觀塘市中心項目用地變身「自由空間」 創意運用土地 推廣運動及文化
我在今年2月一篇網誌分享，市建局決定收回觀塘市中心第四及第五發展區項目，並研究改變有關土地的規劃用途，令項目能配合市場的需求，發揮更大的效益。考慮到預備有關技術評估、向城規會申請修訂規劃和與政府部門商討土地契約等工作所需的程序，仍然需要一段時間才能完成，市建局團隊積極研究如何在這段期間，善用發展區內暫時閒置的土地，供市民享用，為社區注入活力。
為了盡早將第四和第五發展區的地盤用地，轉化作可供市民享用的活動空間，市建局團隊在過去兩個月為相關轉變做好規劃及前期準備，包括安排工程承建商拆除部份圍板，改建為可供公眾出入的閘口，並移走地盤內的建築物料，以便日後市民可安全進出和使用土地；另一方面，團隊主動接觸相關政府部門，商討改變該土地作臨時和短期用途，舉辦活動的可行性和程序；同時，亦聽取觀塘區議會及地區團體，對土地擬議臨時轉化的用途、活動類型、對象以至舉辦時間等的意見。
綜合議員及地區人士的意見，表示市建局應加快處理該土地作臨時用途，以免浪費土地資源；而日後所舉辦的活動，將以促進居民的身心健康為目標，同時發揮「市中心」的角色，匯聚人流，做到惠民、利民。團隊隨即循這方向作深入研究，尋求可行和快捷的方法，結合不同地區夥伴團體的力量，推動促進社區健康和強化項目作為「市中心」角色的活動方案。
感謝政府部門處理和支持我們的申請，以及夥伴團體的努力，在短短兩個月內，市建局團隊已落實在4月29日率先開放裕民坊前露天小巴總站用地，舉辦名為「城市運動‧裕民體驗」的活動，推廣滑板和平衡車等「城市運動」，與民同樂之餘，亦協助推廣運動文化。
這項「城市運動」推廣活動為期約一個月，而接下來的數個月，團隊將積極籌辦更多不同類型的臨時活動，並同時間，參考地區諮詢的意見，研究深化場地的活動種類，增加配套設施及連繫更多不同的地區團體，共同營造可供短期使用的「自由空間」，為觀塘區內、區外的居民，提供多元的活動場地，呈現觀塘社區融和、具活力的一面。
重建項目土地涉及不同考慮
市建局決定收回第四和第五發展區項目後，已考慮到不應該將土地閒置，相反，要研究開放土地給市民享用的可行性。然而，在有關政府土地及原本劃作重建發展的土地進行臨時活動，需要符合規劃和土地法規的要求。
第四及第五發展區範圍內的土地，主要分為兩大類，第一類是「政府土地」，當中包括前觀塘政府合署、前母嬰健康院、前露天小巴總站及前同仁街臨時小販市場。這些土地不涉及市建局收購，一直以來皆由政府管理，市建局可向地政總署申請使用，以舉辦不同形式的臨時活動。
這類經准許的臨時活動，一般時限較短，亦不可以改動該地塊原有景貌和設施，例如燈柱、欄桿等，亦不能加建額外的配套設備，例如供水和電力裝置及洗手間等，對活動的多樣性、規模和可容納的人數，造成一定局限。
若然市建局希望運用該「政府土地」提供較具規模和持續性的社區活動和服務，便須向政府申請租用土地，由政府批出短期租約，以開展租約條款所准許的用途和活動，例如增設供水和電力設備、洗手間和較大型的活動裝置，以滿足舉辦不同類型社區活動的配置要求。
至於另一類土地，屬於因應推行重建項目而收回的前私人土地，當中包括裕民坊和康寧道舊樓群清拆平整後的空置土地和巴士站等。由於這些土地前身是私人土地，經政府引用《收回土地條例》（《條例》），收回作訂明的公共用途，以發展指定的重建項目，即使土地復歸政府後，成為了「政府收回土地」，若在有需要的情況下，該土地作臨時或短期用途，亦必須經審慎考慮和籌劃，以免影響該土地日後長遠發展的落實。
觀塘市中心計劃第四及第五發展區分為「政府土地」及「政府收回土地」兩類。
進行美化工程 提升地區形象
有見及此，團隊以靈活變通的思維，研究在符合現行土地法規下，探求不同的可能性，讓該特定的土地亦可以為觀塘市中心及社區，創造裨益。
在研究過程中，團隊摒棄市建局協助政府管理及保養圍封空置土地，一般只涉及保持清潔衞生、防止公眾進入等的固有思維。我們在維持土地的良好狀況的同時，更主動提議為土地進行額外的美化工程，打破一般給予公眾「閒置工地、曬太陽」的觀感，希望能夠成為改善社區城市景觀，提升「市中心」吸引力的一個「打卡點」。
為此，市建局投放資源，特別委聘設計顧問針對「政府收回土地」範圍進行美化工程展開詳細研究和提交建議。顧問團隊將參照本地和海外不同城市，如何善用空置土地作美化社區的經驗，制定合適的建議方案。
