展開地區規劃研究 檢視舊區未來發展所需

隨著市建局於2021年完成「油旺地區規劃研究」（「油旺研究」）後，同年，時任行政長官於《施政報告》邀請市建局借鑒「油旺研究」的經驗，在深水埗和荃灣兩個舊區，展開相類似的地區規劃研究，為這兩區未雨綢繆，制定宏觀和具前瞻性的市區更新大綱藍圖，以應對該兩區未來市區更新、人口變化及發展需要，在土地用途，包括房屋、商業、地區基礎設施和休憩空間等的長遠需求，提升舊區的整體面貌和居住環境。

現時油麻地及旺角、深水埗以至荃灣這些舊區，普遍存在不少根本性問題，包括土地欠缺整全規劃、地區已建設環境，如道路及行人網絡、基建和社區民生設施、休憩和綠化空間等，經歷數十年的發展和使用，均已經不合時宜和不敷應用。部分在市區的舊區，其發展密度已經相當高，可用的剩餘地積比率有限，因此，在沒有額外土地資源用作遷置居民及重置興建新的社區設施的情況下，實在有需要進行整全的規劃研究，全方位審視舊區的更新機遇，並因應每個地區的人口規模、樓宇狀況、居住密度、土地用途、規劃模式、地區設施和社區特色等不同範疇，作全面的檢視和分析，並藉著全面規劃、財政及土地資源的配合，以至新規劃法則及政策的制定等，為舊區更新規劃長遠和可持續的發展藍圖。

繼展開油旺和深水埗地區規劃研究後，市建局將於這星期內，為剛展開的荃灣地區規劃研究，向研究範圍內樓齡達30年或以上樓宇的業主和租客發出問卷調查，收集他們對居住環境、單位內外的樓宇狀況、地區設施需求，以至對重建發展及樓宇復修等市區更新策略的意見；同時，亦會在區內進行「荃灣地區意見調查」，了解市民對荃灣舊區更新的看法。在收集相關意見後，我們將會作詳細分析，並應用「油旺研究」的經驗和建議，研究切合荃灣舊區未來長遠發展需要的更新大綱藍圖。

地區研究為地區長遠發展謀規劃

自市建局展開「油旺研究」和深水埗區地區規劃研究後，我留意到社會有部分意見只著眼於重建的部分，未有全面了解舊區更新最根本的問題，亦欠缺對地區未來發展規劃的視野。

事實上，市建局在「油旺研究」中，已為處理舊區更新的策略分成三個周期，為每個周期制定不同參數的更新規劃藍圖；並透過涵蓋重建、復修、保育和活化，以及改造重設的5R市區更新模式，以及「一地多用」模式重置政府設施，將不敷應用或使用率偏低的社區設施更新和優化，並提供更多休憩空間和綠化設施，令市區更新工作更具成效及持續發展。此外，亦配合地區特色，活化街道和舊建築，達至新舊交融的目標。

因此，社會不應將進行地區規劃研究，與單一樓宇重建模式以及有可能引起投資者預早在研究範圍內收購舊樓的投機行為劃上等號。

以深水埗兼善里／福華街發展項目（SSP-017項目）為例，我在2019年6月，以「毋忘兼善里」為題發表網誌，提及單一重建兼善里這一類「超高密度」的舊樓群所遇到的難題及挑戰。兩年後，我亦在網誌，進一步提到當時市建局團隊正進行研究，審視兼善里舊樓群和周邊政府土地一併規劃的可行性。

在發表這兩篇網誌後，市建局團隊翻查在發表這兩篇網誌期間，兼善里重建範圍內的物業市場成交記錄， 當中，從2019年6月至2021年6月發表第二篇網誌這兩年間，兼善里項目範圍內共有30宗物業成交記錄，即平均每年有15宗成交個案；而發表這兩篇網誌前，即2017至2018年間，兼善里重建範圍內則有50宗物業成交記錄，即平均每年有25宗成交個案，相比發表網誌後還要多。

從上述的數據可見，雖然網誌提及對重建兼善里舊樓群作可行的規劃研究，然而並沒有刺激區內物業成交，甚或引致投資者在重建範圍內「落釘」的現象，因此。我希望社會不要對我們展開地區性的更新規劃研作不必要的揣測，相反，應以客觀的態度，討論如何能促進舊區發展、應付地區長遠的需要。

展開荃灣地區規劃研究   制訂前瞻性市區更新藍圖

荃灣屬於香港第一代新市鎮，由1970年代起，發展至今已經超過半個世紀，同樣面對油旺及深水埗舊區所面對，包括土地欠缺整全規劃、街道和行人路狹窄、社區設施不足或老化等問題。

現時在荃灣市中心舊區，不少樓宇只有四、五層高，樓齡一般超過50年，普遍出現老化及失修的問題。而荃灣舊區的住用地積比率一般較市區7.5倍為低，最高住用地積比率現時僅為5倍，缺乏誘因吸引市場參與重建，引致此區舊樓的重建步伐非常緩慢。在過去20年，荃灣市中心舊區一帶只有7個重建項目，包括市建局前身、前土地發展公司啟動的荃灣市中心計劃（萬景峯）。然而，在荃灣西鐵站上蓋和海濱沿岸，過去10多年的新住宅和商業發展，與荃灣市中心舊區的面貌，形成鮮明對比。

