市建局為「煥然懿居第三座」訂定「優化版」公契 加強單位防水設計及保養

我在上一篇網誌提及，市建局將以「煥然懿居第三座」首置項目作為試點，在樓宇建造及管理模式上應用「預防性維修」理念，實行多項加強樓宇結構的措施，延長樓宇的設計壽命。

我們亦會盡力照顧單位內每一個設計細節，為住戶提供一個優質的居所，希望「首置」單位不單實而不華，更是狀況良好而耐用。故此，團隊審視一般住宅單位最常見出現破損的地方，探討如何從優化設計加強耐用度。其中，廚房、浴室和排水系統是最常接觸到水的位置，住戶日久使用可能引致設施損耗，令水份滲入至混凝土內部，導致鋼筋生鏽，嚴重的會影響大廈的整體結構。故此，市建局團隊特別針對這些地方的防水措施，從設計層面考慮，並制訂優化方案。

另一方面，從保養層面來說，樓宇的結構部分，例如地基、柱和樑等構件，屬於「公用部分」，在樓宇落成後須交由整體業主共同管理和保養。然而，一幢大廈的「公用部分」，大約只佔樓宇總樓面面積的四分一，其餘四分之三的樓面範圍，屬於單位內的「私人部分」，相關的維修及保養責任屬於每一個單位的業主。

不過，過去有不少涉及住宅單位的失修個案，因為單位內的牆壁或地台滲水，引致大廈的混凝土結構損毀，惟業主和法團往往未能釐清維修責任誰屬，引致爭拗，令問題一再拖延。

為了釐清樓宇「公用部分」和「私人部分」維修的權責事宜，市建局從大廈公契層面作出詳細檢視。在徵詢政府部門的意見及得到他們支持下，「煥然懿居第三座」將會作為香港首個應用「優化版」公契的住宅項目，為樓宇內不同部分的維修保養權責，制定更清晰條文，尤其是針對單位滲水問題，賦予公契經理人進入單位調查和偵測滲水的權力及責任，盡量減低日後業主和法團在維修責任上出現爭拗的機會。

全面檢視新建單位的設計和防水效能

現行的建築法規列明新建樓宇單位的防水設計標準，涵蓋廚房和浴室的牆壁、樓板以及排水系統等設施。屋宇署在2005年已發出《防止新建樓宇出現滲水情況的指引》，供業界參考，例如要求浴室和廚房的地台與結構樓板之間，需要鋪設防水層，防止地台積水滲入結構層，對鋼筋混凝土造成損壞；面向淋浴間的牆壁亦需要在混凝土層和表面的飾面層之間鋪設防水物料，減低被水氣滲透的風險。

然而，近年新建單位的設施和佈局，已隨著住戶對單位面積和空間運用有不同的要求而相應改變，上述的指引已經沿用18年，在防水要求規定方面，未必能與時並進，切合現時新建單位的狀況。

為此，市建局團隊對近年新建單位的設計和防水效能作全面檢視，注意到相比起80、90年代落成的單位，樓底高度大約只有8呎，新建單位的樓底已增加至超過10呎，在此設計下，廚、廁，特別是淋浴間，可能受水氣滲透的牆身範圍亦相對增加；另一方面，部份面積較細的新建單位則採用開放式廚房的設計，將飯廳與廚房打通相連，但現時指引對於「開放式廚房」的地台是否須設防水層，並沒有清晰的界定。

此外，為了滿足市場現時以2至3人小家庭為主的需求，發展商目前興建的戶型以一房及兩房單位為主，使每一樓層所規劃的單位數目，亦由以往每層大約6至8伙，增加到每層約10伙甚至更多。結果，每層連接單位的排水管道系統亦會較為複雜，渠道走線更可能出現較多彎位和接駁位，增加淤塞和滲水的風險。

三方面提升「煥然懿居第三座」單位防水設計標準

針對上述情況，團隊在「煥然懿居第三座」的設計階段，從三方面加強單位在防水效能的設計標準，減低日後出現滲水的風險，這包括﹕

（一）增加防水物料覆蓋範圍和高度
針對「高樓底」的淋浴間內，更大範圍的牆身會受水氣滲透的情況，我們將鋪設防水物料的牆身範圍，由地台上延至花灑組件以上、離地至少2.2米的高度位置，相較於現時指引建議防水物料應達至牆身至少1.8米為高。除淋浴間外，洗手盤和坐廁區所鋪設的防水物料，亦會由地台上延至牆壁至少1.1米的高度，藉此提升浴室的防水效能，並減低水氣入侵牆壁內鋼筋混凝土的風險。

「煥然懿居第三座」單位的浴室，牆身將增加防水物料覆蓋範圍和高度，提升防水效能。

（二）開放式廚房鋪設防水地台
考慮到「煥然懿居第三座」部份的一房單位，採用了開放式廚房設計，我們一律在「梗廚」和開放式廚房範圍鋪設防水地台；而牆身的防水物料亦會鋪至1.1米的高度；為了進一步防止廚櫃工作檯與牆壁之間的罅隙出現滲水情況，我們會採用具備良好防濺效能的一體式工作檯， 為樓宇結構提供更佳的防水保護。

