他新建楼宇的发展商，仍需按照由政府发出的大厦公契指引来制定公契。为此，我们将总结「优化版」公契的执行经验，与政府部门分享并考虑在需要时为大厦公契指引作修订，让「优化版」公契能够推广至其他私人新建楼宇应用。
至於已落成的楼宇，由於公契的条文复杂，权责并未清晰厘定的机会较高，除非大厦全体业主一致同意更改以采纳「优化版」公契所适用的部分，否则当单位内出现涉及结构失修或渗水问题时，暂时只能够依照现有旧楼公契条款处理，并靠业主和管理公司互相合作，共同解决。
为此，我建议旧楼业主可以考虑申请市建局楼宇复修综合支援计划下的「楼宇安全贷款计划」，为单位内因漏水或与结构安全有关的问题，尽快进行修葺工程；至於符合入息及资产限额的长者业主，或领取综合社会保障援助及伤残津贴的自住业主，亦可以申请「有需要人士维修自住物业津贴计划」，为自住单位内的公用地方进行所需的维修工程，改善居所的安全和宜居度。
「焕然懿居第三座」只要保养得宜，楼宇的寿命可以提升至75年，甚至更长。然而，在这漫长的生命周期中，需要大约每10年一次进行周期性的保养维修，才能维持楼宇的良好状况。我将在下一篇网志，就这个项目如何协助业主为楼宇制订定期检验及维修保养计划，以及相关的财政储备方案，作详细解说。