观塘市中心项目用地变身「自由空间」 创意运用土地 推广运动及文化
我在今年2月一篇网志分享，市建局决定收回观塘市中心第四及第五发展区项目，并研究改变有关土地的规划用途，令项目能配合市场的需求，发挥更大的效益。考虑到预备有关技术评估、向城规会申请修订规划和与政府部门商讨土地契约等工作所需的程序，仍然需要一段时间才能完成，市建局团队积极研究如何在这段期间，善用发展区内暂时闲置的土地，供市民享用，为社区注入活力。
为了尽早将第四和第五发展区的地盘用地，转化作可供市民享用的活动空间，市建局团队在过去两个月为相关转变做好规划及前期准备，包括安排工程承建商拆除部份围板，改建为可供公众出入的闸口，并移走地盘内的建筑物料，以便日后市民可安全进出和使用土地；另一方面，团队主动接触相关政府部门，商讨改变该土地作临时和短期用途，举办活动的可行性和程序；同时，亦听取观塘区议会及地区团体，对土地拟议临时转化的用途、活动类型、对象以至举办时间等的意见。
综合议员及地区人士的意见，表示市建局应加快处理该土地作临时用途，以免浪费土地资源；而日后所举办的活动，将以促进居民的身心健康为目标，同时发挥「市中心」的角色，汇聚人流，做到惠民、利民。团队随即循这方向作深入研究，寻求可行和快捷的方法，结合不同地区伙伴团体的力量，推动促进社区健康和强化项目作为「市中心」角色的活动方案。
感谢政府部门处理和支持我们的申请，以及伙伴团体的努力，在短短两个月内，市建局团队已落实在4月29日率先开放裕民坊前露天小巴总站用地，举办名为「城市运动・裕民体验」的活动，推广滑板和平衡车等「城市运动」，与民同乐之余，亦协助推广运动文化。
这项「城市运动」推广活动为期约一个月，而接下来的数个月，团队将积极筹办更多不同类型的临时活动，并同时间，参考地区谘询的意见，研究深化场地的活动种类，增加配套设施及连系更多不同的地区团体，共同营造可供短期使用的「自由空间」，为观塘区内、区外的居民，提供多元的活动场地，呈现观塘社区融和、具活力的一面。
重建项目土地涉及不同考虑
市建局决定收回第四和第五发展区项目后，已考虑到不应该将土地闲置，相反，要研究开放土地给市民享用的可行性。然而，在有关政府土地及原本划作重建发展的土地进行临时活动，需要符合规划和土地法规的要求。
第四及第五发展区范围内的土地，主要分为两大类，第一类是「政府土地」，当中包括前观塘政府合署、前母婴健康院、前露天小巴总站及前同仁街临时小贩市场。这些土地不涉及市建局收购，一直以来皆由政府管理，市建局可向地政总署申请使用，以举办不同形式的临时活动。
这类经准许的临时活动，一般时限较短，亦不可以改动该地块原有景貌和设施，例如灯柱、栏杆等，亦不能加建额外的配套设备，例如供水和电力装置及洗手间等，对活动的多样性、规模和可容纳的人数，造成一定局限。
若然市建局希望运用该「政府土地」提供较具规模和持续性的社区活动和服务，便须向政府申请租用土地，由政府批出短期租约，以开展租约条款所准许的用途和活动，例如增设供水和电力设备、洗手间和较大型的活动装置，以满足举办不同类型社区活动的配置要求。
至於另一类土地，属於因应推行重建项目而收回的前私人土地，当中包括裕民坊和康宁道旧楼群清拆平整后的空置土地和巴士站等。由於这些土地前身是私人土地，经政府引用《收回土地条例》（《条例》），收回作订明的公共用途，以发展指定的重建项目，即使土地复归政府后，成为了「政府收回土地」，若在有需要的情况下，该土地作临时或短期用途，亦必须经审慎考虑和筹划，以免影响该土地日后长远发展的落实。
观塘市中心计划第四及第五发展区分为「政府土地」及「政府收回土地」两类。
进行美化工程 提升地区形象
有见及此，团队以灵活变通的思维，研究在符合现行土地法规下，探求不同的可能性，让该特定的土地亦可以为观塘市中心及社区，创造裨益。
在研究过程中，团队摒弃市建局协助政府管理及保养围封空置土地，一般只涉及保持清洁衞生、防止公众进入等的固有思维。我们在维持土地的良好状况的同时，更主动提议为土地进行额外的美化工程，打破一般给予公众「闲置工地、晒太阳」的观感，希望能够成为改善社区城市景观，提升「市中心」吸引力的一个「打卡点」。
为此，市建局投放资源，特别委聘设计顾问针对「政府收回土地」范围进行美化工程展开详细研究和提交建议。顾问团队将参照本地和海外不同城市，如何善用空置土地作美化社区的经验，制定合适的建议方案。