市建局將在開放式廚房範圍鋪設防水地台，並在牆身鋪設防水物料。

（三）優化大廈排水系統設計
針對排水系統彎位和接駁位愈多，淤塞和滲水風險愈高的情況，團隊優化「煥然懿居第三座」排水系統的設計，理順喉管的排列和組合，盡量減少喉管出現彎位和接駁位的情況。

市建局將以這個發展項目，評估上述措施對提升單位防水效能所帶來的效益，包括在大廈入伙後，透過物業管理公司蒐集與單位保養和滲水事宜相關的數據和報告，了解這些防水設計措施的執行情況和實際應用結果，與政府和業界分享，推動建築業界一同努力提升現行建築設計標準。

「煥然懿居第三座」採用「優化版」公契

我們將單位交付予業主後，雖然室內範圍屬於私人地方，由業主自行保養，但單位內亦有一些結構構件，例如樑、柱和混凝土樓板，屬於「公用部分」，有關維修保養責任會由所有業主共同分擔。不過，市建局借鑑過去協助舊樓業主進行樓宇復修時，遇到部份樓宇的公契未有就私人單位內「公用部分」所指的地方作清晰界定，導致當「公用部分」需要進行維修時，出現權責不清、問題拖延以至被擱置處理的情況，團隊分別徵詢政府部門、物業管理業界，以及法律意見，並得到政府的支持下，以「煥然懿居第三座」作為香港首個應用「優化版」公契的住宅項目。

在「優化版」公契下，公契會將列明單位內所有結構部分以及單位內的鋼筋混凝土樓板，均屬於「公用部分」；至於非結構部分、牆壁批盪、飾面以及單位內的防水層，則屬於「私人部分」。當單位內的設施需要進行維修時，業主和法團可依據公契條款，盡早釐清維修責任誰屬，減少爭拗。

另一方面，我們考慮到涉及滲水的單位，問題除了源自本身單位之外，亦可能是樓上或毗鄰單位的防水層破裂或供水管、衞生設備或排水渠管失修所造成，在此情況下，有關住戶需要與鄰居磋商，要求進入單位進行檢驗，以找出滲水原因及進行維修工程。現時，雖然公契經理人可以提供相關協助，但若碰上不肯合作的業主，往往亦束手無策。

賦予公契經理人處理滲水投訴責任及權力

為了有效解決滲水問題，「優化版」公契列明，大廈公契經理人獲賦予介入處理滲水投訴的責任及權力，如經理人懷疑單位滲水導致任何「公用部分」受損，可委聘獨立第三方專業人士，要求進入懷疑滲水的單位，進行詳細檢驗及測試，以尋找滲水的源頭，根據檢驗結果和公契界定的權責，由管理公司或源頭滲水單位的業主進行所需的修葺工程，避免因滲水問題未獲處理以致問題惡化，更重要的，是提升處理滲水問題的效率。

目前「優化版」公契之詳細條文已獲地政總署批准。我冀盼「優化版」公契，對作為這個首置項目發展機構的市建局、業主和大廈經理人，就樓宇內的「私人部分」、「公用部分」及設施等的監管、維修保養等方面的權利、權益和責任，提供一套清晰的界定，以便三方依據公契條款的要求，共同實踐和諧、高效的大廈管理新文化。

不過，這份「優化版」公契只適用於「煥然懿居第三座」試點項目，市場上其他新建樓宇的發展商，仍需按照由政府發出的大廈公契指引來制定公契。為此，我們將總結「優化版」公契的執行經驗，與政府部門分享並考慮在需要時為大廈公契指引作修訂，讓「優化版」公契能夠推廣至其他私人新建樓宇應用。

至於已落成的樓宇，由於公契的條文複雜，權責並未清晰釐定的機會較高，除非大廈全體業主一致同意更改以採納「優化版」公契所適用的部分，否則當單位內出現涉及結構失修或滲水問題時，暫時只能夠依照現有舊樓公契條款處理，並靠業主和管理公司互相合作，共同解決。

為此，我建議舊樓業主可以考慮申請市建局樓宇復修綜合支援計劃下的「樓宇安全貸款計劃」，為單位內因漏水或與結構安全有關的問題，盡快進行修葺工程；至於符合入息及資產限額的長者業主，或領取綜合社會保障援助及傷殘津貼的自住業主，亦可以申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，為自住單位內的公用地方進行所需的維修工程，改善居所的安全和宜居度。

「煥然懿居第三座」只要保養得宜，樓宇的壽命可以提升至75年，甚至更長。然而，在這漫長的生命周期中，需要大約每10年一次進行周期性的保養維修，才能維持樓宇的良好狀況。我將在下一篇網誌，就這個項目如何協助業主為樓宇制訂定期檢驗及維修保養計劃，以及相關的財政儲備方案，作詳細解說。