此外，荃灣區內亦有不少在早年落成的公共和社區設施，包括街市、政府診所、社區中心和運動場等，但屬於低密度及單一建築。隨著城市發展和人口增長，區內的社區設施和配套已不合時宜和不敷應用。

荃灣區議員葛兆源與研究團隊分享，區議會一直爭取提升和優化現時區內的醫療和社區設施。葛議員以戴麟趾夫人普通科門診診所為例，指該診所的設計和配套未能應付區內人口增長，以及人口老化的情況，居民對提供醫療服務的需求殷切。故此，他贊成透過全面的規劃研究，在提升設施水平的同時，額外增加區內的醫療和社區設施，滿足地區現時和日後長遠需要。

荃灣舊區內部分公共和社區設施已老化，不足以應付現時和未來人口，在醫療服務質與量方面的需求。

為此，今次荃灣地區規劃研究將分為「核心區域」及「機遇區域」兩部分。「核心區域」範圍涉及大約79公頃，涵蓋荃灣市中心一帶舊區，東至德士古道、南至楊屋道、西至大涌道，以及北至西樓角路。

在荃灣地區規劃研究的「核心區域」範圍內，超過8成樓宇樓齡超過50年。

有別於油旺和深水埗這兩個已高度發展的市區，土地資源緊絀，欠缺足夠的土地用作調遷居民或重置公用設施之用，荃灣發展密度未有如市區般稠密。因此，團隊在「核心區域」範圍以外，亦檢視「機遇區域」範圍內未被善用的閒置土地，探討日後作為居民調遷、重置公用設施用途，以支援荃灣市區更新的可行性。「機遇區域」範圍涵蓋荃灣東工廠區、荃灣海濱長廊，荃景圍和柴灣角工業區一帶。

此外，研究團隊將會藉著今次荃灣地區研究，探討如何配合「一地多用」這個規劃概念，例如興建新的政府設施綜合大樓，用作搬遷區內的老舊社區設施，並一併將相關設施規格提升至現代化水平之餘，更能地盡其用，增加其他不同範疇的設施和服務，惠及區內更多居民。

加強荃灣區行人天橋網絡連接性

過去十年，荃灣區發展了具特色的行人天橋網絡，連接港鐵荃灣站、荃灣西站、區內多個公共運輸交匯處和商場等。然而，行人天橋網絡未能覆蓋荃灣市中心大部分舊區。

有見及此，研究團隊將會在荃灣街頭進行「荃灣地區意見調查」，除了收集市民對荃灣舊區更新的看法外，亦會探索市民現時使用荃灣行人天橋網絡的情況、滿意度、方便程度等的意見，以便日後進一步加強行人天橋與市中心的連接性和暢達性。

荃灣地區規劃研究將了解市民使用行人天橋網絡的情況和滿意度。

諮詢業主租戶對樓宇復修的意見

除了透過地區意見調查，收集市民對荃灣舊區更新的意見外，現時荃灣地區研究的「核心區域」範圍內，大約790幢私人樓宇，當中超過8成的樓宇，樓齡超過50年。

為了更全面和深入了解在研究範圍內的樓宇狀況，我們已委託顧問公司，以問卷調查方式，收集研究範圍內、樓宇樓齡達30歲或以上的業主和租戶，對單位內部、樓宇公用部分情況，以及居住環境等意見，亦會調查業主對重建和樓宇復修的意向。

這份問卷設計簡單易明，亦會以圖文並茂的方式，向業主和租戶了解單位內有否出現石屎剝落，鋼筋外露和滲水等問題；同時，了解大廈公用地方如外牆、公用渠管等的破舊程度和失修情況，以及大廈曾否進行樓宇維修等，讓研究團隊能夠預先掌握樓宇外部及單位內部的使用和耗損情況，以便日後制定適切的市區更新模式。

顧問公司將於本周內以郵寄方式向研究範圍內約790幢私人樓宇的業主和租戶派發問卷。業主和租戶可於6月底前完成有關問卷並回覆。其後，研究團隊會展開第二階段的諮詢工作，包括諮詢地區人士和專業機構和團體的意見。在收集所有意見後，顧問公司將加以整理和分析，以便為荃灣舊區制定更新大綱藍圖提供有用的參考。

近年，市建局展開油旺、深水埗和荃灣的地區規劃研究，目標是及早為這些舊區制定宏觀和具前瞻性的市區更新藍圖，並應用新規劃工具，為舊區未來的規劃「拆牆鬆綁」、創造發展容量，透過規劃主導的更新方向，重整及重新規劃舊區的土地使用，以滿足地區對未來在房屋供應、商業發展、社區設施、公共和綠化空間等的需求，創造宜居的生活環境，並讓地區能持續發展。

開展地區規劃研究，是加快處理舊區更新工作的第一步，亦是必需的一步；而要取得成效，關鍵在於社會不同持份者的正向態度和參與。隨著市建局開展荃灣地區規劃研究，我期盼區內的業主、租戶、地區人士，以至不同界別的專業團隊均踴躍發表意見，讓研究結果所制定的更新藍圖，更能切合地區的需要和長遠發展。