优化大厦公契 试行「预防性维修」新模式 助业主建立维修财政储备
我在上一篇网志，阐述维修工程的工程造价，是业主最为关注又出现不少迷思和误解的范畴，以及市建局持续优化「招标妥」及「楼宇复修平台」，为业主和法团提供专业意见和技术支援，增进他们有关筹组维修工程的知识和能力。
以钢筋混凝土建造的私人楼宇，只要保养得宜，寿命一般可以超过75年。而在这漫长的生命周期中，需要大约每10年一次，进行总共大约6至7次的周期性保养维修，涉及高昂的工程费用。故此，提升业主有关筹组维修工程知识和能力，只是推动楼宇复修的第一步，下一步要处理的，是财政资源问题，因为业主要为楼宇复修提供持续、稳定的财政资源，才能有效实践；相反，当楼宇出现老化问题才为工程集资，业主便会面对沉重的财务压力，造成业主抗拒筹组维修工程的结果。
事实上，政府及市建局多年来推行多项楼宇复修资助计划，涵盖楼宇检验、维修公用地方、优化消防、升降机和排水系统，以及维修自住物业，涉及的总金额超过190亿元，减轻业主筹办楼宇维修工程的财务压力。然而，物业是业主的资产，保持楼宇良好状况理应是业主的责任，长远而言，是否需要一次又一次以公共资源，资助私人物业业主，分担他们进行周期性的楼宇维修保养开支，值得社会讨论。
我相信，为楼宇复修提供可持续的财政资源，根本之道在於支援业主筹划周详的楼宇定期维修保养方案，并建立相应的财政储备。为此，市建局团队总结在推动楼宇复修的经验，编制了一套适用於一般私人楼宇的「定期维修保养方案」参考文件，并将在今年下半年与物业管理业界和业主分享，协助他们制订楼宇公用地方结构和设施的维修保养计划，并以每10年为一个周期，编制相应的财政预算及落实供款安排。
至於新建楼宇方面，市建局亦会发挥「先行者」角色，以预计今年第三季开始接受申请的「焕然懿居二期」首置项目作为试点，在制订大厦公契阶段加入条款，要求业主为楼宇制订定期检验及维修保养计划，促使业主从楼宇入伙开始，已制订定期保养计划及相关的财政储备方案，以积少成多的财务安排，推动楼宇进行「预防性维修」的新模式。
业主对建立维修基金意识不足
市建局团队多年来积极推广楼宇复修，透过各类楼宇复修计划，为业主提供财政资助和技术支援。然而，我们注意到社会普遍仍欠缺为楼宇适时安排维修保养的文化，以致楼宇失修状况恶化。
故此，市建局在2017年展开楼宇复修新策略研究，透过问卷调查访问了全港3,000幢楼宇的业主代表，并邀请约100位业主、物业管理公司代表、学者和业界人士等进行深入访谈，了解他们对楼宇维修保养的意见和当中遇到的困难，以制订更全面和具前瞻性的推广策略和支援措施。
综合问卷调查结果及深入访谈的意见，我们观察到普遍业主对建立维修基金的意识不足，例如其中一条问卷问题的结果显示，大约只有三分一的受访业主回覆已为楼宇设立维修基金；而不论已设立维修基金或并没有维修基金，问卷调查反映业主在楼宇进行大型维修工程时，皆需要为工程集资才能落实。
大厦公契无订明保养计划及供款要求规范
因应调查结果反映业主对建立维修基金的意识和责任，均十分薄弱，研究团队进一步审视现行相关法规，注意到维修基金并非新的概念。在现行的《建筑物管理条例》内有关私人楼宇公契的强制性条款，已提及大厦经理人须设立「特别基金」（Special Fund），以应付日常执行楼宇管理工作以外的工程项目费用，例如为出现故障的设施作紧急维修、进行全面楼宇检验及修葺等；另外，地政总署发出的《大厦公契指引》亦订明业主须为新建成的楼宇设立「特别基金」，当中涵盖大型维修工程及相关的开支。