舉例說，昔日在裕民坊舊樓群地面的違例構築物之間，留有多條通道讓市民從裕民坊步行至觀塘道。市建局在清拆舊樓群後，維持了兩條行人通道予公眾使用，以保持裕民坊與觀塘道的連接性。研究團隊建議將現時用作圍封土地的圍板，改為較通透的圍欄，增加兩條行人通道及街道兩旁的通透性；日後亦會額外加設一至兩條較寬闊的行人通道，並研究優化和美化的可行性，包括加入遮蔭和公共座椅的元素，提升市民行經通道時的舒適度、暢達性，及市中心的整體城市景觀和面貌。
此外，顧問團隊亦會研究在該空間設置大型特色裝置，例如參照一些城市，在空地上設特色燈飾、布藝和大型充氣裝置予公眾觀賞和「打卡」。市建局將會就推行這些街道美化的建議，與相關政府部門商議。
因地制宜 加快籌劃首個活動
市建局深感區議會及地區人士期望讓市民可盡快「見得到、用得到」有關土地的意願，故團隊迅速與地政總署、食物環境衞生署及運輸署等政府部門溝通，爭取最快獲得許可，舉辦活動供市民享用。
市建局在過去兩個月與部門多次會面商討，並在觀塘民政事務處全力支持下，在本月中已獲地政總署批准使用「政府土地」作臨時活動用途。我在此感謝各方的支持和協作，讓首個活動能在短時間內籌辦成功，於月底舉行，「裕民」同樂。
在活動執行層面，為配合舉辦康體活動的意願，我們夥拍在籌辦地區康體活動有豐富經驗、現為「SPORTS EXPO」管理團體的香港遊樂場協會（「遊協」），並考慮到使用土地舉辦臨時活動不可改變土地上原有景貌和設施的條件，以靈活的意念、因地制宜，將此局限轉化成舉辦活動的有利條件，將前小巴站原有的多條輪候車道，變身為板類、騎行及輪滑運動的賽道，成為推廣滑板和平衡車等「城市運動」的場地。這項安排亦配合政府近年推廣奧運會或青年奧林匹克運動會所引入的「城市運動」項目，吸引青少年投身運動的目標。
於本月底舉辦的活動暫時命名為「城市運動‧裕民體驗」， 透過在輪候道上擺放簡單障礙物，讓參加者體驗在城市環境中穿梭飛馳的樂趣。遊協更夥拍了香港滑板學院，安排專業導師，於周末為初學者舉辦滑板工作坊，教導參加者如何使用滑板，推廣運動普及；而場內亦有其他體能測試活動，讓市民關注自己的身體健康狀況。
市建局和香港遊樂場協會將在裕民坊前小巴站舉行滑板活動，有關導師日前在場地測試擺放障礙物，將輪候車道變成滑板賽道，讓公眾體驗這項城市運動。
「城市運動‧裕民體驗」將為期一個月，活動完結後，我們將陸續籌辦更多康樂和社區活動，包括在6月推出以健康生活為主題的活動，邀請運動團體舉辦健體活動等。而在7月至8月暑假期間，亦會與地區團體合辦社區同樂活動和適合傷健、老幼共同參與的運動，並探討與YM²裕民坊一同舉辦更大型的社區活動，以連結毗鄰市建局項目內的活動場地，增加協同效應，吸引不同年齡層的市民參與，在裕民坊同樂，帶出觀塘市中心的活力，並宣揚社區共融。
在7至8月暑假期間，市建局將舉辦多項運動推廣和社區活動，為一家大小提供好去處。（參考圖片）
設置街站 聽取市民意見
因應臨時活動在時限、規模和多樣性有一定局限，市建局亦正就項目內「政府土地」部分，向政府申請租用土地，由政府批出租約，讓我們可以在該處提供較具規模和持續性的社區活動。
為此，團隊將在觀塘市中心一帶進行一項市場調查，以了解市民對如何善用土地籌辦更具規模和裨益活動的意見。市建局將委聘市場調查顧問，於6月份在市中心一帶設置街站，包括YM2裕民坊、物華街、康寧道、觀塘港鐵站外，以及駿業里等，為時約三星期，邀請觀塘區內和區外居民，表達他們希望在未來一段時間內，對項目內「政府土地」舉辦活動的類型或活動設施的意向提出意見，讓市建局在籌劃活動時作參考。
問卷調查期間，團隊將在YM2裕民坊擺置展板，展示項目第四及第五發展區內「政府收回土地」及「政府土地」的分佈；並介紹市建局就相關土地臨時用途的初步構思，藉以讓市民加深對項目的認識。團隊亦會參照九龍東「反轉天橋底行動」的自由空間經驗，將前健康院、小巴站及同仁街臨時小販市場的範圍轉化為「自由空間」，作推廣藝術和運動文化。另一方面，因應觀塘區議會與一些地區團體早前向市建局表達，希望於此空間舉辦活動的意願，「自由空間」亦將會就不同機構租用場地的安排，釐定合適細則，並適時公佈。
我們將綜合問卷調查所收集的意見，就向政府部門申請租用土地擬備詳細建議，並就相關配套設施及所需的土地平整工程，進行技術可行性的研究。
觀塘市中心項目規模相當龐大，由規劃、收購、施工到落成，差不多需要20年，過程中難免遇到不少挑戰，以及面對因外在環境變化所衍生的問題，需要市建局因時制宜、因地制宜來處理，好讓這幅珍貴的市中心土地，能充份發揮價值和為社區帶來裨益。