展开地区规划研究 检视旧区未来发展所需

随著市建局於2021年完成「油旺地区规划研究」（「油旺研究」）后，同年，时任行政长官於《施政报告》邀请市建局借鉴「油旺研究」的经验，在深水埗和荃湾两个旧区，展开相类似的地区规划研究，为这两区未雨绸缪，制定宏观和具前瞻性的市区更新大纲蓝图，以应对该两区未来市区更新、人口变化及发展需要，在土地用途，包括房屋、商业、地区基础设施和休憩空间等的长远需求，提升旧区的整体面貌和居住环境。

现时油麻地及旺角、深水埗以至荃湾这些旧区，普遍存在不少根本性问题，包括土地欠缺整全规划、地区已建设环境，如道路及行人网络、基建和社区民生设施、休憩和绿化空间等，经历数十年的发展和使用，均已经不合时宜和不敷应用。部分在市区的旧区，其发展密度已经相当高，可用的剩余地积比率有限，因此，在没有额外土地资源用作迁置居民及重置兴建新的社区设施的情况下，实在有需要进行整全的规划研究，全方位审视旧区的更新机遇，并因应每个地区的人口规模、楼宇状况、居住密度、土地用途、规划模式、地区设施和社区特色等不同范畴，作全面的检视和分析，并藉著全面规划、财政及土地资源的配合，以至新规划法则及政策的制定等，为旧区更新规划长远和可持续的发展蓝图。

继展开油旺和深水埗地区规划研究后，市建局将於这星期内，为刚展开的荃湾地区规划研究，向研究范围内楼龄达30年或以上楼宇的业主和租客发出问卷调查，收集他们对居住环境、单位内外的楼宇状况、地区设施需求，以至对重建发展及楼宇复修等市区更新策略的意见；同时，亦会在区内进行「荃湾地区意见调查」，了解市民对荃湾旧区更新的看法。在收集相关意见后，我们将会作详细分析，并应用「油旺研究」的经验和建议，研究切合荃湾旧区未来长远发展需要的更新大纲蓝图。

地区研究为地区长远发展谋规划

自市建局展开「油旺研究」和深水埗区地区规划研究后，我留意到社会有部分意见只著眼於重建的部分，未有全面了解旧区更新最根本的问题，亦欠缺对地区未来发展规划的视野。

事实上，市建局在「油旺研究」中，已为处理旧区更新的策略分成三个周期，为每个周期制定不同参数的更新规划蓝图；并透过涵盖重建、复修、保育和活化，以及改造重设的5R市区更新模式，以及「一地多用」模式重置政府设施，将不敷应用或使用率偏低的社区设施更新和优化，并提供更多休憩空间和绿化设施，令市区更新工作更具成效及持续发展。此外，亦配合地区特色，活化街道和旧建筑，达至新旧交融的目标。

因此，社会不应将进行地区规划研究，与单一楼宇重建模式以及有可能引起投资者预早在研究范围内收购旧楼的投机行为划上等号。

以深水埗兼善里／福华街发展项目（SSP-017项目）为例，我在2019年6月，以「毋忘兼善里」为题发表网志，提及单一重建兼善里这一类「超高密度」的旧楼群所遇到的难题及挑战。两年后，我亦在网志，进一步提到当时市建局团队正进行研究，审视兼善里旧楼群和周边政府土地一并规划的可行性。

在发表这两篇网志后，市建局团队翻查在发表这两篇网志期间，兼善里重建范围内的物业市场成交记录， 当中，从2019年6月至2021年6月发表第二篇网志这两年间，兼善里项目范围内共有30宗物业成交记录，即平均每年有15宗成交个案；而发表这两篇网志前，即2017至2018年间，兼善里重建范围内则有50宗物业成交记录，即平均每年有25宗成交个案，相比发表网志后还要多。

从上述的数据可见，虽然网志提及对重建兼善里旧楼群作可行的规划研究，然而并没有刺激区内物业成交，甚或引致投资者在重建范围内「落钉」的现象，因此。我希望社会不要对我们展开地区性的更新规划研作不必要的揣测，相反，应以客观的态度，讨论如何能促进旧区发展、应付地区长远的需要。

展开荃湾地区规划研究   制订前瞻性市区更新蓝图

荃湾属於香港第一代新市镇，由1970年代起，发展至今已经超过半个世纪，同样面对油旺及深水埗旧区所面对，包括土地欠缺整全规划、街道和行人路狭窄、社区设施不足或老化等问题。

现时在荃湾市中心旧区，不少楼宇只有四、五层高，楼龄一般超过50年，普遍出现老化及失修的问题。而荃湾旧区的住用地积比率一般较市区7.5倍为低，最高住用地积比率现时仅为5倍，缺乏诱因吸引市场参与重建，引致此区旧楼的重建步伐非常缓慢。在过去20年，荃湾市中心旧区一带只有7个重建项目，包括市建局前身、前土地发展公司启动的荃湾市中心计划（万景峯）。然而，在荃湾西铁站上盖和海滨沿岸，过去10多年的新住宅和商业发展，与荃湾市中心旧区的面貌，形成鲜明对比。