然而，上述《条例》及《指引》均未有就业主如何制订楼宇保养计划，以及为「特别基金」累积财政储备而作持续供款这两个层面，作较清晰和更规范化的要求，以至业主普遍於制订保养计划时无从入手，因而无法做好财政预算并落实供款。结果，很多楼宇的基金户口都是有名无实、形同虚设；当要筹组大维修时，基金存款根本不足以支付所需费用，业主便要为筹集资金感到旁徨。
市建局团队亦观察到，一些保养得宜的大型屋苑，有关业主以正面态度，落实为维修基金定期供款以备作大型维修之用。以沙田一个大型屋苑为例，该屋苑涉及50多幢楼宇，单位数目超过一万伙；由於屋苑规模庞大，加上楼龄平均接近40年，需要按照「强制验楼计划」的要求，每10年检验楼宇及修葺。
为此，屋苑业委会和管理公司於早年，已经以10年为一个周期，拟定一套全面维修计划，并成立「维修工程储备金」，提供所需的财政资源。有关屋苑每年筹备管理帐目预算时，会因应维修计划的需要，评估「维修工程储备金」所需要的结余水平，并就业主每月供款作合适建议。
这种做法获得该屋苑业主支持，促使他们在收到强制验楼令之前，已预早分阶段为屋苑安排维修，避免在收到命令后才要一次过做大型验楼和修葺，减低对居民滋扰之余，业户亦不需要再为工程费用集资而操心。
从上述个案反映，《条例》及《指引》已订明业主须为楼宇制订定期保养计划及相关财政储备方案的责任，部份屋苑业主亦已透过为维修基金储钱、落实定期保养维修，立下良好范例。至於部分仍缺乏相关认识的业主，市建局将从落实执行的层面，提供相关的专业知识和技术支援，协助他们制订维修计划，并厘定所需的财政储备。
下半年推楼宇「定期维修保养方案」参考文件
为此，市建局团队按照现行法例有关楼宇需要适时维修的要求，以及参照大型屋苑为楼宇复修储钱的经验，编制了一套适用於一般私人楼宇的「定期维修保养方案」参考文件，当中包括不同类型的手册、文件范本、工程清单和财务报表指引等，协助业主或管理公司制订定期保养计划，并评估相关财务开支，以便能及早筹备所需资源。
相较以往坊间大部份单幢式楼宇或旧式屋苑，只以「见烂补烂」的方式筹备维修工程，这套参考文件，以「预防性维修」的理念出发而编制，从多方面、有系统地提升楼宇维修保养的效益，当中涵盖以下三大特色：
（一）制订楼宇保养手册范本 将工程范畴系统化
维持楼宇的良好状况，一般需要为八大类构件和楼宇设施，包括外墙、柱梁结构、天面、排水系统、窗户、电力系统、消防系统和升降机，制订保养计划；部分较大型屋苑更设有停车场、会所、公用地方冷气系统等，相关的设施亦需要纳入保养范围。
然而，一些已落成的楼宇已年代久远，业主和管理公司手上的公用设施保养资料并不齐全，未能充分掌握所有设施的保养要求，无法制订适切的楼宇保养计划。
为此，参考文件将提供一份标准化的楼宇保养手册范本，系统化列出私人楼宇和屋苑在制订维修计划时，广泛性涵盖在公用地方所需的工程范畴，并提供相关检查方法的参考建议，以备整合其他公用设施保养的资料，编制成楼宇保养手册。以楼宇外墙为例，保养手册将清晰列明检验外墙的程序和每项检查的执行细节， 包括每年以目测勘察及每十年以红外綫热像仪侦测外墙破损，协助业主掌握大厦外墙状况，并作适时维修，减低楼宇外墙持续损坏以至石屎从高处堕下而引致的公众安全风险。
（二）简易文件助制订各项设施维修保养计划
楼宇复修工程繁复，大厦各类型的公用设施涉及不同产地、品牌、制造商和技术规格等资料，业主和法团无法全面了解不同设施的保养要求、保养周期和预计可使用年期。
针对这个情况，管理公司可协调相关设施保养承办商，在已整合公用地方所需工程范畴的手册上，填写有关屋苑所使用的设施品牌、产地、保养周期、预计可使用年期和其他技术资料，以拟订於未来10年的维修保养计划，并适时召集业主，为於不同阶段而需进行的设施维修和保养工作，商议筹组和落实相关工程。