举例说，昔日在裕民坊旧楼群地面的违例构筑物之间，留有多条通道让市民从裕民坊步行至观塘道。市建局在清拆旧楼群后，维持了两条行人通道予公众使用，以保持裕民坊与观塘道的连接性。研究团队建议将现时用作围封土地的围板，改为较通透的围栏，增加两条行人通道及街道两旁的通透性；日后亦会额外加设一至两条较宽阔的行人通道，并研究优化和美化的可行性，包括加入遮荫和公共座椅的元素，提升市民行经通道时的舒适度、畅达性，及市中心的整体城市景观和面貌。
此外，顾问团队亦会研究在该空间设置大型特色装置，例如参照一些城市，在空地上设特色灯饰、布艺和大型充气装置予公众观赏和「打卡」。市建局将会就推行这些街道美化的建议，与相关政府部门商议。
因地制宜 加快筹划首个活动
市建局深感区议会及地区人士期望让市民可尽快「见得到、用得到」有关土地的意愿，故团队迅速与地政总署、食物环境衞生署及运输署等政府部门沟通，争取最快获得许可，举办活动供市民享用。
市建局在过去两个月与部门多次会面商讨，并在观塘民政事务处全力支持下，在本月中已获地政总署批准使用「政府土地」作临时活动用途。我在此感谢各方的支持和协作，让首个活动能在短时间内筹办成功，於月底举行，「裕民」同乐。
在活动执行层面，为配合举办康体活动的意愿，我们伙拍在筹办地区康体活动有丰富经验、现为「SPORTS EXPO」管理团体的香港游乐场协会（「游协」），并考虑到使用土地举办临时活动不可改变土地上原有景貌和设施的条件，以灵活的意念、因地制宜，将此局限转化成举办活动的有利条件，将前小巴站原有的多条轮候车道，变身为板类、骑行及轮滑运动的赛道，成为推广滑板和平衡车等「城市运动」的场地。这项安排亦配合政府近年推广奥运会或青年奥林匹克运动会所引入的「城市运动」项目，吸引青少年投身运动的目标。
於本月底举办的活动暂时命名为「城市运动・裕民体验」， 透过在轮候道上摆放简单障碍物，让参加者体验在城市环境中穿梭飞驰的乐趣。游协更伙拍了香港滑板学院，安排专业导师，於周末为初学者举办滑板工作坊，教导参加者如何使用滑板，推广运动普及；而场内亦有其他体能测试活动，让市民关注自己的身体健康状况。
市建局和香港游乐场协会将在裕民坊前小巴站举行滑板活动，有关导师日前在场地测试摆放障碍物，将轮候车道变成滑板赛道，让公众体验这项城市运动。
「城市运动・裕民体验」将为期一个月，活动完结后，我们将陆续筹办更多康乐和社区活动，包括在6月推出以健康生活为主题的活动，邀请运动团体举办健体活动等。而在7月至8月暑假期间，亦会与地区团体合办社区同乐活动和适合伤健、老幼共同参与的运动，并探讨与YM²裕民坊一同举办更大型的社区活动，以连结毗邻市建局项目内的活动场地，增加协同效应，吸引不同年龄层的市民参与，在裕民坊同乐，带出观塘市中心的活力，并宣扬社区共融。
在7至8月暑假期间，市建局将举办多项运动推广和社区活动，为一家大小提供好去处。（参考图片）
设置街站 听取市民意见
因应临时活动在时限、规模和多样性有一定局限，市建局亦正就项目内「政府土地」部分，向政府申请租用土地，由政府批出租约，让我们可以在该处提供较具规模和持续性的社区活动。
为此，团队将在观塘市中心一带进行一项市场调查，以了解市民对如何善用土地筹办更具规模和裨益活动的意见。市建局将委聘市场调查顾问，於6月份在市中心一带设置街站，包括YM2裕民坊、物华街、康宁道、观塘港铁站外，以及骏业里等，为时约三星期，邀请观塘区内和区外居民，表达他们希望在未来一段时间内，对项目内「政府土地」举办活动的类型或活动设施的意向提出意见，让市建局在筹划活动时作参考。
问卷调查期间，团队将在YM2裕民坊摆置展板，展示项目第四及第五发展区内「政府收回土地」及「政府土地」的分布；并介绍市建局就相关土地临时用途的初步构思，藉以让市民加深对项目的认识。团队亦会参照九龙东「反转天桥底行动」的自由空间经验，将前健康院、小巴站及同仁街临时小贩市场的范围转化为「自由空间」，作推广艺术和运动文化。另一方面，因应观塘区议会与一些地区团体早前向市建局表达，希望於此空间举办活动的意愿，「自由空间」亦将会就不同机构租用场地的安排，厘定合适细则，并适时公布。
我们将综合问卷调查所收集的意见，就向政府部门申请租用土地拟备详细建议，并就相关配套设施及所需的土地平整工程，进行技术可行性的研究。
观塘市中心项目规模相当庞大，由规划、收购、施工到落成，差不多需要20年，过程中难免遇到不少挑战，以及面对因外在环境变化所衍生的问题，需要市建局因时制宜、因地制宜来处理，好让这幅珍贵的市中心土地，能充份发挥价值和为社区带来裨益。