此外，荃湾区内亦有不少在早年落成的公共和社区设施，包括街市、政府诊所、社区中心和运动场等，但属於低密度及单一建筑。随著城市发展和人口增长，区内的社区设施和配套已不合时宜和不敷应用。

荃湾区议员葛兆源与研究团队分享，区议会一直争取提升和优化现时区内的医疗和社区设施。葛议员以戴麟趾夫人普通科门诊诊所为例，指该诊所的设计和配套未能应付区内人口增长，以及人口老化的情况，居民对提供医疗服务的需求殷切。故此，他赞成透过全面的规划研究，在提升设施水平的同时，额外增加区内的医疗和社区设施，满足地区现时和日后长远需要。

荃湾旧区内部分公共和社区设施已老化，不足以应付现时和未来人口，在医疗服务质与量方面的需求。

为此，今次荃湾地区规划研究将分为「核心区域」及「机遇区域」两部分。「核心区域」范围涉及大约79公顷，涵盖荃湾市中心一带旧区，东至德士古道、南至杨屋道、西至大涌道，以及北至西楼角路。

在荃湾地区规划研究的「核心区域」范围内，超过8成楼宇楼龄超过50年。

有别於油旺和深水埗这两个已高度发展的市区，土地资源紧绌，欠缺足够的土地用作调迁居民或重置公用设施之用，荃湾发展密度未有如市区般稠密。因此，团队在「核心区域」范围以外，亦检视「机遇区域」范围内未被善用的闲置土地，探讨日后作为居民调迁、重置公用设施用途，以支援荃湾市区更新的可行性。「机遇区域」范围涵盖荃湾东工厂区、荃湾海滨长廊，荃景围和柴湾角工业区一带。

此外，研究团队将会藉著今次荃湾地区研究，探讨如何配合「一地多用」这个规划概念，例如兴建新的政府设施综合大楼，用作搬迁区内的老旧社区设施，并一并将相关设施规格提升至现代化水平之余，更能地尽其用，增加其他不同范畴的设施和服务，惠及区内更多居民。

加强荃湾区行人天桥网络连接性

过去十年，荃湾区发展了具特色的行人天桥网络，连接港铁荃湾站、荃湾西站、区内多个公共运输交汇处和商场等。然而，行人天桥网络未能覆盖荃湾市中心大部分旧区。

有见及此，研究团队将会在荃湾街头进行「荃湾地区意见调查」，除了收集市民对荃湾旧区更新的看法外，亦会探索市民现时使用荃湾行人天桥网络的情况、满意度、方便程度等的意见，以便日后进一步加强行人天桥与市中心的连接性和畅达性。

荃湾地区规划研究将了解市民使用行人天桥网络的情况和满意度。

谘询业主租户对楼宇复修的意见

除了透过地区意见调查，收集市民对荃湾旧区更新的意见外，现时荃湾地区研究的「核心区域」范围内，大约790幢私人楼宇，当中超过8成的楼宇，楼龄超过50年。

为了更全面和深入了解在研究范围内的楼宇状况，我们已委托顾问公司，以问卷调查方式，收集研究范围内、楼宇楼龄达30岁或以上的业主和租户，对单位内部、楼宇公用部分情况，以及居住环境等意见，亦会调查业主对重建和楼宇复修的意向。

这份问卷设计简单易明，亦会以图文并茂的方式，向业主和租户了解单位内有否出现石屎剥落，钢筋外露和渗水等问题；同时，了解大厦公用地方如外墙、公用渠管等的破旧程度和失修情况，以及大厦曾否进行楼宇维修等，让研究团队能够预先掌握楼宇外部及单位内部的使用和耗损情况，以便日后制定适切的市区更新模式。

顾问公司将於本周内以邮寄方式向研究范围内约790幢私人楼宇的业主和租户派发问卷。业主和租户可於6月底前完成有关问卷并回覆。其后，研究团队会展开第二阶段的谘询工作，包括谘询地区人士和专业机构和团体的意见。在收集所有意见后，顾问公司将加以整理和分析，以便为荃湾旧区制定更新大纲蓝图提供有用的参考。

近年，市建局展开油旺、深水埗和荃湾的地区规划研究，目标是及早为这些旧区制定宏观和具前瞻性的市区更新蓝图，并应用新规划工具，为旧区未来的规划「拆墙松绑」、创造发展容量，透过规划主导的更新方向，重整及重新规划旧区的土地使用，以满足地区对未来在房屋供应、商业发展、社区设施、公共和绿化空间等的需求，创造宜居的生活环境，并让地区能持续发展。

开展地区规划研究，是加快处理旧区更新工作的第一步，亦是必需的一步；而要取得成效，关键在於社会不同持份者的正向态度和参与。随著市建局开展荃湾地区规划研究，我期盼区内的业主、租户、地区人士，以至不同界别的专业团队均踊跃发表意见，让研究结果所制定的更新蓝图，更能切合地区的需要和长远发展。