（三）计算维修保养计划所需供款
管理公司制订了未来10年的维修保养计划后，可谘询工程顾问的专业意见，就每个维修周期所需要的工程项目费用作估算。然而，法团和管理公司对如何编制财政预算，以拟订业主在整个周期的供款安排，可能无从入手。
针对编制预算的难题，市建局团队将提供一份工程财务预算范本，让法团或管理公司使用。这份财务预算范本预设多项财务公式，协助法团和管理公司因应工程项目估算，评估「特别基金」应维持的结余水平；同时，按照楼宇的单位数目和业权份数，计算每个业户应分担的费用，以及每年的建议供款方案，交予业主商讨落实。
「定期维修保养方案」参考文件有助法团和管理公司筹办属於楼宇公用地方的维修工程；至於楼宇内私人地方的保养维修工作，涉及更复杂的范畴，包括需要就有关楼宇的公契在界定私人地方的「公用部分」范围、监管、维修保养等方面，按业主、法团和公契经理人等各方权利、权益和责任，作清晰的订定，才能作进一步的跟进和建议，并研究相关的支援措施。
故此，参考文件在其中一个章节，会建议业主和法团委聘专业人士，就公契如何界定楼宇「公用部分」范围作详细检视，以图则、透视图等方式，清晰界定「公用部分」所指的地方，并将相关纪录整合在楼宇保养手册内，作为日后筹办维修保养工程的参考。
优化「焕然懿居二期」公契
保养和维修楼宇，应从年青时做起，达到防患於未然，特别对新建楼宇来说，若屋苑能在入伙时，业主已对「特别基金」作定期供款，以便在楼宇落成后的第10年，筹备首个维修周期的「预防性维修」保养工程，相比起楼宇到30年才一次过处理已出现的破损问题，能够更有效延缓楼宇老化的速度。
故此，市建局在推动新建楼宇推行「预防性维修」工作上，将担当「先行者」角色，以「焕然懿居二期」首置项目作为试点，在制订大厦公契阶段，加入「预防性维修」元素，当中将列明项目公契经理人的责任，包括在项目落成初期，由市建局聘请工程顾问，为项目制订第一个十年的维修保养计划，让公契经理人依据此计划的工程项目，在维修「特别基金」的供款安排作建议，交予业主大会商讨。公契亦会提出，业主需要召开业主大会，商议公契经理人所提交的维修计划和供款建议，以便尽早取得共识，落实执行。
我冀盼透过编制「定期维修保养方案」参考文件，向物业管理公司推广，鼓励更多法团和业主，尽早为楼宇建立定期的保养计划和维修财政储备，保持楼宇的状况良好，业主既能安居、亦可藉此为楼宇保值；而以市建局自行发展的「焕然懿居二期」首置项目作试点推行，在协助年轻业主置业之余，亦向他们推广「预防性维修」的概念，从新楼开始保养自己的物业资产。长远来说，亦希望为研究应否修订《大厦公契指引》规管业主在楼宇维修保养的责任，积累经验。
「楼宇复修资源中心」四月向公众开放
我通过一连三篇网志，阐述了业主在筹组楼宇复修工程普遍面对的「三缺」困难，包括缺乏筹组维修工程的能力、缺乏对「正价施工」的认识，以及缺乏财政储备，同时就市建局推出多项针对「三缺」所制订的楼宇复修新措施，作详细解说。
我乐见首两篇的网志获传媒广泛报道，冀盼这些措施可以引起社会回响，加深业主对楼宇复修以至预防性保养这新概念的认识，继而发挥「起动」作用，鼓励他们付诸行动，自愿为楼宇定期检验及维修。
未来，团队将继续加强有关楼宇复修的推广工作，其中在土瓜湾焕然懿居商场内设立的全港首个「楼宇复修资源中心」，将在下月初向公众开放。资源中心将应用数码科技，以互动方式，为市民提供一站式楼宇复修相关的资讯和协助，我留待在下一篇网志，为大家介绍这个「楼宇复修资源中心」特色和提供的服务。